不妨通过一二三线城市的户型比例说事。一般而言，90平米以下户型主要面向首次购房的刚需者，90-140平米户型多面向二次改善者。今年3月，一线城市的商品住宅成交量中，90平米以下户型占比为28%，90-140平米户型成交量占比为39%。二线城市分别为46.2%与41.5%。三线城市分别为25.8%和47.6%。这就意味着，一线和三线城市中，实际上二次改善需求的成交量大于首次置业需求。如果改善需求不能更加有效的被刺激入市，则光靠首套刚需，难以促使楼市持续性复苏。

春节过后，2、3月份，全国主要城市商品住宅成交量连两个月反弹，尤其3月份成交量显著超过去年均值，这主要拜刚需释放所赐。而进入4月以来，多数大城市成交量相比3月下滑，春季反弹行情已现疲态，“含金量”不足也。刚需入市一波过后，若没有改善需求跟上，实在难言市场企稳。而惯常与投资需求相匹配的高档住宅，已到了忍无可忍（去年以来多捂着未促销）的地步，近期频见豪宅“出血”式降价。

如此这般，哪有理由看好今年市场？如果成交继续不振，房价当然会继续下跌，这确实有助于房价更快的“合理回归”。然而，一季度全国房地产开发投资和新开工指标的“跳水”，却让有关部门担心对其他相关产业链的负面影响。

由此看来，上述消息中所谓“一旦房地产投资增速下降过快，就可能有储备政策推出”，并非绝无可能性。

杨红旭观点地产新媒体专栏作者