民营房企借鸡忙下蛋外资房企养着母鸡慢慢孵

调控声中，开发商和刚需者同台唱戏，热热闹闹地过完了“五一”。昨天，本报EMBA大讲堂请来了广东地产界最贴近市场的教授——胡刚和最具有思辨性的实践者——赵卓文。不知在他们眼中，“五一”楼市是真热还是虚热？楼价是真降还是虚涨？房企的各种营销手段背后实质又是什么？两位嘉宾告诉记者，在房地产调控中，开发商对后市已经出现分化，而资本特征和开发经验决定了房企中的民企更喜欢快进快出，赶紧下蛋，而港资企业喜欢慢慢开发，坐等土地升值。

本期嘉宾

胡刚：暨南大学管理学院教授、中国城市规划学会会员

赵卓文：广东省房协理事广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

开发商策略：

从“丑女先行”到“靓女先嫁”

赵卓文：第一季度全国房地产市场比较低迷，从广东地区看，一手房销售下降接近了20%，广州传统中心区，1~3月每个月销售量30多万平方米，比2008年经济危机的量差不多。而现在市场呈现出几个特点：

第一，市场全面进入供大于求的阶段。首先是需求在下降。即使没有房地产的调控政策等措施出台，整体的消费力也在下降。广州一手房的销售在2009年是900多万平方米，在2010年下降到650万平方米，在2011年是570万平方米，今年我预测能够达到500万平方米就非常好了。因为楼价上升到一定的阶段，一般的刚性需求，或者是改善型需求是受到抑制，珠三角其他城市包括深圳、佛山、东莞、中山、珠海、惠州等城市一手房的销售也在下降。

另一方面供应在增加，特别是2009年、2010年金融危机带来的反弹，开发商大量开工、储备新的土地资源，2012年出售的项目基本都是在2009年、2010年开工的。“五一”左右广州接近60多个楼盘有新货推出，供货量非常大。这种情况我觉得会一直延续到2012年年底、甚至到2013年，市场迎来了近几年很少见的供大于求的阶段。