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马跃成:让房价理性回归就是降价令
www.hyyz888.com 2012-02-10 16:55 马跃成博客 来源:东南网 我来说两句

而目前压力最大的还是那些靠盖房子买房子生存的房产商。与任志强的观点相呼应,最近聂梅生会长提出了“中央说房价合理回归,没说回调下降”观点。聂梅生现在依然认为,不能用个别楼盘来讲,商品房的房价并没有下来,只是增幅在下降。她说,中央经济工作会议提出,让房价合理的回归,用的是“合理”,不是用的“回调”,也不是用的“下降”,用的是“回归”。

聂会长的解读,我实在看不懂,合理和回调有啥关系?下降不就是回归吗?难道合理回归还是让房价上涨不成?好在温总理有关让房价下降的明确说法,我真担心前段时间,中央关于稳定房价的精神被他们解读为维持高房价的根据。

什么是合理房价,从国际公认的标准来看,租售比在1:200-1:300之间是较为合理的区间,低于200表示房价较低,有上涨的潜力,适合投资;高于300,表示房价偏高,且越高表示房价偏离合理价值越多,楼市泡沫越大。而北京的租售比一直高于这一标准很多,如果以租售比来看,房价在目前的基础还得下降20%-30%才能进入合理区间。

国际上确定房价是不是合理的另一个指标是收入房价比,一般的指标是家庭年收入与房价之比在1:3至1:6之间。以北京为例,一套4环以内普通两居室新房80平方米,以单价2万5千元计算,平均价格200万左右;若以工作五年的中产阶级家庭为单位买房,假设夫妇月工资为4000元,则家庭月收入达到8000元,年收入为9.6万元。这样房价收入比则为20。从这个角度分析,北京的房价还要降50%以上。

很多人把房价是否“到底”的判断建立在房价和成本的比较上,但是开发商的成本实在是一本秘密账,而建造成本所占的比例又非常低,融资成本和灰色成本战区占了很大一块,这个参数也就没有多大意义了。但是如果只看地价、建造成本、税收来分析,房价下降的空间依然大的很。

无论从哪个角度讲,我国的调控政策自始至终都是围绕着降房价展开的,房价不降空谈调控一点意义都没有,中央明确提出“让房价理性回归”,其实就是降价令,这个不要再怀疑了,更不要再质疑了。

据《第一财经日报》2月7日报道,全国工商联房地产商会会长聂梅生在接受采访时表示:中央说房价合理回归,没说“回调下降”。聂会长的意思,我实在不敢苟同。

责任编辑:黄惇亮
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