是建筑短命？还是地权缺失？
2010-04-09
人们大吃一惊，是基于某种常识性的判断，而这种你以为我知道我以为你知道的常识性判断恰恰是最不可信的。很简单，因为中国房地产游戏的规则是国家垄断地权的前提下出售的70年地租买卖，人们就很自然地把地表上的建筑想象成拥有70年或超过70年的寿命。所以绝大部分中国人，可以在不问地权的前提下，把房地产当成是一种70年期的不动产，因此也就莫明其妙地去相信了建筑寿命等于或超于地租期的判断。
在这种规则下，国家永远垄断地权，与国家商讨地权你想都别想，所以国家当然敢于放开膀子让房地产商来发筹码摆赌局，看上去，地产商拿地块建房子，国民用积蓄换来钢筋水泥的不动产，国家为购房的民众办理有效期70年的房产证，三方各有所出，各有所获，国民虽然最不济，但好歹把很易贬值的现金换成了“保值”70年的“不动产”。问题在于：谁告诉你们房子一定要有70年的寿命呢？房管局给你办的是一张有效期70年的房地产所有权证，而不是一张70年寿命保证书；房地产商卖房子给你们大家，并没有签订一份建筑寿命期协议。
以中国当下的房地产买卖来看，支撑当下房地产市场游戏的核心只有一个———地权缺失。建筑短寿现象只是地权缺失之后的一种合乎利益逻辑的结果之一。一句话，有怎样的消费者，就有怎样的市场。当你知道，你买不来土地、只能买到土地之上的建筑的70年使用权，而你又仍然愿意去买房时，就应该知道国家把使用权定为70年定得太妙了。很简单，按现代人的预期寿命估算，定30年太少；定100年太长，70年的周期足以让你把纸币换成钢筋水泥；然而，当你知道拥有70年使用权的产品只有30年的寿命时，人们就傻眼了，你不能全怪房地产商钻了这个漏洞，毕竟人家没跟你签订建筑寿命协议。作为房地产的最终消费者，我们就得自问一下：我们买房在赌什么？明知没有地权你也要买房子，是因为相信70年使用权也足够长了，这还算得上是一种理性判断，而把一种寿命30年的产品以70年的期限来下注，不要怪这个秘密今天才被揭露，为什么昨天大家不去想想呢？
建筑的短命现象被揭开了盖子，其实是打开了地权缺失这个隐藏得更深的根源问题。过去，地权的问题被转化成使用权期限，结果说明，没有地权的建筑难以长寿；而今天，地权的问题可以衍生为拆迁权，从根子上说，建筑的寿命长短没那么重要，最重要的是，我的房子你不能随便拆，这也算是地权从地下转移到地面上的一种微妙形式，只要在这块土地上，是我说了算，那么，房地产商就不敢随便建造短命的建筑，哪怕建筑的寿命不长，也不敢随便拆，说到底，我们不应该去赌一种任由别人摆弄的产品，我们应该赌一种属于自己的权限———只有懂得购买权限的消费者，才能创造一个真正公平的市场。□冯 原
">“短命建筑”被误读了？
2010-04-08
那么,所谓的短命建筑难道是被误读了吗?既然是误读,为何现在仍是民众关注的热点呢?实际上,就算仇保兴并非对建筑质量开炮,这一言论也非常震撼。我们要注意的是仇保兴所说的被拆建筑的寿命“30年”恰好是上世纪70年代末至今的时间,这是经济高速发展、也是城市化进程最为迅猛的时间段。过去的30年,我们确实看到大量老旧建筑被推土机赶出城市,高楼大厦繁殖的速度几乎和中国GDP的增速一般迅猛。从这个角度说,“短命建筑”有其合理性,但肯定这个合理性并不代表可以否认中国建筑业存在的问题。事实上,仇保兴在国际绿色建筑与建筑节能大会上的讲话,不也正是提醒我们去重视中国建筑的问题么,我国建筑垃圾的数量已经占到世界的30%-47%,难道这还不可怕吗?
