闽南文化的商机 泉州老厝在商业中焕发“生机”

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现实的制约

潘立飞一直是一个坚定地想要利用商业运营让老建筑“活起来”的人。在试水旧馆驿青年客栈没多久，他在华侨新村就开起了“5排5号咖啡馆”。咖啡馆每周都有一定的主题，很是吸引了不少忠实顾客。“咖啡馆从经营的第一个月开始，就没怎么亏过。当然前期的投入也没有很大，这些年坚持下来，应该说还好。”他说。

但潘立飞的志向并不仅仅是一家咖啡馆。他认为，利用老建筑发展民宿应该成为一个方向。“只有游客把泉州当做旅游的目的地，而非中转站，他们愿意留在这里过夜，泉州才有机会将更多的内涵展现给他们看。”

旧馆驿青年客栈已经转给了以前的合作伙伴，潘立飞现在的精力都投入到馆驿柒号度假旅馆中。“旅馆的改造，设备的添置等，前期的投入就有近200万元吧。”潘立飞说，但现在除了节假日还有可能客满之外，其他时间的生意谈不上非常好。更让他尴尬的是，由于缺乏管理规范，他的民宿还只能“试营业”，没有正规执照。“家庭旅馆、民宿多由老别墅、老房子改造而成，存在住宅禁商、消防验收等方面的限制，大部分家庭旅馆拿不到营业执照。”潘立飞表示。

其实不仅是泉州，全国所有的家庭旅馆都面临同样的状况。即使是在家庭旅馆业已经发展得如火如荼的厦门鼓浪屿，也有着同样的“尴尬处境”。

“事实上，鼓浪屿现在所面临的这个问题也是比较严峻的，家庭旅馆数量曾在2010年出现‘爆炸式’增长。”在鼓浪屿经营家庭旅馆的朱先生透露，2010年4月福厦高铁刚开通时，鼓浪屿上家庭旅馆数量为60家到70家。动车开通之后各路资金涌入鼓浪屿，目前岛上家庭旅馆共约200家，但其中有工商执照的正规旅馆约100家，剩余的多是无证经营或普通民宿。

“动车开通后一年多，鼓浪屿上的家庭旅馆曾出现爆满，但也仅局限于节假日，平时并没有外界传的那么火。”朱先生说，眼下这股新鲜劲退去，而且因为鼓浪屿上无证经营的旅馆太多，导致“价格战”等恶性竞争不断，严重扰乱了市场。

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转让风潮袭来

据分析，老房子商用的成本大概可分为三部分，第一部分是前期修缮、装饰的费用；第二部分是房租和维护；第三部分是商业经营的费用。“‘房东风险’也是必须要考虑的一方面，有些老房子续租上出现分歧，房东提价或收回房子拒绝续租都会给商户带来很大压力，甚至导致经营中断。”潘立飞说。

朱先生对此就深有体会。他透露称，“去年年初鼓浪屿也出现了一拨转让潮，三年前的房租一个月大概5000元，到现在一个月5万元，甚至最后续租被拒，我身边一些朋友就有这样的遭遇。”

“华侨新村里，除了最近新开的咖啡馆，其他多是被转手过的，有的甚至不止一次。”潘立飞说，“别以为把老房子用作商业运营很容易，因为是旧房子，单是维修改造的费用就不低。由于旧房子地点都比较偏，一旦做不起来，什么时候能够回本谁也无法预计，有的人坚持不下去就会退出了。”他说，有时候算算每个月亏起来是七八万元的费用，很多人就坚持不下去了。

“我有个北京的朋友，2002年到2003年之间在北京改造旧民居开咖啡馆，结果最后以亏损了100万元左右的资金告终。”庄剑峰认为，选择介入“老厝改造”的时机也很重要，“当年接受这种形式的消费者可能不多，换到在这两年开，或许就成功了。”