同是违约金，开发商日罚十元，购房者要罚数百元

东南网-海峡消费报4月26日讯(记者冯旭)双方对簿公堂，开发商声称“是因房价走低，购房者想悔约”

买卖讲究“平等”，当商家利用信息不对称、供求关系不平衡，将不平等的条款强加给消费者，就叫“霸王条款”，国家明令禁止。

日前，三盛国际公园就因被指购房合同太“霸王”，被两购房者告上法庭。因为合同中规定，购房者逾期支付房款、逾期缴纳物业专项维修资金及契税，开发商均有权收回住房；而开发商逾期未达交房条件、逾期未办好产权登记，购房者均不能退房；同样是违约金，开发商日罚十元，购房者却动辄万分之二甚至千分之五，日罚金额最高上百元！

对如此不平等买卖合同，两位购房者怒指其为霸王条款，拒绝签订并要求退还定金。但开发商不以为然，还反诉购房者不履行认购协议，要求赔偿违约损失。这样一出高潮迭起的案件，近日在新店镇人民法庭开庭审理。

购房者1说———

同是违约金，开发商日罚十元，购房者要罚数百元，这样的霸王条款欺人太甚

当事人洪东煌，因相中三盛国际公园B1地块5号楼一套住房，在交付3万元认筹金之后，于去年9月11日签订《认购协议书》，交付定金十万元。

洪东煌回忆，当时是开盘第一天，选房的人很多，开发商通过摇号决定谁先进去选房；出来之后被问了一句“可以吗”，点头的人就被带到财务室交付10万元定金。

“在我们的心目中，定金都交了，房子就算买了，剩下的都是些手续和形式。而在这时候，开发商才拿出认购协议书让我们签字。所以我们根本没有细看，就签了。”

按照认购书约定，9月16日，洪东煌交付了60%的首付款。到10月末，开发商通知他去签订正式的《商品房买卖合同》。“先交了定金才看到认购协议书，先交完首付款才看到买卖合同，”洪先生认为，这场交易从一开始就充满了不公平。

“我多次到售楼部去，要求看正式合同的条款，可对方就是不给。要给也行，前提是我们当场签字。”洪先生说。最后，他要来其他业主已签的合同一看，“果然是霸王条款！”

洪先生向记者提供的合同范本显示，购房者逾期付款超90日，或逾期缴纳物业专项维修资金及契税超30日，开发商均有权解除合同，而另一方面，开发商逾期未达到交房条件、逾期未办好产权登记，或交房面积产生误差，购房者均不得退房；同样是违约金，开发商逾期未达交房条件，是日罚十元，对购房者却按每日万分之二计算，每日动辄几百元。

“更可怕的是贷款约定，如果我们向银行申请贷款没得到银行批准，这时候购房合同不能撤销，而是要现款付清。”据介绍，三盛国际公园有一位业主就遇到了这种情形，最后一次性付了现款。洪先生想不通：“房价这么高，几个人能有一次性付款的实力？筹不到钱的人该怎么办？”

购房者2说———

售楼顾问承诺阳台按半计算，合同中却全面积计价

另一位认购者吴族洪的家属凌子告诉记者，认购时房子是按平方数计算总价，到最后合同里，竟然变成了按套计价，面积误差超过3%的部分，才有多退少补。“我们拿着尺子去现场量过，单是阳台就明显缩水，估计小了四到五个平方。”

四到五个平方，意味着三万到四万元血汗钱，凌子表示她相当在乎。“而且，售楼顾问之前向我们承诺，说北面的阳台只算一半面积；等到签合同的那一天，发现变成了全面积计算。“这样一来，又去了好几万元。售楼部里面当时就吵起来了，有十几户都没有签合同。”

两位购房者均要求修改合同条款，“而对方完全不考虑，态度还十分强硬。”一怒之下，吴族洪和洪东煌分别走上法庭，要求解除认购协议，退还所交的定金和首付款。

开发商律师说———

因房价走低，购房者想反悔

法庭上，开发商福建五和建设发展有限公司委托王满生律师作了陈词、答辩及反诉。

王满生认为，售楼部现场对《商品房买卖合同示范文本》作了公示，认购协议中也有明确语言强调：“买受人已对出卖人所开发的福州奥林匹克花园（三盛·国际公园）项目作了充分了解，并已详细阅读且同意出卖人在销售现场公示的《商品房买卖合同示范文本》范本以及合同附件一、二、三、四、五、六的内容”，因此，购房者提出的没有看过合同样本以及霸王条款的说法没有事实及法律依据。

