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楼市冰封 地产商押注信托业
www.hyyz888.com 2011-12-31 09:44   来源:东南网    我来说两句

熬年关,过钱关,焦急两字写在脑门上

年关将至,地产商却进入了最难熬的时刻——既要应付到期的银行贷款、信托融资,又要为未尽的项目融资。而他们的选择并不多,要不承受高昂的利息,要不就只有断臂求生——卖项目。

一传,二传,三传。深受“资金链断裂”传闻所扰的绿城中国,终于在2011年底走出了“卖项目求生”这一步。

按照12月25日媒体爆出的消息,绿城正在洽谈上海外滩地王和无锡地王的出让事宜,买方可能是SOHO董事长潘石屹(微博)和昔日地产黑马孙宏斌(微博)。绿城随后否认了首席财务官冯征曾跟媒体提过这事,但承认“绿城是在寻求转让一些项目的股权,都在进行中,随时发生变化,无法透露”。

其实,不仅是绿城年关难过。其同城兄弟“浙江金都置业”,已经在12月28日把旗下一个项目的五成股权卖了。买方也是浙江上市房企——滨江集团(7.09,0.10,1.43%),卖价1亿元。

另一家以高品质中高档房蜚声业内的知名房企——星河湾,如今顺便卖起了白酒,操刀的是副总裁梁上燕。在接受记者电话采访时,梁上燕强调,上海星河湾卖得还不错。“白酒,不过是我们集团新开发的一个业务,我负责集团所有业务的销售,自然也要去卖白酒。”

风水轮流转。两三年前,白酒业的几名老将——水井坊(21.06,0.25,1.20%)、酒鬼酒(23.51,0.63,2.75%)等——相继杀入房地产业。水井坊一度有三成收入来自房地产业务,但11月22日,水井坊也发布公告,打算剥离一块地产项目出来。

进去的,出来的,进去又出来的。说到底,导演这一切的还是个“钱”字。

开发商究竟有多缺钱?“焦急两个字都快刻在他们脸上了。”一位做信托、短期过桥贷款等融资业务的人士对南方周末记者感慨道。

最近有个地产商来找他融资。他开发的项目位置不错,在河北省石家庄市中心的中高档楼盘,盖了10层,钱不够了,还差2个亿,才能保证原计划的明年春节开盘,于是想做一个信托计划或者寻求房地产私募基金。“他们主动提了25%的年资金利率。”这位融资圈人士并不想接这个项目,就没提更高的价码,“可是看他们着急的样子,恐怕抬到30%都没问题。”

谁敢上“黑名单”

银行开发贷款之门几近堵死,往年平均30%的增长率,2011年是没有一个月超过十位数。

上述石家庄开发商之所以着急,是因为有一笔银行贷款,2012年1月就要到期了。要是不还这笔钱,倒是可以不用停工,但等于在自己的银行信用记录上抹了一笔黑,往后再也别想从任何银行拿到钱了。

合肥一家中小型国企背景的开发商,甚至为了如期还贷,生出了跟高利贷合作的念头。11月合肥接连爆出数家开发商跑路消息时,当地一位投资人士忧心忡忡地告诉南方周末记者这个消息,他说,已经跑路的一家开发商,被压垮的最后一根稻草就是财务公司上门催债。

当时,骇人的10分月利息暂时让这家企业却步了,可他们手上的项目完全销售不动,也发不了信托计划,没有任何正常途径来还银行贷款,进退维谷。“最后,要不就高利贷,要不就卖股权了。”

“谁敢不还银行的钱啊,企业征信系统现在可是全行业联网的,一笔定终身。”民生银行(5.89,0.07,1.20%)企业贷款部一位工作人员告诉南方周末记者。如今,银监会对房地产贷款的要求是半年还一次本金,一个季度还一次利息。每年一季度都是房地产开发贷款发放比例最高的,眼看着到春节了,银行贷款成为压在众多房地产企业心头的最重的一块石头。

不过,在这位民生银行人士看来,现在还能在银行贷款的房地产商都是最幸福的房地产商,至少曾经是。2010年他手上还有少数做房地产项目的客户,还都是国企背景的,今年压根一家都没有了。

在这个宏观调控持续近两年导致的销售寒冬里,开发商对“钱”的饥渴也正在迈向顶点。众所周知,银行开发贷款之门几近堵死,往年平均30%的增长率,今年是没有一个月超过十位数。民间资本、地产信托、房地产私募基金变身救命稻草。

信托业赌局

“我们在赌,房地产企业也在赌,赌的都是将来能销售得好。我们还多了一个砝码,就是赌行业里总会有不差钱的主接盘。”

“房地产企业最危险的时候,是我们最忙,也是收益最高的时候。因为只有这时候,我们才敢要更高的融资成本。”刚刚从信托业排名前三的中融信托离职的郭牧告诉南方周末记者,这个成本可能要达到三成。也就是说,发行10亿元的信托,开发商到期要还13亿。

信托业不用主动出击,要钱的项目也是雪片一样飞来。“只要我愿意,我可以一个月30天,天天在外面看项目。”这样的日子,郭牧其实已经过了两年多了。中融2009年发行信托2600亿,其中2000亿都是房地产的。不同的是,2009年他操刀的北京一个项目的资金成本还只有16%,如今却是“25%以下谈都别谈”。

两三年前信托业尤其是房地产信托开始超速发展时,郭牧就很担心中国的信托是在给房地产业吹泡沫,今年已经吹到快破了。“融资成本太高了,只要房子开始不好卖,偿付就会出问题。”

好在银监会终于开始监管了,往年不用报批,做几个发几个,今年是报上十个项目,监管机构至少打回来六个。2011年6月份,发行的地产信托占信托业整体的比例,还是半壁江山,11月的时候,只占20%了。当然,全年来看仍然是地产信托拔得头筹,占了超过四成,达到2500万元。

但是偿付危机还是迫在眉睫,2009年集中发行的房地产信托正迎来集中兑付期。据信托第三方机构“诺亚财富管理中心”数据显示,2011年底到2012年第一季度,到期兑付的房地产信托有168亿元之多。

2011年11月,天津一家开发商星耀五洲就因为信托偿付问题陷入“破产”传闻,尽管后来作出了澄清,但3年来连续发行10亿元以上大额信托的做法,更令人怀疑是否“借新还旧”。“圈里人说,让他们陷入破产传闻的那笔中信信托现在倒是还清了,可是用的却是另一家信托公司的钱。”郭牧告诉记者。

“我们在赌,房地产企业也在赌,赌的都是将来能销售得好。我们还多了一个砝码,就是赌行业里总会有不差钱的主接盘。”

责任编辑:黄惇亮
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