近些年来，房价问题成为了当今中国最受关注的社会敏感问题之一，起落高低牵动着方方面面的神经。房价的起落高低事关百姓民生和政府税收，事关土地资源和资金资源的利用与合理配置，事关社会的金融安全与平稳运行，事关社会利益分配格局的变动，事关经济发展和社会和谐的大局。房价问题既引起了全社会的高度关注，又引发了不同群体的巨大争议和分歧。

房地产政策与房价的博弈是现行房地产政策局限性的反映

由于房价的起落高低与政府的房地产政策高度相关，因此，社会不同群体有关房价的争议和分歧自然就扩展到政府的房地产政策上来。全球金融危机爆发之前，大中城市特别是一线城市和沿海城市的房价猛涨，政府出台多项政策调控房价，抑制房价过快上涨。全球金融危机爆发之后，房价出现大幅下滑，政府迅速改变政策调控方向，出台多项优惠措施，把稳定房价作为应对全球金融危机冲击的重要方面，而随着中国经济增长率先呈现出V型回升势头，房价也从2009年下半年开始节节攀升，有些地区比如海南的房价出现疯涨局面，随之政府房地产政策的调控取向又转变为抑制房价过快上涨。政府房地产政策与房价之间如此反反复复的博弈，就像一出“猫捉老鼠”的游戏，这充分说明政府的房地产政策直接把调控房价作为其主要的政策目标存在很大的局限性。

住房需求的二重性决定房地产发展的二重性

与我国的经济体制由计划经济体制向市场经济体制的转变相适应，住房制度也已经初步实现了由计划配给制向走市场化和产业化发展道路的转变，房地产业获得了快速发展，全社会的总体住房条件有了较大改善，人均住房水平有了较大提高，这是值得充分肯定的。与此同时，我们也应该看到，我国住房制度在走向市场化和产业化的进程中，出现了两个突出的问题：一是房地产业本身的市场化机制还很不规范、很不完善、很不健全。二是我国住房制度走向市场化和产业化的过程是与我国整个市场化进程中社会财富和收入分配差距迅速扩大的过程紧密联系在一起的，过高的房价不仅与相当一部分社会成员的较低收入形成尖锐矛盾，而且还在某种程度上成为加剧社会财富和收入分配差距的重要因素。

在社会主义市场经济条件下，在我国社会财富和收入分配已经形成过大差距的情况下，人们的住房需求的性质变得相当复杂，最突出的表现为全社会的住房需求越来越具有低层次性与高层次性并存的二重性。住房需求既是一种刚性强的低层次的基本的生存需求，又是一种收入弹性极大的高层次的兼具社会性、精神文化性、奢侈性的复合性需求。帝王将相住的宫殿与平头百姓住的茅舍之间的反差，是前者吃的山珍海味与后者吃的粗茶淡饭之间的反差不可同日而语的。正是由于这种巨大的反差所产生的强烈冲击，《红楼梦》中那位初入荣国府的刘姥姥才被震撼得“头晕目眩”，“身子就象在云端里一般”。全球首富比尔·盖茨可以穿着很普通的T恤和牛仔裤，但其座拥的价值几千万美金的别墅豪宅却是普通的蓝领工人无法望其项背的。在一个社会差别和财富收入分配差距很大的社会里，住房水平的差距最能反映富贵和贫穷之间的差距。富人与穷人在“住”的方面的差距大大超过了其在“吃”和“穿”方面的差距，两者之间几乎是难以比拟的，古今中外概莫能外。这一基本事实充分体现和证明了住房需求所具有的这种低层次性与高层次性并存的二重性。

作为满足人们生存需要和基本生活需要的低端住房需求具有极大的收入刚性和社会价值刚性。首先，任何一个家庭，不论其收入水平是多少，都应该有一个基本的栖身之所，否则，社会就会产生像吉普赛人那样过着居无定所流浪生活的社会群体，这就是低端住房需求的收入刚性。其次，由于低端住房需求是人的基本生活所必需，因此，能不能满足这种低端住房需求就直接关系到一个社会对基本人权的保障水平，实现“居者有其屋”自然就成为体现社会主义的基本社会公平的价值底线，不允许出现像印度社会那样的无家可归群体，这就是低端住房需求的社会价值刚性。人们的住房需求一旦脱离低端层面之后就会发生质的变化，其收入弹性将迅速扩大，人们的住房需求也随着其收入和财富增长而快速增长，住房需求随着人们的收入和财富差距的扩大，越来越趋向多样化、差异化和个性化，并日益趋向物质需要、社会文化需要、精神审美需要三位一体的高端复合化。

住房需求的二重性是社会成员住房需求差异过度分化的结果，而社会成员住房需求的过度分化又是社会成员收入及财富分配差距不断扩大的产物。因此，社会分配差距越大，社会成员住房需求分化越大，住房需求的二重性也就越严重；住房需求的二重性越严重，低端住房需求与高端住房需求之间的矛盾就越突出。

住房需求的二重性决定了房地产发展的二重性，具体表现为房地产行业既具有一定的社会公益性又具有一定的经济产业性。由于低端住房需求具有极大的收入刚性和社会价值刚性，这种刚性的需求不是市场所需要的有购买力的“有效需求”，这就不可避免地会导致市场失灵，市场不会自发产生能够与其相对应的有效供给。因此，如果仅仅把房地产行业纯粹作为一种支柱产业来定位和发展，就不可能解决好现实中客观存在的极具刚性的低端住房需求这一难题；反之，如果仅仅把房地产行业纯粹作为一种社会公益事业来定位和发展，那就等于又重新回到了计划经济体制下福利住房制度的老路上去，这不仅不符合社会主义市场经济发展的大方向，而且实践早就证明，在多样化、差异化和个性化且收入和财富弹性极高的高端住房需求领域，同样不可避免地会存在政府失灵和计划失灵问题。否定房地产行业的社会公益性，把房地产行业纯粹作为一种经济产业的观点是错误的；否定房地产行业的经济产业性，把房地产行业纯粹作为一种社会公益事业的观点也是错误的。综上所述，现阶段促进我国房地产行业健康发展的科学性基础就在于，正确区分房地产行业的公益性和产业性，妥善处理好公益性和产业性之间的相互关系，协调好公益性和产业性之间的矛盾，把房地产公益事业发展与房地产产业发展既区分开来又结合起来，满足全体社会成员日益增长的不同类型、不同层次的住房需求，实现经济发展与社会和谐的统一。