囤地带来的溢价,同样可以从地块的升值上得到体现。《每日经济新闻》记者调查发现,北京政府官网首都之窗上,一份名为《北京市国土资源局朝阳分局关于和记黄埔地产(北京朝阳)有限公司有偿国有土地使用权抵押设定登记》的抵押资料显示,2010年初,姚家园地块的项目公司和记黄埔地产(北京朝阳)有限公司将姚家园地块中的姚家园东里4号院、5号院,合计土地抵押面积为57152平方米,抵押给建行北京鼎昆支行,抵押期限为2010年1月15日至2013年1月14日。当时这批抵押地块的市场评估价值为56156.9万元,而2010年初,被抵押地块的市场评估值已冲高至约9826元/平方米,为2001年和记黄埔拿地时的楼面价约1750元/平方米的近5.6倍。
涉嫌打“限墅令”擦边球
在开发中,御翠尚府开发商和记黄埔除有囤地嫌疑外,还涉嫌在产品开发中打限墅令擦边球。
目前搜房网逸翠园别墅宣传页面显示,姚家园地块二期御翠尚府仅推出8套330平方米独栋别墅,价格为1800万~2000万元/套。
《每日经济新闻》记者注意到,和记黄埔拿下姚家园地块的时间为2001年,但与北京市相关部门签订土地出让合同时间为2004年8月31日。
2003年2月,国土部发布的《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》(即“45号文”),首次明确提出 “停止别墅类用地的土地供应”,限墅令正式面世。
记者在与一位内行人士沟通时,对方表示,虽然和记黄埔的实际拿地时间为2001年,但合同签订时间为2004年8月31日,因此姚家园地块同样属于2003年限墅令的限制范围。
或许正是慑于“限墅令”,御翠尚府的一位男性工作人员向记者解释说,虽然宣传上的用语为“独栋别墅”,但实际上并不完全是独栋别墅概念。而是一个板楼、联排别墅与叠拼别墅混合的产品组合形态。
上述内行人士认为,这是在打“限墅令”的擦边球,主要利用“限墅令”对别墅定义的模糊性,将别墅整合进高端住宅形态内,以避开“限墅令”约束。
随后,《每日经济新闻》记者就相关问题与御翠尚府开发商和记黄埔地产(北京朝阳)有限公司相关人士进行沟通,但截至发稿时,记者尚未收到对方的回应。