分化初成 厦门楼市销售回归理性

东南网3月18日讯（福建日报厦门观察记者 陈挺）去年3月份，是厦门房地产历史上最疯狂的一个月，当月销售一手房二手房双双打破历史纪录，其中一手房销售7030多套，二手房销售7577套。

一年过去，转眼又到“金三银四”时。种种迹象显示，市场已回归理性，初露观望端倪。国内房地产市场一二线、三四线城市分化论调、国家双向调控声音频传，这样的宏观大背景力促厦门楼市降温。

市场分化迹象显露

近期所谓的“楼市崩盘说”已经被证实为不靠谱。刚刚闭幕的全国“两会”上，住建部副部长仇保兴表示，楼市十年内不会出现大的危机，尤其是三四线城市，其三五千块的价格本身就是基本价，不存在崩盘一说。根据全国房地产市场数据中心统计的《2014年2月全国城市房价排行榜前100名》，厦门以均价22280元/平方米排全国第4位，全国100个城市中，有90个城市住宅价格同比上涨，其中，北京、厦门等5个城市涨幅介于20%-30%之间。

所有人都记得去年3月份一二手房疯狂爆棚销售，当时也被形象地称为“疯三月”。而今年从3月已开的几个盘看，楼市分化迹象已经显露，位置、价格、潜在价值细化对比正在左右着楼市的销售速度，市场回归理性。

根据中原地产厦门公司的统计，刚刚过去的一周，厦门商品新房成交1208套，环比下降39.1%。其中，住宅成交685套，环比下降1.3%，日均成交约98套。近两周成交量基本持平，主要是由于信和中央广场、联发杏林湾1号、海上五月花、中海锦城国际这四个项目开盘的集中备案，促使成交维稳。而开盘的这四个盘，实际去化销售率也参差不齐，其中前3个项目去化率仅为69%。而在去年3月，几乎是日光盘、时光盘不断。

具体分析几个项目就可以发现，具体的区位、价格是左右项目销量的关键。海上五月花开盘热销，去化将近九成，主要原因在于整体售价从20000调低至17500左右，符合客户的当下心理承受价，且赠送面积大，又是稀少的一线海景房源，因此客户接受度高；联发杏林湾一号，整体价格21600元/㎡，折后价格21000元/㎡，中原地产评点认为，该项目价格高，客户抗性大，再加上受二套首付提高影响，导致成交不理想，而近期一些城市降价风波传出，客户受影响持观望态度。

分析论：

厦门房价依然坚挺

此前中原地产厦门公司总经理孔军对本报记者表示，今年厦门将继续保持量价平稳上升的基本态势，年初开发商会有一段冲量期，整体维持5%-10%的上涨。

著名地产分析人程凌虚认为，从供求面而言，北上广深尤其是厦门新房一直处在供应偏紧的状态。一般而言，新房供需维持在库存量12个月是平衡点，而根据官方公布数据，厦门当前库存约为253万平方米，按照当前的消化速度，只够卖4个多月，众所周知，杭州、武汉等地的降价，共因大都是存量房太多，市场供过于求。从这一层面看，厦门楼市的购房需求依然旺盛，这也决定厦门房价基本不可能降。

加之厦门的开发商，多数是央企、国企以及上市房企，融资渠道多，销售势头良好，资金相对充裕，不差钱，自然没有降价的必要。随着楼市进入“金三银四”传统旺季，房源供应的增加，推盘速度加快，厦门的成交也会跟着上升，程凌虚预测，至少在上半年，厦门楼市仍将维持量价齐升的状态。

银根紧：

房产开发贷款另辟渠道

去年的“钱荒”让大家记忆犹新，而今年银根紧缩的局面预计仍将继续，据厦门一家股份制商业银行人士透露，早在两三年前该行已经停止发放开发贷款，今年的情况是，普通企业经营性贷款还相对宽松，而消费类贷款则额度吃紧，该行经办人员就对本报记者表示，今年的消费贷款控制很严，产权抵押贷大多要求严格，除了严格控制额度外，优先放款还需要附带一些条件，并要求客户购买基金、保险类产品等。

去年央行发布的《2013年金融机构贷款投向统计报告》显示，2013年12月末，地产开发贷款余额1.07万亿元，同比增长9.8%，增速比前一季度末低3.3个百分点，房产开发贷款余额3.52万亿元，同比增长16.3%。

中原地产对此的分析是，可以看出尽管各大银行表态房地产融资政策未变化，但银行渠道收紧房地产融资趋势已久，2013年四季度开始已出现明显收紧趋势，今年不出意外或将延续。而近期也持续传出兴业银行率先停止对房地产夹层融资和供应链贷款、多家银行首套利率上浮等多种说法，这无疑给楼市埋下了伏笔。

据记者调查，在金融政策趋紧的情况下，一些中小型房地产商转向其他渠道的地产融资，如地产基金、夹层融资等，总部位于香港的佰润达地产机构一位高级客户经理陈先生就向记者表示，现在厦门从事地产基金的群体在抬头，据他了解至少就有两只以上的基金在运作，他们或以债权或以股权，当然更常规的还是以土地为质押，换取周期不同、利率不同的开发资金，而客户的年化收益正常都要高出常规商业银行收益，这也间接显示了对房地产市场的持续看好。