在城市综合体已经泛滥成灾的今天，为什么还有那么多房企蜂拥进驻，背后的一个重要原因与房地产宏观调控大势相关：在住宅用地越来越难拿、住宅开发几乎被银行列入禁贷名单的情况下，商业地产被大开方便之门，成为土地与资金的双重突破口。

土地出让集中银行信贷支持

近期上海浦东新区集中推出康桥、航头、新场、宣桥、惠南等5个镇的5幅城市综合体地块，根据官方说法，这五大城市综合体将和迪士尼同步启动，并分享迪士尼客流。在寸土寸金的上海，浦东五大综合体集中推出的背后，是这一类型房地产项目的全国“走红”。

“我们做城市综合体，一半资金是自有的，一半资金来自银行贷款。对于这样的项目，银行是支持的。”上海一家知名商业地产开发商告诉记者。目前这家公司运营一个位于上海郊县的城市综合体项目，根据记者调查，该项目土地成本加建安成本共计20亿元左右，其中住宅项目已经开售，共计可回收资金7亿元。如果一半启动资金来自银行贷款，那么对于开发商来说，10亿元自有资金中有7亿元可以短期回笼，资金杠杆率之高可见一斑。

据了解，这家商业地产商下一个城市综合体项目已经落户昆山。而记者查阅昆山土地出让信息时发现，今年以来，昆山数十幅出让地块中，几乎没有纯住宅项目，工业、商业、商住综合等成为主要类型。

房地产业内人士告诉记者，受房地产宏观调控影响，纯住宅用地运作难度较大，一是销售可能遇到限购影响，二是开发阶段的贷款无法解决。而商住项目就不同了，除了银行可以给予贷款支持外，政府还可能因为对当地税收的更多拉动而给予一定的补贴。又因为商业综合体项目中配备了一定比例的住宅，开发商可以通过综合体项目融资，再通过住宅销售变现，由此完成了借道融资的全过程。除此之外，开发商也可能通过商业用地来建“类住宅”，即所谓酒店式公寓，虽然产权只有50年，但因为不被限购，也成为目前大量房地产企业选择的产品类型。

综合众多有利因素，无论是经验丰富的大开发商，还是从未做过商业地产的中小房企，都一股脑地涌入城市综合体这片“红海”。《2011中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，金地、保利、招商、万科等20强房企全部涉足商业地产。除此之外，大量从未做过商业地产的中小房地产企业争抢综合体的案例更举不胜举。

百城齐建综合体地方政府助推泡沫

某集团统计数据显示，近几年来，集商业、办公、住宅为一体的城市综合体项目发展迅速。2011年至2015年这五年时间，20个重点城市新增城市综合体总量将超过1.6亿平方米，其中约55%的增量集中在中西部城市的新城出现，而这些新城的统一特征是“无人口、无产业、无交通”，可谓“三无区”。

以成都举例，上海某房地产研究院企业研究中心周建成博士告诉记者，根据他们的调研，成都2011年主城区人口约530万，城市综合体总量在523万平方米。此时，人均约一平方米的商业面积还属于正常。但是在2012年一年，成都城市综合体总面积骤然翻倍，达到1061万平方米。而根据目前规划，到2015年，成都城市综合体总面积将达到2757万平方米，比目前的商业体量再翻1.5倍。到那时，上海、北京等一线城市的综合体项目将远远不及中西部城市。