在平安证券(微博)分析师李晓东看来，2011年华侨城地产板块的业绩增速放缓，低于预期，2012年地产销售增速进一步放缓是大概率事件。

以即将在7月上市销售的深圳波托菲诺纯水岸14期为例，该期共有住宅158套，以290-300平方米的大户型为主，均价预计至少在5万元/平方米。这也意味着一套房的总价至少在1500万元。

对于华侨城的“豪宅困境”，倪征称，我们每一个楼盘要根据它当时的区位、户型、产品设计、配套以及市场接受度来定位，我认为单纯用价格来定位“豪宅”是没有意义的。

但受困于销售乏力，华侨城预收账款锁定、现金回款依然较低。

中银国际分析师宁静鞭的研究报告显示，今年一季度，华侨城销售商品、提供劳务现金流入30.3　亿元，为2010　年1季度以来最低水平，意味着公司销售在1季度并未有显著改善。

营销成本仍在上升，一季报显示，公司三项费用率为24.2%，较去年同期增长4.5　个百分点；绝对值上，销售费用、管理费用分别同比增长33.2%和23.1%；财务费用则由于竣工项目贷款利息无法继续资本化，大幅上升148.8%至1.1　亿元。

相比于万科高达1200亿元预收账款基本确保今明两年业绩无忧的状况，华侨城的业绩面临着较大不确定性。

中银国际的数据还显示，华侨城2011年底的预收账款只有30.8　亿元，同比下滑12.4%，2012　年业绩锁定较弱。

今年一季度末华侨城预收账款33亿元，较年初增加2.1　亿元，2012　年收入锁定依然较弱。这意味着一旦销售无力，华侨城今年的业绩将大幅下滑。

华侨城生病

在利润和销售的抉择上，华侨城还是选择了前者。

高售价维持了华侨城的高利润。2011年年报显示，华侨城房地产业务税前毛利率63%，比同期增加3.6　个百分点。

今年一季度，华侨城的毛利仍在增长，数据显示，一季度扣除营业税金及附加前毛利率为50.9%，较去年同期提升2.1个百分点，毛利率水平基本维持在过去三年的单季度平均水平。

相比之下，万科2011年的销售毛利率为39.78%，同比下降0.9个百分点。

同为央企，主打中高端住宅，连续两年净利润超过百亿的中海地产2011年的毛利率也只有48%。

年报显示，截至2011年末，华侨城存货资产金额约为317.38亿元，占该公司资产总额的50.57%；2010年年末时，该数字为195.75亿元，占当时资产总金额的40.33%。

今年一季度以来，华侨城集团的存货量持续增加。其一季报显示，华侨城期末的存货总额为327.56亿元，超过了其2011年末就曾达到的历史最高点317.37亿元。

根据国泰君安研报统计的数据，华侨城在2008年至2011年四年间，资产负债率分别为50.45%、62.76%、69.69%、71.17%，2012年第一季度达到71.71%。接近国资委对控股企业有连续两个会计年度平均资产负债率不超过70%的红线，受此影响，华侨城再融资势必受到制约。

对此，倪征表示，“我们所有的运营情况都正常，我们相信在未来的几年，资产负债率会进一步的趋好。”

豪宅困境也让华侨城的去地产化，向文化转型的努力变得不太现实。

对比近五年来的年报可以发现，2007年华侨城营业收入为17亿元，其中地产业务收入为6亿元，占比为35%。2009年、2010年的房地产收入占其营业收入比重分别为30%和41%，旅游等板块的收入占据主导地位。

而华侨城2011年年报显示，2011年该公司实现营业收入173亿元，其中房地产业务收入102亿元，占其营业总收入的59%，旅游综合业务收入为63亿元，比重进一步下降至36%，不到四成。

越转比重越大，华侨城的转型成了口号。

实际上，房地产业务在华侨城营业收入中的比重远不止六成，因为在华侨城的年报披露口径中，旅游综合收入也包含地产销售收入。