事后不久，房东黄阿姨发现了问题，立即提出解除与小杨的租赁合同，并将小周赶出了商铺。后来小周将小杨诉至海淀区法院，要求解除转租合同，返还租金、转让费并赔偿损失。

小周因无法充分证明损失情况，法院仅判令小杨返还剩余租金及部分转让费。

法官评析

郭文成指出，小杨对小周作出的承诺，无法约束房东黄女士。黄女士与小杨的租赁合同明确约定禁止转租，如果小杨的转租未取得黄女士同意或追认，黄女士可单方解除与小杨的合同，并要求次承租人小周腾房。因此，一旦房东对无权转租提出异议，次承租人将无法继续使用所租房屋。小周可以请求小杨承担违约责任，但在双方未约定违约金的情况下，小周需证明实际损失情况。小周明知小杨不具备转租权限，也应自行负担部分损失。

转租时应查明转租人权限，并应及时取得出租人的认可。对于属于出租人与承租人之间的债务，也应当场结清，防止事后发生纠纷。

房东提前毁约

●典型案例

2008年，老刘为开设旅店与房东释女士签订了为期10年的租赁合同，租下一处700平方米的半地下室，用以开设旅店，并一次性交纳了租金100万元。谁料2012年房东释女士就将老刘诉至法院，请求解除双方的房屋租赁合同，并要求老刘腾退涉诉房屋。释女士称，其与老刘的租赁合同签约早，租金标准已明显低于市价，而老刘总是拒绝增加租金。另外，其因资金周转困难意图出售涉诉房屋，释女士决定依据双方合同解除租赁协议，提前收回房子。

老刘辩称，双方租赁合同约定的租期为10年，其不仅交纳了截至2013年9月的房租，还投入许多资金对涉诉房屋进行了装修和改造，这些资金多为其借贷而来，如果释女士现在收回房屋其将血本无归。因此，老刘坚决不同意现在解除合同。

经海淀区法院调解，老刘与释女士达成调解协议，老刘可继续承租涉诉房屋，将房屋租金调整为每年30万元。

法官评析

郭文成指出，老刘与释女士的租赁合同明确约定，涉诉房屋的租赁期限为10年，自2008年3月至2018年3月。但该合同违约责任部分明确约定，如出租人需提前收回房屋应提前30日通知承租人，并向承租人支付相当于年租金50%的违约金，依据双方合同，释女士可在承担违约责任并先行通知的前提下单方解除合同。

部分长期合同尤其是商铺租赁合同，通常都约定了出租人提前通知并支付违约金即可解除合同，出租人常引用此种条款提前解约，以牟取更高收益。但承租人往往已就房屋进行装修、准备长期经营，此种情况下，双方就后续赔偿问题容易产生纠纷。因此，法官建议双方可约定较为灵活的租金标准，同时如设定提前解约权也应从提前通知及适度比例的违约金两方面加强约束，以免影响合同关系的稳定。