每平方米财务成本或仅80元

　　目前，类似滨江凯旋门这样的高端楼盘，通常都承受着较大的财务压力。此前，国内很多高端开发商就因为无法忍受高额的资金成本压力，或选择降价销售，或整体抛售项目。

　　但滨江凯旋门的开发商新鸿基地产面临的资金压力比其他开发商小得多。

　　《每日经济新闻》记者曾向新鸿基地产询问滨江凯旋门项目的借贷比例和利息成本，但未获回应。不过，以新鸿基地产2010年~2011年年报所反映的整体借贷水平和利息支出作参考可以间接估算，滨江凯旋门的上述两项指标应该不会很高。

　　根据年报，整个新鸿基地产的银行借款及其他总额为600多亿港元，占总资产比例的14.63%；年支付的利息仅为13亿多港元，只占上述贷款总额的2.2%。上海市建设和交通委员会的项目信息显示，滨江凯旋门项目总投资额为39.996亿元，但由于目前该项目仅开发了一期约50万平方英尺（约4.6万平方米），因此实际支付的投资额显然并没有达到上述数字。

　　即使以39亿元计算，按照新鸿基的整体借贷比例和平均借贷利率，上述项目每年的财务支出不会超过1300万元。以滨江凯旋门157844.4平方米的开发总建筑面积计，每平方米每年的财务成本或只有81.56元。

　　上述财务成本显然让内地开发商无法望其项背，即便与内地财务结构最合理和融资成本优势最明显的中海地产比较，新鸿基也占有极大优势。根据中海地产2011年中报，公司借贷资金占总资产的比例超过了20%，而利息支出占贷款总金额的约3%。

　　中海地产尚且如此，融资能力和财务结构远逊色于中海地产的其他房地产公司显然更逊色。1月份A股上市地产公司发布的平均信托融资成本都在10%以上，是新鸿基地产平均融资成本的五到六倍。

　　或削薄项目利润

　　虽然新鸿基地产的财务成本较低，且没有大规模债务到期的压力，但是由于未能及时在去年上市，滨江凯旋门的利润空间仍将削弱。

　　此前，市场对今年房价的普遍预计是将较去年三、四季度再度下滑，瑞银甚至认为，一线城市的房价还将再下跌5%~15%。

　　在1月31日上午召开的国务院第六次全体会议上，国务院总理温家宝再提巩固房地产市场调控成果，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。

　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授表示，由于楼市调控抑制投资和投机需求作用明显，高端购房需求大幅减少。如果未来有超高价格的楼盘推出，市场的需求量也未必能支撑高房价。

　　中房信的报告也显示，尽管去年全上海共成交72套均价10万元/平方米以上的房源，成交套数环比上升9%，但滨江凯旋门旁边的汤臣一品却只成交了6套。过去年6年，汤臣一品只卖出100多套公寓，仅占供应总量的两成多。

　　汤臣一品的成交数据，显然能给滨江凯旋门更多的参照。根据新鸿基地产以往的年报，滨江凯旋门首批计划推出的房源多达200套，面积约4.6万平方米。

　　在成交价格跌势明显的情况下，新鸿基地产还要为去年末的延迟开盘支付3到6个月的财务费用，显然会令项目利润空间继续受挤压。每日经济新闻