一方面我们应承认城市化进程中短命建筑产生的必然性,另一方面也要注意短命建筑所揭示的问题。实际上,盲目拆迁导致的短命鬼可不只是建筑,道路、桥梁等各种公共工程不都出现了么?各地隔段时间都要出现所谓的“第一爆”,建得好好的大楼被炸掉为某些规划腾位置。而民众对短命建筑的误读也绝非毫无理由,他们认为是建筑本身的质量问题导致建筑寿命短,虽然是误读,但这一误读恰恰反映了民间的直观印象:这两年“楼歪歪”和“楼脆脆”见得还少么?中国建筑业一直面临两大难题,一是政府的盲目拆迁和盲目建筑,一是国内房屋自身建筑的质量问题。这二者看似属于不同指向的问题其实有内在联系,因为政府行为中最受诟病的是两种情况,一是为了经济发展和“土地财政”大拆大建；二是大量政绩工程。前者赶时间赶进度,拆迁凶猛,建房也凶猛,自然免不了出现某些建筑工程质量问题；后者也是为了某些领导的政治前途而造的短期工程,快上快下,自然也谈不上有什么规划,某些政绩工程完全就是面子工程,质量如何自然也是可想而知。（朱迅垚）
">权力的规划没有恒心，城市的建筑就没有恒产
2010-04-07
从没有哪一个国家的人像如今的中国人一样关心建筑。平民阶层对房子的质量面积等要素可谓锱铢必较，这不仅仅是因为那套或许并不起眼的房子占据了其一代甚至几代人的积蓄，更重要的原因是建筑物的物权概念更加具有说服力。然而，中国的建筑却比很多国家都要命短，这实在是一个令人感到悲哀的现实。
住建部的一位司长将中国建筑的命短的原因指向“政府的盲目拆迁和国内房屋自身的建筑质量问题”，其实在这一原因的背后有着更深层的原因，那便是没有人能够在真正意义上对建筑物负责。
指望建筑者为建筑物负责是不现实的，当一个人在不属于自己的土地上建房子，建设者自然不会具有将建筑物盖成“百年老建筑”的动机，因为建筑越老意味着自己的生计就越少，既然土地仅能拥有使用权为何不多用几遍？我国的土地是国有的，即便建设者们没有恒心，那国家至少应该有恒心吧？可惜的是，事实上土地的真正操作者在于地方政府，偏偏短命建筑显然在财政上更能够给地方政府带来利益的最大化。
其实，最能够对土地负责的该是建筑产权拥有者，孟子曾说，民之为道也，有恒产者有恒心，无恒产者无恒心。在建筑上也是如此，如果房屋拥有者没有恒产，又怎么会对建筑物有恒心呢？美国的建国者在确定选举规则的时候特别规定了，民众需要具有土地等财产才能拥有选举权。长久以来我们借此证明资本主义国家民主的虚伪性，其实从另外一个角度看，这些建国者们何尝不是继承了孟子“有恒产者有恒心”的思想呢？只有民权能够得到切实保障，民众才会对自己的行为负责。只要物权能够切实得到保障，建筑物就会不再短命。
但是显然社会对这些人的物权保障还不足以支持他们去捍卫自己的房子，如果民众能够通过法律与建设者和规划者对话博弈，实在难以想象这些建筑为何会命短。从这一角度上讲，短命建筑所映射的或许并不是我国快速的城市化进程，而是民众物权保障的匮乏。
于是，难以理解的成为了符合逻辑的，建筑者无法为建筑物负责，民众无力为建筑物负责，地方政府有权有力，但是这样做却违背自己的最大利益。于是，在一个民众十分看重建筑的国度，建筑成了“短命鬼”
或许，比短命建筑产生的数量庞大的建筑垃圾更值得我们警醒的是，土地已经在快速的城市化进程中沦落于“公地悲剧”之中。没有任何一方力量能够真正为土地负责，尽管国内对于建筑工程有着严格的监察制度，仍旧无法阻挡建设者偷工减料的冲动，因为那只是治标之策。真正让建筑不再短命的治本之策恐怕还在于加强民众的物权保障，让平民物权有力量去捍卫那属于自己的建筑。
">我们的房子为什么会“英年早逝”
2010-04-07
这种说法，和此前建设部住宅产业化促进中心一位副主任的说法不谋而合：“国内住宅的平均寿命却仅仅为30年。”这个寿命，不到英国建筑132年寿命的四分之一，不到美国平均寿命74年的二分之一。这个冷酷的事实，让《物权法》起草时争议的土地使用权70年后“怎么办”的难题，颇具黑色幽默的色彩。
中国的建筑物应该活多久？按照住宅土地使用权的年限，应该有70年；而按照《民用建筑设计通则》规定，重要建筑和高层建筑主体结构的耐久年限为100年，一般性建筑为50-100年。民居很显然不属于“重要建筑物”之列，但法定的年限最少亦应该满足50年的使用。然而，实际情况是，中国的建筑寿命50年罕见，30年则普遍。
