在传统的“金九银十”来临之前，房地产市场已经乱了阵脚。随着商品住宅成交量的反弹，价格信号变得混乱不堪，上涨和下跌的消息犬牙交错。同时，政策面亦声音不断，官方和民间都认为政策依然紧咬不放，但至于接下来政策是维稳还是加码，业界无法达成一致意见。

从市场面观察，8月中旬开始，多数城市的楼市成交量的确是在增大的，摩根士丹利发布的中国房地产交易报告中指出，8月第四周房地产交易量持续上升，而房价并没有明显下降，二线城市的交易量自今年5月以来首次超过了两年内的历史平均水平，一线城市的销售量也在过去几周内稳步上升。有统计显示，上海8月全月成交量达60万平方米左右，较5-7月的月均水平显著增长。

至于成交价格，则总体保持平稳，有城市上涨，有城市下跌，波动幅度皆不大。成交量和价格之间存在密切关系，一般而言，价格变化滞后于成交量。近段时间成交量反弹的原因有三：一是供应量增加，很多开发商憋着一股劲打算在金九银十推盘；二是自住需求持续入市，少数投资投机需求也有点蠢蠢欲动；三是楼盘促销数量增加。

在目前买卖双方依然处于胶着的形势下，开发商想要获得比较好的销售业绩，必须要有一定的价格优惠，否则将有滞销风险。问题的关键是，降价多少才能引发比较好的销售。值得关注的是，6-7月少数大开发商抢先进行促销，结果很多项目出现热销，也就探明了购房人的心理价位，于是近期新推房源时，折扣有所减少。价格正是在买卖双方相互试探的过程中形成动态均衡。

关于调控政策，前段时间，中央决策层和相关部委均接连表态调控不放松。这两天又有几个声音：一是有记者从住建部获悉，近期再次出台更严厉的楼市调控政策的可能性不大，下一步的工作重点是对新“国十条”政策的严格落实执行和细化；二是国家发改委专家表示，调控基本上达到预期目的，突出的标志就是房价快速上涨的趋势得到了遏制，现在不适合出台新的调控政策，需要进一步完善此前的调控措施；三是中国银监会官员表示，银监会将严格执行国家的宏观调控政策，坚决遏制投机、投资需求，在控制风险的前提下支持保障性住房建设。

商品房成交量反弹，房价稳定中暗流涌动，面对这一市场形态，政策可谓“前怕狼，后怕虎”，于是只能暂且通过频频喊话保持高压态势。实际上，接下来政策的动向主要还看房价“脸色”。随着金九银十的到来，开发商对于房价的态度将明显分化，部分大企业为了跑量，会继续促销，而少数更注重利润率的开发商可能停止促销，甚至是小幅涨价。至于潘石屹近日所谓的“房价将下跌至2009年初的水平”，我认为纯属意淫。

按当前态势，九、十月份成交量继续反弹，基本已成定局。房价不会明显上涨，维持振荡的可能性更大。在这种情况下，正如上述各部委官员所持观点，政策不会立即加码，当前依然处于房价观察期和政策维持期。想要购房的朋友，同样需要观察房价走势，接下来二三个月，可以考虑的策略是“追跌杀涨”。因为，房价普涨将招致新政打压，比如近期频传的房产税；房价下跌则政策不仅不会加码，反倒可能于明年一季度前后放松。

（作者为上海易居房地产研究院综合研究部部长）