买方律师提出，双方所签的认购协议是格式条款，消费者有权要求公平交易，对此王满生作了彻底否定。他认为，这起纠纷是在房地产价格受到国家政策影响开始走低的背景下，购房者试图反悔的表现。他指出，认购协议书里已经具备了商品房买卖合同的必备条款，不依约签订《商品房买卖合同》并办理按揭手续，违背了双方的协议，造成了开发商的经济损失，应当承担违约责任。

楼盘投资商三盛集团品牌部陈小姐认为，消费者对三盛国际公园的不满主要还是因为房价。她认为，在房价上行的时候，购房者很少投诉，而房价下跌的时候，投诉就很容易出现，而开发商很无辜，因为房价不由他们掌控。对于霸王条款的质疑，陈小姐认为，买房是一辈子的大事，购买之前消费者肯定通读过条款。

三盛集团项目组陈姓负责人在接受记者采访时表示，在房价不稳定的局势下，一些客人找借口想解除合同，对此他们已作出调整，后期更换了新的合同，新的合同里没有按套计价。至于阳台面积问题，陈先生解释，这是早期测绘过程中的失误。而“失误”能否挽回？他表示“不好挽回”。

律师提醒———

合同一定要认真阅读，最好请专业顾问

关于认购协议的效力问题，福州市房地产交易登记中心一位女工作人员向记者表示，对房管部门而言，在商品房买卖合同送该中心备案之前，开发商与购房者所签的任何协议均无效力；不过，这种协议受不受法律认可，需要看法院如何判定。

无论结果如何，都将是一个深刻的教训。

福州市工商局王文林私下告诉记者，房地产市场不景气的状况下，开发商可能采用一些促销手段，“不能说他们的做法就是正确的，但也不能否认消费者的责任。很多消费者法律意识淡薄，在消费过程中毫无警惕性，才会让商家有机可乘。”

福州丛语律师事务所陈世涌律师认可了这种说法，并强调了专业知识的重要性。他提醒，消费者在签署协议的过程中，一定要认真阅读协议内容，千万不能掉以轻心，随意签下自己的大名。他说，开发商的各项举措往往都经过了法律顾问的详细推敲策划，没有经验的人不知道问题容易出在哪里，面对冗长的条款容易晕头转向，“这种情况下，购房者最好聘请专业的购房顾问。”

听闻消费者在开盘前向开发商交过认筹金，名义是参加所谓的“置业计划”，可享受优先选房和大幅优惠，王文林向记者指出：“在预售证审批之前，开发商向消费者收取任何名目的款项，都是违规的，要受到行政处罚。”据介绍，他之前曾查处过三盛国际公园的违法广告。

[置业者点评]

100万购房

21万买公摊

已购买三盛国际公园2号楼一单元房的）ㄣж嫒噖‰（网名），挤在该楼盘的“维权群”里，不时发表点意见。在她看来，三盛国际公园的公摊太大了，别提她的那一小套，就是150多平方米的“豪宅”，除掉公摊也立马缩水到120平方米左右，做四房还嫌紧凑了点。有人抱怨说100万元购房，20万元买公摊，她立马纠正说不对，是21万元。就是可恶的两梯两户，豪爽地挥霍了她的新房空间，“卧室太小了！”她觉得，一梯两户已经够用了，多出来的这一梯，吃掉的是套内面积。“心痛啊！”

超宽楼距

多被别墅区占用了

光临售楼部不下三次的郑先生，亲眼见证了三盛国际公园3月和4月的两次开盘。到工地转了一圈，他大摇其头：“太密了！什么千亩社区、超宽楼距，都被别墅区给享受了！”指着毗邻中庚香山春天的一排，郑先生大加评点：“一幢紧挨着一幢，加上脚手架，看上去近得不得了！”排列也很乱，1号楼、2号楼端端正正，3号楼突然斜起身体试图错开，4号楼再次站正，5号楼又斜起来，“一排房子看上去乱七八糟！”

“低”价不低

算算其实很贵

“阳台是供使用者进行活动和晾晒衣物的建筑空间。建筑物阳台，不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、敞开式阳台，均按其水平投影面积的1/2计算……”三盛国际公园新业主高先生，一边推敲着类似的文字，一边观望着先锋业主的法庭进展。封闭阳台问题，一直令他耿耿于怀，“无非是多装了几块玻璃，就要按全面积计算，让我们多付好几万块。没错，遮风了挡雨了，利用率大了，可是，房子的通风效果和居住感觉也受影响了……”高先生有些难受，他说：听上去，房子的面积似乎不小，其实呢，1/5是公摊，还有十来平方米是阳台。“原来以为价格很低，把这些冤枉钱摊到单价里，才发现其实很贵。”