从中国房子的价格看，现在北京四环内的普通住宅，每平方米4万元已并不稀罕。在欧美等国的房价“跌跌不休”的情况下，花3000万人民币，在美国可以购置一处庄园，永久产权的；在欧洲可以置下一座城堡，文物式的。而在北京的中心地带，却只能购买在楼房间距极近的“豪宅”，而且没有法定的永久产权。
每年，全球一半以上的水泥，都浇注在中国的土地上，而捆绑着祖宗三代人收入的房子，却只能维持30年。原因何在？不外如下几点：
其一，偷工减料。《北京科技报》曾报道，建设部特聘专家周磊表示：“现在全国相当多的建筑工程、资料在造假！”广东省质监局有人士直言：“2007年年底到2008年广州新建的商品房，最好还是不要买。因为这段时间建造的楼盘普遍有偷工减料、以次充好的现象。”
其二，结构性缺陷，由于建筑结构问题，有的钢筋混凝土的寿命不过25年左右。
其三，人为拆除。扬州那个刚刚爆料被政府“偷卖”了土地的小区，满算不过才8年，就面临拆迁的命运；而名动一时的无锡市第一人民医院综合楼，用了才7年，就要被爆破拆除。
那么，普遍不足30年的建筑寿命，是质量原因，还是“正常”？建设部的一份抽查结果表明：全国30多个省份的90多个城市中的180多个建筑工程，96.1%的合格。这似乎意味着，中国建筑远低于国际和法定标准的30年寿命基本合格。这样，很多人举三代之力购买不足70年的使用权后，实际得到的可能是被打了折扣的一个短命的建筑。
当然，将中国建筑的短命，放到目前这个特殊的语境下，就会发现，建筑物的短命，与其说是质量问题，毋宁说是制度问题，是房地产各种乱象的生命体征反应。对一个已经失去理性的行业而言，其实，寿命似乎并没有那么重要，大家追逐的，不过是一个注定要破灭的泡泡。但是，当泡泡破灭之后，首当其冲的受害者，还是公众。
显然，无论是从维护公众权利，还是从维护社会稳定来说，从制度层面上消除这种短命现象，就成为当务之急。要做到这一点，除了提高民用建筑的耐久年限标准，加强相关执法与严格问责，还需要制定建筑物的拆除标准，决不能说拆就拆。这也可以从一定程度上遏制房产泡泡的出现，使之在法律的强力之下，尽快回归正常轨道。
">住建部对短命建筑不能只限于指责
2010-04-07
环视一下现实世界，会更加觉得仇副部长所言不假。这几年，中国的“楼脆脆”、“楼歪歪”、“楼断断”之类的建筑不断出现，接连不断的豆腐渣工程，此起彼伏的住宅质量纠纷，当然难以让人对建筑质量产生信心。人们难掩愤懑之情:这些建筑都贴有质量合格标签，它们又是如何通过质量验收关的？
质量合格当然包括耐用性指标，任何建筑都该有一定的设计使用年限。比如住宅，中国标准《建筑结构可靠度设计统一标准》就规定:普通房屋设计使用年限为50年；住建部工程质量安全监管司官员也曾明确表示，住宅设计使用的年限一般是50年。有这样的标准和常识，那么多易脆建筑工程居然还是在验收者那里顺利过关。
其实，2009年7月，住建部就发出了通知，要求各地立即开展对在建住宅工程质量的检查。全国30多个省的90多个城市中的180多个建筑工程接受了检查，其中96.1％的建筑工程合格。这么高的合格率，已充分说明这样的行动没有收到实际效果。短命建筑明明大量存在，如果住建部“短命建筑说”成立，他们也坚信这是一种普遍现象，那就不可能相信这样的调查结果。看来，当初的检查仅仅是停留于形式。
除了发一个这样的检查通知，住建部还有没有别的高招？短命建筑背后是复杂的利益链和不正常的政治生态。山东烟台投资4千万元的汽车东站大楼，投入使用仅半年，候车大厅的天花板就出现水泥块脱落，设计厚度本应是70厘米的天花板，实际厚度只有10厘米，上面还承载着一个大型的洗浴中心。这让旅客天天在危险中度日的豆腐渣工程，由一个村办企业承建，这企业是从本市最大的国有建筑公司手中夺得业务的，其法宝就是该市交通局局长的一句话。有了这样的后台，什么监理、验收，都成了虚设。面对这样的豆腐渣产生的土壤，住建部凭什么让民众相信和期待？
仇副部长是在一个重要会议上透露中国建筑质量的现状，说明他担忧和不满，但住建部承担着“建筑工程质量安全监管”的责任——中国建筑质量好不好，老百姓只能指望住建部等政府部门拿出行之有效的措施以扭转大局，而不是简单批评一下。
