解读：

“黄女士的想法，也是当前福州楼市最主流的购房心理，尤其是第一次开盘的楼盘，购房者对‘低开’的期待更高，同时又担心较高楼层价位上涨，所以不约而同地将目标选定在中低楼层，加上开发商的营销策略引导，造成了部分楼盘认筹火爆的场景。”

张旭东谈到，除了新盘首度开盘让购房者充满期待之外，近期不少楼盘还主推100㎡以下的中小户型，这类产品在市面上极为稀缺，也吸引了许多前来认筹的客户，但是如果最终开盘价格较高，同样将逼退刚需购房者；此外，一次开盘中，低价房源的数量毕竟有限，而求者众多，一旦这类房源售完，如何将剩余的认筹量转为购买力，也同样值得考量。

探析：认筹量成开盘关键

不过，据记者观察了解，9月虽然主城区各楼盘相继开启认筹，但除东方名城尚郡外，其他楼盘均未确定开盘日期，部分楼盘甚至已经认筹两三个月也未定开盘时间，这也为“金九银十”能否全面落定打下了问号。

“有些楼盘是刚刚进入认筹期，需要一个月左右的蓄客是在情理之中，但已经预约认筹两个月以上且未定开盘时间，这就说明认筹量未达到开盘标准。”深深地产市场部经理林周告诉记者，开盘就是依靠现场的人气对购房者进行引导的营销行为，如果人气未到，很容易造成负面效果，尤其是第一次开盘的新盘，更要注重初次开盘造成的市场影响。

所以，考量能否实现成功开盘的一大标准，就是认筹数与房源数的比例。一般情况下，认筹人数与房源数达到3∶1甚至更多，开盘热销的局面也就顺理成章；如果在2∶1，则只能算是勉强开盘，结局难料；若仅为1∶1，根据业内人士的经验，开盘当天将损失至少一半客户，因为大部分人都只抢个别房源，现场冷清的氛围也会影响人们的购房判断。

“所以9月虽然不少楼盘以认筹为主，但能否真正在10月份达到开盘，还是得看金九这个基础打得牢不牢。”

提醒：银十成旺季还看市场能否“放价”

此外，面对当前主城区楼市的价格抗性，如何合理制定新的价格策略，也将直接影响认筹量与10月开盘的最终结果。

“目前正在认筹的楼盘可以分为两种：一种是首次认筹，尚未正式销售，以模糊的价格亮相，让购房者对其抱有一定期待；一种是已经开盘，进入持续销售期，新一期产品正在认筹。前者依靠购房者的期待心理能够拉拢更多客群，加上部分优惠价楼盘作为噱头，能够引来一拨刚需，后者则依靠对购房者暗示新一期产品的价格涨幅有限，且房源稀缺，以此来吸引客户认筹，这两个也是当前开发商应对价格抗性的主要手段。”林周表示。

另一方面，针对众多购房者锁定少数低价房源的心理，开发商的操盘定价策略也更显重要。“尤其是当部分客户买不到合适房源时，如何制定合理的价格层差，提高较高楼层的房源性价比，让购房者觉得稍微高一点的总价也能接受，从而实现引导，这将决定最终的开盘销售率。”

但可以预见的是，在金九“认筹季”的背景下，银十将成为楼市供应的新节点，敢于“放价”并打破价格抗性的开发商，也将受到市场的最终青睐。