数据说话

只是相对好了那么一点点

“谈不上回暖，只是相对来说要好一些。一方面销售量还是保持在百分之十几的下降幅度，另一方面价格也基本趋于稳定，并没有像炒作的那样。”在中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌看来，所谓“红五月”只是相对于曾经最为惨淡的2月而言，稍显回暖，而这也仅仅是体现在成交量的跌幅收窄上，价格并没有明显的异动。

北京市房协秘书长陈志则告诉记者，以北京为例，3月的大幅回暖仅仅是基于基数过小而出现的短暂技术性回暖，这从4月的成交量下滑便可看出一二来。“虽然这个月到现在新房卖得不错，但多半是远郊区县降价比较明显的项目，因此说回暖为时尚早。”

两位专家的观点从具体项目的销售情况也可看出。

来自北京市住建委的统计显示，从2012年5月1日-15日，合计签约套数超过150套的住宅类项目为36个，合计签约套数达到了9703套，占据全市总销售量的近一半，这些项目主要集中在大兴、通州等郊区县，其中平均成交价与2月相比，涨价的有19个，其中涨幅最明显的几个楼盘分别为鸿坤理想城(楼盘资料业主论坛)、K2百合湾(楼盘资料业主论坛)、香悦四季(楼盘资料业主论坛)等，上涨幅度不足10%，更有10个上调价格的项目涨幅不足5%。

“如果项目后一期比前一期调价不超过5%，有可能是产品不同导致的，比如位置好一点，户型科学一点，朝向更理想一些，这属于技术性调价，跟真正的涨价并没有直接关系。”北京中原地产市场部研究总监张大伟分析表示。

相比之下，下调价格的项目也达到了17个，其中芭蕾雨悦都(楼盘资料业主论坛)、徜徉集(楼盘资料业主论坛)、绿地国际花都(楼盘资料业主论坛)、金融街金色漫香林(楼盘资料业主论坛)等下调幅度均超过10%。对此，伟业我爱我家副总裁胡景晖认为，这些下调价格的楼盘都有一个明显的特点，远郊区县，项目本身所在区域房源比较充足，供需不平衡，且前期出货并不好，所以开发商一旦资金链紧张，势必要较大幅度地调整价格出货。

噱头背后

谁制造了回暖假象

既然数据并不支持楼市出现真正的回暖，那么是谁制造了本轮楼市回暖的假象呢？背后用意又如何？

“成交量的一度回暖主要是因为一些税收优惠、利率优惠的刺激，使得首次置业刚性需求得到释放。但是这个局面的维持时间很有限，因为历史上也有过这种类似的情况，但最多维持三四个月左右，且不会造成实质性也就是价格方面的波动。”在胡景晖看来，虽然单纯依靠刚需释放的回暖并不可持续，然而却成了部分开发商借机促销的手段。

顾云昌也认为，目前购房者对于房价的预期仍处于会进一步下降之中，加上房地产调控力度总体上仍然没有放松，导致成交量的不足，房地产开发商资金量不足，势必就有出货和放缓开工速度的需求，而前者正是屡屡出现回暖迹象的根源。

正是由于这样的原因，业内专家一致判断，由于统计局的数据已经很明显，无论是北京市还是全国，开工量都大幅锐减，这就说明开发商对未来的情况并不看好，所以消极怠工，但为了出掉手里的货，先是大幅降价，发现老百姓还是看跌，不如涨涨试试，利用了购房者买涨不买跌的心态，这个时候如果购房者挺不住，那过不了多久就是真的回暖了。

“一旦买涨不买跌的心态形成，开工又不足，后市的房地产供应会存在问题，容易导致供不应求，这样房地产市场又可能会重新反弹。实际上以前房地产市场过快上涨的背后很多都是供应不足，而中央也提出了加快商品住房的建设供应，正是怕未来出现报复性反弹的情况。”