无物业小区，也能管得好——福州尝试无物业小区管理新模式

屏山社区省渔港公司小区利用盈余的物业管理费，为小区添置了一些健身器材。

东南网4月25日报道（福建日报记者　程枝文　实习生　王之昊　文/图）

城市高速发展，居民小区也越来越多，由于种种原因，一些小区自投用后就没有物业公司，或者物业公司进驻后又撤离了，由此导致小区管理漏洞频现，卫生脏乱差、车辆乱停放、乱搭盖严重……居民叫苦不迭。对于无物业小区，又该怎么办？近日，记者走访了福州市鼓楼区、晋安区、台江区的无物业小区，发现一些小区已经开始尝试破解之道，并逐渐形成业主自治管理、街道或社区代管、引进“民非”组织管理等3种模式。

由社区代管，聘请清洁工和保安，物业费低，居民享受的服务却不错

时间：4月8日

地点：鼓楼区屏山社区省渔港公司小区

这是一个建于上世纪六七十年代的典型旧式小区，位于鼓楼区红墙巷37号。虽然没有物业公司，但管理却很好。走进小区，记者看到这里地面干净整洁，车辆停放有序，监控实时到位。

“这一切得益于小区实行的社区代管的管理模式。”屏山社区党支部书记巢凤英说，所谓社区代管，就是小区的物业管理人员（保洁员、传达室人员等）由社区招聘，进入小区进行安保、卫生等日常管理，物业费、公用水电费则由社区工作人员上门代收。

在小区大门边的空地上，几位老人正在闲坐聊天，怡然自得。一位老人告诉记者，省渔港公司小区占地1.6万平方米，共有5幢楼，住户199户，其中大部分是省渔港公司的下岗、退休工人。他们经济能力较差，以老人居多。

据了解，2012年之前，该小区也有物业公司，每月1.5万元的物业费用全由省渔港公司补贴。当年4月，省渔港公司破产倒闭，小区一下子断了补贴，加上居民一直拖欠着物业费，导致物业公司撤出，小区脏乱差问题凸显。

“物业公司撤走后，小区到处都是生活垃圾，有时长达半个月没人清理，臭气熏天，到处是蚊蝇，白天老鼠乱窜；加上没有保安管理，治安每况愈下，一个月就有十几辆电动车被偷。”小区居民陈老伯说。

巢凤英告诉记者，为此，她多次召开居民代表大会，想再次引进物业公司管理，但大部分居民觉得物业费太贵，会议均无果而终，想成立业主自治委员会，也没有居民愿意参加。最后，几经商量，决定小区由社区代管，这样既经济又实惠。巢凤英给记者算了一笔账：小区管理主要有两块，即治安和卫生，如果自己请清洁工和保安，按市场价每月的费用应该是7000元，平均下来物业费可以降到每平方米0.4元，只有市场价的一半。

55岁的小区居民沈曼蕾是社区聘请的代管员，现在她的工作就是监督日常小区管理、代收物业费和给4名小区物业管理人员发工资。她说：“小区越变越好，现在每个月收上来的物业费还略有盈余，用作贴补小区里的水电维修和增加一些健身器材。”

小区变化这么大，老人陈应钦非常高兴，不过他也有隐忧：“社区代管虽然解决了一时之忧，不过管理还是显得较为松散。加上这个小区比较老旧，水电等基础设施经常需要维护，每维护一次就要开一次大会，麻烦不说，有时候根本找不到人开会讨论。”

与日出东方花园小区一样，连潘村的不少小区都采用业主自治管理，为此他们一起成立了一个志愿者团队，目前已经有80多名成员，哪里有需要，他们就出现在哪里。图为不久前，连潘村的志愿者们在举行庆典活动。

业主自治管理，成本较低，小区环境改观大，但也面临诸多瓶颈

时间：4月9日下午

地点：晋安区鼓山镇连潘村日出东方花园小区

这一小区建成大约十年，位于连江路207号，小区的4幢楼里共住着146户居民。

记者绕着小区转了一圈，发现小区内秩序良好，布告栏上贴着物业管理费支出的明细，地面几乎看不到有垃圾散落。

“同样是无物业小区，我们小区的管理模式是业主自治管理，让业主委员会指定专人来承担物业管理的职责。”连潘村村主任谢惠容说，“日出东方花园小区的居民，一半以上是连潘村的拆迁安置户。”

谢惠容告诉记者，2009年，小区也有专业的物业公司，但由于经营业绩不好，当年选择了撤出，由此导致脏乱差现象凸显，安全隐患多。最严重的时候，垃圾堆得几米高，车辆更是随意乱停放，违章搭盖现象也随处可见。

情急之下，60多岁的小区居民张大爷联合几位热心老人，在村委会与镇里的多次协调下，成立了业主委员会，每栋楼安排一名楼长，负责日常管理和代收物业费。几位老人为小区事务热心奔走，赢得了小区居民的支持。

小区的物业管理人员由业委会直接聘请。“居民自治的成本比较低，因此发给清洁工、垃圾清运工和保安的工资比市场价高一些，他们的工作积极性也高。如今，小区卫生状况良好，盗窃事件基本没有。”谢惠容说，“由于收取的物业费不高，加上管理比较到位，目前小区物业费缴交率接近100%，小区管理渐渐步入正轨，小区面貌焕然一新。”

