调整恢复 仍是房地产市场主基调

据国家统计局公开发布数据，2015年1-7月全国商品房销售面积同比增长6.1%，较上年同期大幅回升13.7个百分点，较今年1-6月提高2.2个百分点，继续呈现回暖态势。今年3月份以来，在中央及地方稳定住房消费政策的刺激下，房地产市场需求有所释放，住宅成交明显活跃。但即使如此，我国房地产市场还未恢复到周期调整前水平，调整恢复仍是市场运行主要基调。

全国商品房交易量还未恢复至市场调整前。2014年1-7月，全国商品房销售面积同比下降7.6%。这表明，全国商品房市场要恢复到2013年同期交易量水平，2015年1-7月全国商品房销售面积增速至少要达到8.2%，而实际增速只有6.1%，还差2.1个百分点。而随着稳定住房消费政策效应衰减，下半年全国商品房交易活跃程度可能会有所下降。从中介机构监测数据分析，目前房地产市场交易有降温迹象。据中国指数研究院监测，2015年7月监测的主要城市成交面积环比下降2.21%。8月份，北上广深新房和二手房成交开始回落。近期北京通州限购政策出台，将会有效抑制市场投机行为，但也可能会降低市场交易活跃程度。

房地产市场恢复仍面临重重制约。自2013年四季度进入周期调整开始，我国房地产市场调整业已经历大约近两年时间。虽然稳定住房消费政策的强力刺激，刚性住房需求和改善性住房需求明显释放，但住宅市场供求关系已基本平衡，使得房地产市场价格再次出现大幅上涨的可能性极小。一线城市住宅价格上涨明显，不排除是高端住宅入市量增加和投资投机性需求抬头的综合影响。就全国市场而言，房地产市场恢复仍面临重重制约：

一是宏观经济增长放缓制约房地产市场有效恢复。宏观经济增长与房地产业之间的关系可能远非我们想象中那么简单。过去，房地产业繁荣推动了我国宏观经济增长。现在，宏观经济增长放缓，却抑制了我国房地产业需求释放。但同时，也恰恰因为房地产市场的周期调整，导致我国社会总需求不足，进而拉动宏观经济下行。就目前情况分析，我国经济“转方式、调结构”进程还没有结束，加上外部需求尚未恢复至国际金融危机前，宏观经济增长压力有增无减，进而限制了房地产市场恢复和增长空间。