长效机制渐趋明朗

　　“目前楼市调控政策总体偏紧的取向不会改变。中央清楚调控可能带来的后果和阻力，已经做好长期准备。中央认同现在调控已取得效果，但对调控效果还不满意，期待政策在短期内会放松的各方恐怕仍需继续等待。”在某指数研究院一份研报中，对今年的调控形势如是预测。

　　与此同时，更深层次的长效机制正在形成。保障房制度不断完善，建设计划逐步落实，对商品房市场的分流作用将逐渐显现；房产税改革试点范围扩大，可能从根本上改变房地产行业格局。从更广的视角来看，经济转型、增速放缓、结构调整、货币投放速度放缓已成为中国经济中长期发展走势的普遍共识。

　　荣盛发展(002146,股吧)董事长耿建明表示，商品房在整个住房供应体系中的比重下降是必然趋势。保障房建设与商品房发展并不冲突，因为两者的使用人群并不完全重合。“我们期盼保障房制度尽快成型，这样房地产开发企业可以更加科学地制定发展战略。”

　　万科董秘谭华杰表示，我国正处在工业化和城镇化的发展阶段，对住房的需求是刚性的，而且将会持续。在相当长的一段时期内，新增的住房需求压力难以完全得到满足。鼓励一部分人租房，将在一定程度上缓解供应不足的压力。对个人而言，根据自身的实际情况决定买房还是租房，也是相对理性的消费选择。

　　金地集团表示，消费者在购房时应进行合理的规划，从租房到拥有自主产权的房屋，这需要一个过程。随着房地产市场的不断成熟以及保障房体系的不断完善，更大范围、更多样化的居住需求都能够得到改善和满足。

　　调控机制亟需完善

　　耿建明认为，房价下调需要考虑三方面因素。一是理顺供需，二是税收调节，三是降低成本。他表示，目前各地的限购政策仅仅是从第一个方面进行调节，而后两个方面的调节仍需要完善。具体而言，耿建明所指的是土地增值税存在征收漏洞，以及土地市场准入门槛过低。

　　“如果房地产行业存在暴利，土地增值税就是房地产行业的"暴利税"，对稳定房价、增加中小户型产品的供给意义重大。”但是耿建明认为，目前的土地增值税并没有起到应有的作用。他介绍，土地增值税往往采取预征之后清算的方式，如果开发商提出账目不清、成本无法核算等理由，就可以不进行清算，导致开发商更倾向于开发高利润率的高端产品，从而助推房价的上涨。

　　耿建明还表示，土地市场准入门槛过低也是土地价格走高的重要原因，土地成本的上涨也是助推房价的直接因素。他表示，“在目前土地供应量没有增加的情况下，土地市场准入门槛过低。一些不具备房地产开发资质的公司也可以参与土地拍卖，直接炒高土地价格。土地出让应该根据开发商的技术和资金条件筛选开发商。”

　　对于有望在今年扩大试点的房产税，全国政协委员、国家税务总局原副局长许善达对中国证券报记者表示，之前媒体期望房产税成为地方收入主体、抑制房价、调节收入差距，从重庆、上海两地房产税的实践情况来看，这些作用尚未实现。