此外，对于小区的每一笔收入支出，业委会都会在公告栏上公开，小区居民对此十分满意。

记者调查发现，业主自治也面临着诸多瓶颈和困惑，主要是业委会主事者大多年事已高，以后谁来接手是个问题。再者，由于不是正规的公司或社团组织管理，没有账户和发票，资金往来安全和透明度仍寄托在个人信誉上，而不是法律意义上的有效监管。

每个月，万侯园小区的业委会成员都会跑几趟苍霞街道家园事务服务中心，询问小区的相关事宜。

引进“民非”组织，成效凸显，管理步入正轨，居民缴费积极性高

时间：4月10日

地点：台江区苍霞街道河下社区万侯园小区

万侯园小区建成于2006年底，共有4幢楼351户，常住居民1063名。这里的环境不错，卫生整洁，秩序井然。

“小区交房后，这里先后经历过两任物业公司，但都因为管得不好，最后都因业主罢交物业费而撤出。”万侯园小区业主委员会主任林秉惠说，“物业公司撤走后，小区管理一度陷入困境，电动车被偷，垃圾没有清理，电梯三天两头出问题。”

林秉惠说，物业公司撤出后，一直没有正规的物业公司愿意接手，只能实行业主自治管理。“业主自治管理这几年，各项管理都还不错，虽然没出什么大岔子，但问题不少，比如票据不正规、收入只能存在个人户头等，居民希望有一个正规组织来接手小区管理。”

2012年9月，苍霞街道办事处决定介入，但不由政府“包办”，而是由“民非”组织　（民办非企业组织）　苍霞街道家园事务服务中心介入管理，使之正规化。

苍霞街道家园事务服务中心是由苍霞街道的三保、苍霞新城等8个社区共同出资3万元，于2012年6月在民政部门注册成立的非营利性社会工作服务机构。

“无物业小区的所有收入都存入家园事务服务中心的银行公共账户，并由中心聘请的专职会计、出纳等统一核算，提供正规票据。”家园中心主任林丽芳说，“如果小区管理到位，物业费收取率已达90%以上仍收不抵支，那么管理费不足部分将以政府购买服务的方式进行贴补，比如由家园中心派保洁员或保安到社区服务，而这些人的工资由政府买单。”

“万侯园小区搭上家园中心这个平台后，各项管理更规范了，所有的收支都能提供清晰账目，也能提供正规发票，小区居民放心了。”苍霞街道党工委书记徐超说，“苍霞街道共有29个无物业小区，引入物业公司或成立业委会很难操作。通过政府购买服务的形式，引入家园中心，可以实现无物业小区的有效管理。”

目前，苍霞街道家园事务服务中心已吸引苍霞新城、三保、河下等6个社区的13个无物业小区加入。由于收取的物业费低于市场价，管理也不错，小区居民缴费积极性高，现在每个小区都能实现收支平衡。

专家观点>>>

治理顽疾，须多措并举

□福建师范大学公共管理学院教授谢宏忠

在福州的中心城区，仍有不少无物业管理的老旧小区，这些小区规划落后，基础设施缺失，环境脏、乱、差，已成为居民的心病。这不仅是亟待解决的民生问题，也直接关乎整个城市的精神文明建设。

造成小区无物业的原因主要有三方面。一是房屋的产权形式太复杂。其中有房改房、单位自管房、房管部门直管房、拆迁安置房，以及衍生出来的二手房和出租房。由于居住的人群成分复杂，人口流动性高，缺少归属感，大家很难达成共识和契约。二是小区的先天性不足。上世纪七八十年代建设的职工宿舍小区在当初建设时，配套基础设施就不甚完善，这直接导致物业管理的成本偏高，专业物业公司不愿进驻。三是业主的购买意愿不强。此类小区的居民低收入群体占大部分，他们一方面购买力不足，同时在思想观念上还停留在计划经济时代，还没有养成交物业管理费的意识和习惯。

治理好无物业小区，是一项民生工程。首先要调动社会力量参与。无物业小区综合整治牵涉面广，经费缺口大，是一项复杂而艰巨的系统工程。各级政府应发挥主导作用，明确各自职责，制定总体规划方案。同时，要积极引入市场机制，调动社会资金和力量，动员小区居民共同参与小区的综合整治。

其次，推广无物业小区自治管理的模式。经多年探索，目前已形成比较稳定的管理模式，有社区代管、业主自治、单位自管、引进“民非”组织等。每种模式都有利弊，但总体来说，通过自聘保洁员、治安员或门卫进行自治管理的模式，降低了管理成本，实际作用明显。其他类似的无物业小区，可以前去借鉴和学习。

最后有关部门要加强对物业管理公司的扶持力度。一方面政府物价部门应出台合理的物业管理收费标准指导价，同时制定相应制约措施，对于服务质量低、居民投诉率高的物业公司，出台相应的举措予以制约和处罚。同时，扶持一批服务质量高、诚信度较高的物业公司，并给予适当补贴和政策倾斜。