高房价成住房刚性需求无法实现的主要原因

　　而对于住房的“刚性需求”，我早就撰文指出，这是房地产开发商制造出来诱导居民进入高房价市场的一个虚假概念，它是根本就不存在(因为任何没有支付能力的需求都只能是潜在需求而不是现实需求)。这些人所指的“刚性需求”只不过是居民对住房的一种需要或欲望。如果个人对住房需要或欲望最大，没有实际支付能力，那么这种潜在需求是无法转化为现实的住房需求的。而且在房价过高的情况下要求政府出台所谓的优惠政策让所谓“刚性需求”进入市场，这些提议的实质就是要维护住过高房价，并让这过高的住房价格不下跌，居民的实际利益并未得到真正的关注。

　　因为，当前国内住房市场，在早几年政府的优惠政策引导下，经过一轮又一轮的炒作，各地的住房价格早就推到很高的水平。在这种情况下，由于住房投机炒作者出价水平高，只有住房投机炒作者才可能进入这个市场。在这种情况下，住房消费者是无支付能力进入这样的市场。假定这些人所指的住房“刚性需求”存在，住房消费者也是没有支付能力进入这种高房价市场的。即使政府能够用优惠政策信贷政策减轻住房消费者进入市场的负担，但这些补贴与高房价购买时的成本相比则仅是微不足道。

　　比如说，以当前的住房水平来看，有一套住房为130万元。如果政府真的采纳这些提议对“刚性需求”采取7折优惠的按揭贷款利率，那么购买住房者首付30万，做30年按揭贷款100万。按照当前5年期以上的贷款利率7.05厘的7折优惠利率为4.935厘，那么购买住房者第一年的利率支付是5万元左右。如果这套住房价格下降30%，总房价为91万。购买住房者首付30%为27万左右，做30年按揭贷款64万。按照当前5年期以上的贷款利率7.05厘，那么购买住房者第一年的利率支付也只有4.5万元。

　　从这个简单案例来看，一是购买者购买住房的负担最重要的部分是本金的高低，本金越低或房价下跌越多，那么购买住房者的购买住房成本就越低。利率高低自然有影响，但影响不大。二是如果住房价格不跌，仅是采取过度的优惠利率，看上去是为购买住房者争取利率，但实际上让这些购买住房者承担住房市场的泡沫。尽管利率优惠到7折，但购买住房者不仅本金要比房价下跌后购买多支付39万，而且其第一年要支付的利率也要大于后者。如果加上本金还款，房价没有下跌时以优惠利率进入则其负担更重。三是如果优惠利率不可能降低到7折，所谓的住房按揭贷款利率下降而住房价格不下降，实际上对购买住房负担减轻更是作用微乎其微。