近段时间，关于房产税的消息漫天飞舞。财政部财政科学研究所所长贾康表示，房产税推出已经是“按月计算”，目前离推出最终时间不会超出一年。无独有偶，全国工商联房地产商会会长聂梅生也透露，房产税很可能在明年3月之前推出。

鉴于前不久“9·29”新政中明确提到的“加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国”，以及此后部分计划中的试点城市作出的响应，房产税——这一公众心目中调控房价的“核武器”，似乎真的就要点火发射了。

长期而言，不管是叫作房产税，还是物业税，都属于完善房地产税收制度的一种举措。不过，短期来看，国家的意图更倾向于通过房产税，打压投资投机需求，进而稳定房价。或许，正如有关消息所言，三部委正在会签房产税暂行条例的修订文件，部分城市先行试点箭已上弦。

然而，在房产税正式推出之前，难道不需要审视一下楼市变化吗？众所周知，“9·29”新政已将房地产调控史无前例地升级到了“管制”的高度，房贷政策“一刀切”，尤其是限购政策大范围落实，十几个城市齐刷刷地限制居民购房套数。笔者认为，在此严政之下，房地产市场必将降温，限购城市的房价也不得不下跌一些，至少是涨不动了。

如果房地产市场重现2008年下半年的深度低迷，房价理性下跌，难道房产税还必须急吼吼地出台吗？2009年下半年至今年“9·29”新政出台前，我曾一直呼吁可以进行房产税试点，以抑制房价过快上涨；但目前我已改变观点，觉得既然房价必跌，且加息周期已经开始，房价上涨动力基本消失，短期内不宜急于出台房产税，致使楼市雪上加霜。

即便要开征，还有两个细节值得探讨。第一个细节有关税基。贾康表示，虽然最后方案尚未确定，但现有信息表明，房地产税不会向“第一套房”征收，投资房将成为房产税调控目标。实际上，在认定对哪些房屋征税的标准上，可以有三种选择，一是按人均面积，比如上海的一种方案是人均70平方米以下免征；二是按家庭拥有住宅套数，比如对于三套及以上的住宅征税；三是同时兼顾面积和套数。假如今后的标准是“第一套房”不征收，那么，若第一套房是别墅或大户型豪宅公寓，则免税对那些平民百姓不公，何谈调节财富分配之功用？

第二个细节有关税率。据媒体报道，重庆的试点方案是实行累进制的税率，对个人住宅的套数或者面积划定不同的档次，每超过一个面积或者套数的档次，其征收的税率就会有相应提高。从理想化的税种设计上分析，房产税税率应实行累进制，正如个人所得税一样，借此可以更好地调节财富分配，重点是“劫富”。可问题是，累进制执行起来难度较大。比如，对开发商和二手卖家征收的土地增值税，原本是四级累进制的，但实际上十几年来基本上没有执行过，一般都是按某一固定税率，比如1％-3％进行征税。

总之，房产税的开征在短期内不宜操之过急，观察一下楼市降温的程度再做定断亦不迟。至于税基和税率的标准认定，一方面要提高可操作性，另一方面在试点初期，征税面不宜过大，税率不宜过高，需要一个较长时间的完善过程。

（作者为上海易居房地产研究院综合研究部部长）