">短命建筑是对低碳经济的嘲讽
2010-04-07
近些年，在中国的很多城市，同时存在两种奇观:一边是新建筑一片片拔地而起，一边是破房子一排排“壮烈牺牲”。房地产开发和旧城改造，是我国关于建筑的“一币两面”。
为了城市更新，地方政府有足够动力进行旧城、旧区、旧房、城中村改造，为了获得市区优质地块，开发商也更愿意为动拆迁叫声好、出把力。可很少有人关心，新盖的房子，多久后会破旧到必须推倒重建。
可现实就是这么残酷，我国建筑寿命平均只有不足30年。当然，住建部副部长所谓的“每年20亿平方米新建面积”，应该还包括农村建筑。农村建筑寿命更短，主要与施工工艺有关，那么平均而言城镇建筑也不会超过50年。总之，对很多商品房业主来说，在产权有效期内，自家的房子很有可能遭遇“被旧改”的噩运。
如果站在更宏大的角度，则短命建筑不仅损害平民利益，更是社会的一大“病灶”。
在去年哥本哈根联合国气候变化大会上，发达国家和发展中国家吵得很凶，气度最大、表现最出色的要算咱中国。温家宝总理勇敢地提出了中国2020年碳减排总体目标,即单位GDP碳强度与2005年相比下降40%～45%。
之后，“低碳”一词如甲流一样传遍全球每个角落，当然也成为国内媒体的一大流行词汇，房地产圈内很多人士现在已是开口闭口皆低碳。然而，面对只有30年寿命的中国建筑现状，大谈低碳有点像扯淡。本来房地产开发业就是首屈一指的碳排放大户，建筑寿命这么短，无异于雪上加霜。
古希腊的大理石建筑能屹立千年，伦敦、巴黎的老城建筑能存活上百年而风姿依旧，就算是当年按梁思成大师的理想，把老北京城保留下来，估计到现在也是满目疮痍——当然也会给建筑涂脂抹粉，不至于太难看，只是“身子骨”早就不行了。与西方建筑相比，中国建筑除了万里长城、皇家宫殿，整体质量先天不足。
可到如今现代建筑技术已没什么门槛，中国房地产业已火爆到让世界诧异的背景下，国内还在生产着一堆堆的短命建筑，不是一件很奇怪的事情吗？汶川地震让一批以学校、医院为代表的豆腐渣工程现了原形，近两年部分城市又接连曝出“楼倒倒”、“楼歪歪”。这反映出项目规划、设计、施工、监理、验收等诸多环节的不科学、不规范、不合理，当然还有各色各样的灰色交易。
国家大搞节能减排，客观上要求房地产业必须放弃以前的粗放式发展模式，转向集约化生产和经营。当前，以“四节一保”（节能、节水、节地、节材和生态环保型住宅）为核心住宅现代化，和以工业化生产为核心的住宅产业化，是国家和地方政府着力推进的事。可是，如果连基本的建筑质量和建筑寿命都无法保障，是否有点“好高骛远”了呢。此事值得细思量。（作者系房地产研究人士）
">中国建筑“三十而亡”?
2010-04-07
这个数据让人抓狂。大家辛苦买来的房子，土地使用权是70年，可当土地使用权还剩40年时，房子却可能没了。
很佩服仇副部长披露这样一个自揭其短的数据，但佩服不能解决问题。对比“英国建筑平均寿命132年，美国建筑平均寿命74年”，你会发现问题愈加严峻，用住建部建筑节能与科技司司长陈宜明的话说，就是“盲目拆迁和国内房屋自身的建筑质量问题，一直是中国建筑业的难题”。翻翻我国《民用建筑设计通则》，里面清楚规定：普通建筑设计使用年限为50年。但这么多年来大家都没当回事，不然，“短命建筑”就不会出现。有了规定却执行不了，症结在哪里?我看跟近些年很流行的“房地产支柱论”关系密切，不仅开发商和专家在说，一些政府官员也在说，其核心是：房地产能拉动数十个相关行业，是经济增长的支柱。
从这个逻辑出发，自然是盖房子的机会越多越好，如果25年至30年就推倒重盖一次，房地产GDP自然节节攀升。要是跟英国和美国一样，房子如此“长寿”，开发商怎么办，地方又靠什么不断创造“增长奇迹”?这简直就是“破窗理论”的绝佳注解：窗子破了，自然要换玻璃，而玻璃卖得多了，就能拉动相关产业的增长。
破窗带来源源不断的经济增长———至于窗子本来是不是可以不破，这是没人管的。
在如此强大的利益驱动下，中国建筑“三十而亡”的问题如何避免得了?我们似乎只能这样安慰自己：既然房地产是支柱，大家当然要唯其马首是瞻，30年后再掏钱买房就是了，哎，谁叫你是“房奴”?
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