虽然存货价值下降的压力很大，不过，世联则认为，2012年市场将会积极响应购房者的预期。购房者的风险偏好会产生改变，尤其是对房价下跌幅度的预测判断将扩大，另外，房企们为了不受流动性危机的威胁，去库存也一定会加速。

“故而这些因素决定了2012年上半年将是黎明前的黑暗，房地产行业将进入全面降价的市场走势。”世联这样认为。

第五、2011年商业地产的表现较为突出，从城市的产业结构来看，商业地产在一线城市目前发展比较快。即使从北、上、广、深来看，未来商业地产的核心城市还是北京、上海，等以金融业为主导的城市。

世联地产董事长陈劲松补充到，2011年各城市主要CBD的租金都在上涨，这是市场自然发生的，因为目前政府没有租金管制，租金上涨意味着中国经济转型正在发生。

对于经济转型，陈劲松解释，“租金在涨，只要租金涨，楼价再降一降，出租回报很合理，不是不可能达到的。如果降得快，就很快可以达到。这就是中国今后的城市转型，也因此2012年市场的亮点依旧在商业地产。”

债务危机到来 最怕市场遇冷

针对2012年房地产行业的展望，世联则预测，2012中国经济将面临内忧外患，目前来看政府在货币政策方面已经出现了转向，信贷的定向宽松将成必然，而拉动中国经济最大的投资有2个引擎，一个是基建，一个是房地产，因此都还要继续投资，但房地产方面的投资将转化为“保障房”。

“另外，2012年将意味着房地产行业进入制度建设的阶段。房产税会扩大试点，而且未来一定会改善，保障房的分配问题也要切实解决。”世联指出。

除了制度建设外，对于行业的风险，陈劲松预测，“2012年上半年可能继续进入箫条期，很可能在年中、二季度的某个时点触底了，然后进行筑底，继而走量反弹，然后进入复苏期的上半段。”

他续称，箫条期就是房价的探底期，有一个规律，房价越往下走，房价的探底期和成交量的萎缩是相辅相成的，随着房价往下走，成交量也急剧减少。

另一个规律是箫条过程中地价下降的速度比房价下降的还快，2012年土地的降价不会体现在投标上，会体现在股权转让上，也就是类似于融创收绿城。

处在萧条时期的2012，陈劲松最大的担忧是房企们的债务危机。他表示，“2012年开发商必须面对即将到来的债务危机，而且债务危机越早越好，因为债务可以“再转股”。信托到期了，可以发一个新的信托。这都需要越早做越好。就怕到时候市场遇冷，现金流就有问题了。”

“比如，我这个东西原来值100亿，所有的楼盘值100亿，现在只是差了1个亿。那就最悲惨了”。陈劲松这样举例。

他最后还引述了万科总裁郁亮的话，“万科拼命收钱的原因不是为了抄底，是为了保命。因为万科太大了，万一又有什么风吹草动，这个钱就是保命钱。”