开发商和购房者说是“假买房” 却变成“真买房”

东南网8月27日讯(海峡导报记者 陈捷)究竟是“假按揭”，还是“真买房”？法庭之上双方各执一词，被告说“假买房假按揭”，原告说“买卖合法合同有效”。

近日，同安区法院审理了这样一起与“假买房”有关的案件。福建自晖律师事务所主任林敏辉结合这起案件解读分析了“借名买房”与“假按揭”的法律风险。由于一旦出现意外情况，“借名”的购房者或将承担巨额债务，因此，律师提醒大家小心防范，别让假按揭变成真买房、真按揭。

最终，同安法院针对上述案件作出一审判决，认为本案开发商为购房者开具的购房首期款发票真实有效，双方签订的合同合法有效，合同也已经过登记备案，因此判决认定双方达成的购房意思表示真实，合同已实际履行。也就是说，房产应归购房者所有。

借款200万，为了还债拿房抵债

这起“借名买房”争议，是因为债务纠纷闹上法庭的。原来，购房人林先生及其父亲老林（化名）几年前曾向债权人老吴（化名）借款200万元，双方约定于2013年11月30日前还清借款，借款利息为每月2.5%。

2012年4月5日，林先生“买”下了厦门同一个小区的两处房产，并和开发商签订了购房合同。这两处房产的成交总价分别为290万多元和362万多元。合同签订后，开发商开具了首付款发票，并办理了合同备案手续，而且，这套房子随后也办理了银行按揭借款。

2013年9月，林先生为了还债，决定“拿房抵债”，将上述两处房产出售给老吴。根据双方签订的合同，房产的成交总价为470万余元。

当时，双方确认，林家父子尚欠老吴借款息合计194万多元，双方约定，用林先生的这些欠款与老吴的购房首付款冲抵，其余购房款于过户起7日内付清。林先生应在开发商交房5日内将上述房屋交付给老吴。

但是，数年后，开发商发出了《交房通知》，可林先生却没有依约定将房产交付给老吴。

为此，老吴将林先生夫妻告上了法庭，并将开发商列为案件第三人。

签字卖房，却说房子不是自己的？

面对起诉，林先生夫妇答辩说，两处房产虽然挂在他们名下，但他们并不是房屋的实际所有人，实际所有人应是开发商。因此，他们无权处分那两处房产。

本案第三人开发商也说，这两处房产确实并非林先生的，只是开发商因经营资金的需要，为了办理银行按揭，借林先生的名义签订两份《商品房买卖合同》，由林先生向银行申请房贷，所得贷款实际上作为开发商的运营资金使用。实际上，每月按揭款及利息也是开发商支付的。因此，开发商无需将借名所购的房屋交付给林先生，林先生也未要求开发商交房。

因此，开发商认为，林先生与老吴签订的《房屋买卖合同》是无效的，林先生夫妇无权处分这两处房产，两处房产仍应归开发商所有。

林先生夫妇与开发商的说法基本一致，都说林先生并没有真实支付“房屋首付款”，双方签订的买卖合同并非真正意义上的买卖。

一审判决，买卖合同合法有效

开发商是如何找到林先生办理“假按揭”的？经查，林先生的父亲曾在开发商公司担任监事。

不过，开发商对此并未举证证明自己的说法。因此，同安区法院一审判决认为，这两份《商品房买卖合同》是真实合法的，并且已经实际履行。因此，判决认定这两处房产为林先生夫妇所有。

所以，一审判决最终支持了原告债权人老吴的诉求，要求林先生夫妇履行与老吴所签订的合同义务，要向开发商办理房屋的交房手续，并将房屋交付原告老吴。同时，林先生夫妇还应赔偿因逾期交房给老吴造成的损失。

法官说法

给了首付经过备案，应该交房

法院审理认为，林先生与开发商之间的系列手续均真实合法，两份《商品房买卖合同》已通过厦门市房地产交易权籍登记中心登记备案。因两张购房首付款发票足以证明林先生已向开发商支付房屋购房首付款，因此，双方购买房屋的意思表示真实，合同已实际履行。

此外，林先生向银行申请的贷款也已划入开发公司账户，开发商也未举证证明与林先生签订的合同是为获取贷款用于公司经营，而且，隐瞒真实情况向金融机构骗取贷款严重违反国家金融法律。

所以，法院判决认为，本案涉及的房屋已由林先生向开发商购买，虽然至今未办理交房手续和不动产权利登记手续，但是，林先生夫妇已是实际所有人，对上述房屋依法享有处分权。

律师说法

“假按揭”风险重重

“借名买房”、“假按揭”，看似便利，实际上却是风险重重。

通常，开发商通过假按揭获取贷款后，会采取两种方式：一种方式是卖二手房。开发商通过热卖假象，吸引真正的购房者来买二手房，而且会依据热卖假象，适当提高房价。另外一种情况是，等楼市回暖或资金不紧张之后再想办法退掉房子，并将房子重新出售。

福建自晖律师事务所主任林敏辉律师提醒说，房地产企业利用“假按揭”套取银行资金，一方面扰乱了房地产销售市场；另一方面又破坏了金融秩序。如果房地产公司资金断裂，没有能力支付按揭款，会产生一系列严重的法律后果。

开发商“假按揭”不仅给银行带来巨大的风险，也给很多“借名”的购房人带来隐患，他们当中不少人是开发商员工和普通民众，因不清楚“假按揭”的法律风险和对个人的影响后果，在不知不觉中使自己深陷险地。一旦开发商资金紧张不能及时还贷，“假按揭”很可能变成“真贷款”，借名的购房人可能被迫承担偿还贷款的责任。如果贷款最终违约的话，还将导致个人信用会有不良记录。

除了民事责任外，“假按揭”也有可能带来刑事责任。作为开发商，如果是非常明确的以非法占有为目的伪造一系列材料实施“假按揭”骗取银行贷款的，可依照《中华人民共和国刑法》以合同诈骗罪定罪处罚。如果是个人以非法占有为目的利用了开发商的名义进行“假按揭”的情形，则涉嫌构成贷款诈骗罪。

林敏辉建议，银行内部应该增强风险防范意识，强化对借款人购房目的、月收入数额及收入稳定性的审查，同时还应建立起动态的贷后监管机制，尽可能减少隐患。

相关案例

房托假买房变真买房

林敏辉律师提醒说，有时开发商会请人帮忙办理假买房假按揭手续。但是，如果开发商因资金紧张而无力还款，帮忙的居民假按揭就会变成真按揭。

此前，武汉市就有一位居民因帮开发商办理假按揭被告上法庭。当时，武汉某开发商为了营造卖房火爆气氛，找人帮忙实行“假买房、假按揭”。居民方某夫妇因此与开发商签订购房合同，随后，2009年1月方某在银行办理抵押贷款手续。方某共贷款53万元，开发商为方某按揭贷款提供担保。

实际上，方某每月向银行还款的钱都是开发商出的。但是，后来开发商资金出问题断供了，假按揭变真按揭。方某为此被银行告上了法庭，截至银行起诉时，方某欠银行贷款45万多元。

最终，假按揭变成了真按揭。法院判决认为，银行与方某、开发商签订的借款合同有效，要求方某夫妇应偿还借款及利息、罚息，如不能还款，银行有权对抵押房屋拍卖后享有优先受偿权。开发商承担连带清偿责任。