旅游养老地产近年成为房地产泡沫的最新升级版。

从住宅地产、商业地产到旅游地产，房地产泡沫完成三级跳。与住宅地产不同的是，旅游养老地产投资更大、圈地更多，泡沫更大。

据不完全统计，截至2010年底，国内已有超过50家房企涉足旅游地产，涉及项目金额超过3000亿元。旅游地产项目的投资占2010年全国房地产开发投资48267亿元的比例超6.2%。包括万科、恒大、龙湖、绿地等地产龙头企业都不断试水旅游地产。旅游财富网初步统计数据则显示，2012年一季度，全国旅游地产投资继续井喷，投资上亿元的签约项目就有近70个，投资总规模达2600多亿元，预计今年全行业投资将超万亿元。

今年5月，中铁与中弘股份联合体，大手笔投入参与竞标海口市东海岸如意岛项目。2009年，这家联合体因拿下三亚地王而名噪一时。今年4月，中弘股份签订三个旅游地产项目的合作开发协议，其中云南西双版纳路南山旅游度假项目建设用地面积近1.47万亩，投资规模150亿元，另一个项目——山东微山湖国际旅游岛项目的建设用地面积也达到5000亩，投资规模不少于100亿元，去年10月，公司与吉林省签署的建设用地面积约180公顷、投资规模150亿元的“长白山望天鹅国际旅游度假区”项目。

商业地产龙头万达集团目前开发旅游度假项目，总规模已接近1700亿元。未来十年的竞争优势，2020年万达商业地产收入比重将降到50%以下，彻底实现转型。

被投资下降、民资信心所困的浙江等地进入旅游地产行业。9月23日，总投资170亿元的平安养生养老综合服务社区启动仪式在桐乡举行，成为平安集团进军养老养老产业的首个项目，总建筑面积150万平方米。而招商地产旗下子公司招商安业近日与深圳大鹏新区溪涌社区就合作推进溪涌片区城市更新项目取得突破性进展，该片区占地9平方公里，总建筑面积约200万平方米，项目定位为多功能“天使湾国际滨海生态旅游度假城”。9月20号，重庆万盛经开区在渝举行黑山谷土地推荐会，一次推出7宗旅游地块，合计面积近800亩，总建筑面积50万平方米。包括恒大、碧桂园、金科、隆鑫等一线房企都纷纷在重庆郊县“跑马圈地”，开发旅游地产。

旅游地产是投资性物业的最高升级版。1993年的海南房地产、美国佛罗里达的房地产，都是房地产泡沫的终端版本，成为房地产市场泡沫高峰阶段的敏感指标。

与住宅地产不同，旅游地产与实体经济、内需密切相关，占据道德优势。据统计，中国至少27个省区市制订的“十二五”规划都把旅游业作为支柱产业或第三产业中的领头产业。

由于我国贫富差距较大，消费分化趋势明显，旅游地产成为高净值人群的重要投资选项。以海南的房地产为例，去年海南城镇居民人均可支配收入18369元，增速全国最高，达到17.9％，完成无法支撑1万以上的商品房均价，岛外高收入居民对中国惟一热带岛屿的追逐，成为海南房地产升温的理由。

不断有研究者强调，在满足温饱之后，旅游休闲文化成为未来的增长点，当未来年人均可支配收入超过1万美元时，中国的旅游将全面进入度假休闲时代。未来的高收益预期使得资金不断涌入这一行业，各大房企蜂拥而入的同时，游资也在不断涌入旅游地产领域。据统计，今年一季度进入旅游产业的“游资”高达2600亿元，其中很大一部分投资旅游地产，预计今年全行业投资将超万亿元。

旅游养老地产未必能拉动实体经济，它介于实体经济与虚拟经济之间，取决于如何投资、如何消费。如果把商业物业与旅游物业割裂成一个个小单元出售，商业物业、旅游物业从本质上来说，与住宅物业没有什么区别。只有开发商拥有强大的实力，以自持为主，开发酒店、商店等，才会与当地的实体经济关系发生密切关系。当开发商大规模出售商业物业与旅游物业时，他们仍在从事虚拟经济，而非实体经济。无论以什么名义，本质还是圈地获取溢价。

无论日本还是美国，多数房地产泡沫，最后阶段总是表现为旅游地产。1990年9月，日本商人、80年代的高尔夫金童熊取谷稔以8.4亿美元，买下了美国著名的风景胜地、高尔夫圣地圆石滩高尔夫球场以及同一个母公司下的“十七英里公路”，但两年不到的时间，就被迫以5亿元把园石滩卖给了住友银行和日本太平洋俱乐部，损失3.4个亿。

中国房地产正在经历最后一轮热潮，这轮热潮以圈地造城、旅游休闲为标志，能够维持多久，看广义货币什么时候大幅回落，就可以作出基本判断。