廖杰华 张晓龙

一纸限购令，让豪宅开发之路变得异常艰难，调控打击的是投资和投机需求，而投资和投机恰是豪宅客户的主力，在众多上市房企中，华侨城首当其冲。

华侨城是楼市调控的一个缩影，也是央企病的典型代表。这些病症包括，一边是调控一边是高价拿地；一边是营销无力一边是费用高企；一边是负债飙升另一边是存货高企。在调控之下，华侨城正为豪宅战略付出代价。

冷清香山里

5月13日，星期天，和以往一样，位于深圳华侨城片区的豪宅项目香山里二期依旧冷清，从2011年9月开盘到今年3月19日一共销售了343套，占1706套总房源的1/5，开盘价3万元/平方米。

深圳国土资源网站最新信息显示，截至5月17日，香山里二期的多数房源仍处于期房待售状态。其中，8栋总共385套房源中，已备案和已签订合同的只有13套，9栋259套房源中，只有4套销售和备案。另外四栋的情况稍好，但销售仍不足四成。

数据显示，香山里二期目前的成交均价为33876元/平方米。

华侨城地产营销总监陈立民在短信回复中称，香山里一期销售接近尾声，销售率超过九成五，二期销售稳定，价格也比较稳定。

华侨城董秘倪征在接受本报记者采访时表示：“我们总体的销售是正常的，当然会有个别的楼盘销售快一点，个别的楼盘销售慢一点，所以肯定有好有坏。”

倪征表示：“香山里是另外一种情况，我们目前还没有任何降价计划，所有新开楼盘都是按照市场定价的，客户愿意出多少钱来买这个房子，我们就多少价钱。所以我们没有定价权，定价权在市场。”

倪征所说的另外一种情况是指香山里的双拼房户型。

2006年出台的“70/90政策”(凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上)，使一些开发商推出了“双拼房”(将两间90平方米以下的房子合为一间)来规避限制。

曾经的投机取巧现在反被套，这让香山里陷入绝境。华侨城内部知情人士透露，“香山里二期一直在做持续销售，由于是双拼户型，在现在的市场情况下，很多人想买，但是没有房票，所以也买不了。”“限购”像一个符咒，一朝降临，多拼户型即被牢牢困住。

豪宅困境

香山里只是华侨城的一个缩影，豪宅开发正让华侨城陷入困境。

以华侨城大本营深圳为例，资料显示，2010年以来，华侨城入市销售的纯水岸九期均价为54966元/平方米，招商华侨城曦城均价为50797元/平方米，东部华侨城天麓8区的成交均价高达128483元/平方米。

华侨城内部知情人对本报记者表示，华侨城的产品没有3万元/平方米以下的。

华侨城高层对外公布的数据证实了这一说法，3月19日下午，华侨城高层人士在2011年年报交流会上表示，今年公司在旅游综合业务配套地产与房地产业务方面，计划开工面积为133万平方米，计划可售面积为153万平方米。

华侨城集团副总裁陈剑在会上称，上述可售面积折算金额预计为450亿元。

其中深圳可售面积约36万平方米，货值约200亿元，均价每平方米超5万；上海可售面积20万平方米，货值约80亿元，均价在4万左右。

在调控不见放松的市场状况下，这种货源结构使华侨城的销售短期内看不到好转的希望。

事实上，华侨城公司层面对 2012年的销售并不十分乐观，华侨城年报称，2012年可售资源较丰富，但产品结构偏向中高端，受限购影响大，我们维持销售小幅增长的判断。