对于大多数房地产企业而言，2012年显然是极为沉重的一年，即使最近开始热议房地产流动性可能会出现微调或者放松，似乎也不能减轻房企对于未来很长一段时间内的谨慎态度。

尤其是对于香港上市内房企而言，在接下来一年中，除了需要保持对市场竞争加剧的担忧之外，更加迫在眉睫的问题或许是需要赎回大量高息债。

中海发债融资

2月6日，评级机构标普披露，中海近期正在进行一项债券融资行动。

标普称，中海本次欲发行的债券的条款与条件，与中海已发行的优先无担保美元债券一致。预计中海将把发债所筹资金用于偿还现有债务，或对现有债务进行再融资，并用作新项目和现有项目的融资，以及一般企业用途。

据知情人士表示，中海最近确实是在探讨再次进行债券融资的相关事宜，预计本周内可完成。

中海主席孔庆平此前宣布，公司2012年的销售指标、建设指标等都和2011年保持一致。

在资金方面，中海也正在积极筹集更多现金。

事实上，近期通过债券市场融资的并不是只有中海，还包括有新鸿基地产、恒基兆业、九龙仓、南丰等在内的香港房企。

中银国际地产分析师则表示，近段时间的确是很多香港房地产企业进行债券融资的好机会，但对于内房股而言，并没有那么容易。

其称，除了类似中海这样在国内处于领头为止的内房企，还能获得债券市场及投资者的认可，其他很多内房企目前并不具备进行发债融资的可能。

该分析师称：“如果内房企要发债，那么利息要怎么定？肯定得比2010年的时候还要高才行。”

而2010年的房企发债融资潮中，已经有企业的融资利息达到14.5%。

该人士甚至直言，不仅目前很难在债券市场获得新的融资，此前的债务极有可能加剧今年房企的资金压力。

4000亿高息债

2010年前后，几乎所有的内房企都在香港发行了高息债，其中包括碧桂园、雅居乐、龙湖等大型企业，也包括佳兆业、合生创展、盛高置地、宝龙等中小型上市房企。

更有投行人士对观点地产新媒体表示，虽并未经过详细核算，但债券市场及银行业内大多数人都估算得出，今年将有约4000亿元人民币的高息债将陆续到期，需要房地产企业赎回。

换而言之，这些上市房企从现在起将需要准备4000亿元的资金，以用作债券赎回。

但另一方面，业内人士对今年市场预计都偏向保守，即便是中海也表示，今年市场将继续严峻，大家都会面临巨大的挑战。

按照中银国际地产分析师的预计，今年的销售将比2011年更加困难，尤其是今年的政策没有放松，市场上供大于求的局面将进一步加深，再加上购买人群的观望态度可能会更加明显，这将使得开发商的销售更加困难。

该人士称，按照房地产行业普遍的工程规律推算，大部分今年入市的项目都是2010年开工，那个时候中国楼市处于较好的状态，开发商都加大了开工量，因此今年一定会有大量货源入市，造成供求关系的极度不平衡。

上述人士续称，中银国际此前曾经预期，2012年内地楼市销量将下降10%-15%，均价将下降10%-15%，一线城市的均价降幅更是可达20%以上。

因此，在需要拨备大量资金应对年度即将到期高息债的同时，大部分房企都将出现销售迟缓，或因降价促销盈利降低的状态。

中银国际分析师称，内房企的资金链条将极度紧绷，虽然上市房企的资金链目前还不可能断裂，但压力的确巨大。

该人士称，对于即将到期的4000亿元债券压力，房企也可以采取其他方式，但都不是解决的最好办法。

“可以发新债来还旧债，但现在发债的利息将会比2010年更高，不是每个企业都能承受；或者也可以跟投资者商谈，在取得同意之后延期赎回，但这无疑就暴露了现金短缺的状况，会动摇投资者的信心。”上述人士称。