案例8

剥夺买房人的主要权利

在一个《商品房买卖合同》中发现，将物业管理和贷款的费用列入其中，如果买方违反约定，则出卖人有权解除双方签订的合同，且买方支付的定金也不予退还。

点评此条约定的交付房屋问题与物业管理没有利害关系，开发商既无权不交付房屋，也无权约定其他权利义务。

案例9

利用格式条款免除责任

打算买房的小李在多处楼盘的广告中发现都写有“本广告所有细节以政府最终批准文件为准，不构成要约及要约邀请，最终解释权归开发商所有”，“这句话是否存有‘猫腻’呢？”小李怀疑。

点评商品房买卖过程中出卖人和买受人是平等的民事主体关系。买受人有知情权，出卖人对合同的内容进行说明是法定的义务。一旦发生消费争议，出卖人的解释只能是合同一方当事人的主张，也就是说最终解释权并非归开发商所有。

案例10

擅自设定送达签收标准

在一个《商品房买卖合同》中看到，补充条款称在商品房达到交付使用条件后，出卖人可通过邮递或在天津本地媒体上发布入住公告等方式向买受人发出《商品房交接通知书》；出卖人发出通知，即视为出卖人已履行向买受人告知交房的义务，买受人应在通知书载明的交房时间内办理房屋交付手续。如在出卖人发出通知书后的15日内仍未接收商品房，则通知书约定的交接期限的最后一日视为出卖人已将合同项下的商品房交付给买受人之日，自视为交付之日起，该商品房的风险责任转由买受人承担。

点评参照我国《民事诉讼法》，从公平合理的角度来说，送达以当事人签收为准；只有在通过直接送达、邮寄送达等方式均无法送达的情况下，才采取公告送达的方式。该项规定出卖人可随意选择公告送达，这不利于事实上达到送达当事人的效果。另外，该项规定自出卖人发出通知书之日起即视为送达不符合以当事人签收为送达标准的公平观念。