北京地王现状调查（二）

　　北京长沙两地王库存高企北辰完成今年销售目标存疑

　　日前，北辰实业董事长贺江川公开表示，公司今年制定目标销售金额为人民币40.5亿元元。但据北京市住建委公开数据显示，北辰在售的北辰香麓项目在2010及2011年分别领取3次现房销售证，在售现房为1-15号楼共412套房源，但至今这部分现房签约率仅15%。同时，其早年入市的碧海方舟项目，在2007年领取销售证入市后，现房房源为1-30号楼的60套房源，这部分房源至今仅签约17%。另外，在土地市场上，2006年北辰实业拿下北京海淀区温泉镇居住地块，创下了68.8%的高溢价纪录，成为北京最早的一批地王之一。2007年，急于全国扩张的北辰，又以92亿元高价拿下了长沙三角洲地块。

　　两地王项目成交陷入胶着

　　2006年4月18日，北京北辰实业股份有限公司以11.5亿元的价格，拿下北京海淀区温泉镇D1地块办公、住宅及商业用地，溢价率高达68.8%。楼面地价高达4863元/平方米，引来众人热议。

　　然而，时隔6年后，该地块开发的北辰香麓项目，却不像当初想象的美好。

　　据查，北辰香麓项目在2010及2011年分别领取3次现房销售证，在售现房房源为1-15号楼共412套房源，但至今仅签约62套，签约率仅15%。

　　早在该地王“诞生”后，业界就不断质疑其地价过高。业内人士认为，地价成本过高，导致其项目必须严格精准定位才能赢得市场。但从目前项目销售情况来看，定位显然不够恰当。

　　对此，贺江川表示，由于北辰香麓项目所定位的客群，是收入相对较高但又不是富豪的一群人，这类人在当前楼市调控形势下，观望情绪比较重，因此造成项目销售滞缓。

　　海淀区温泉镇的地王，并不是北辰唯一棘手的地王项目。2007年7月24日，北辰与北京城开联合体以92亿元天价竞得了长沙市新河三角洲地块。楼面地价加建安成本、税费等，每平方米成本在5000元/平方米以上的价格，对于当时长沙仅3000多元/平方米的整体房价来说，无异于天文数字。

　　虽然据贺江川介绍，该项目去年销量为“2011年长沙销量前三甲”。但北辰实业2011年年报中却显示，截至报告期末，公司库存高达179亿元，同比增加18%。而在这179亿元当中，长沙北辰三角洲项目就占去115亿元库存。中航证券有限公司研究员在一份报告中指出，北辰在北京及长沙的几个项目上，压了至少300亿元的销售收入。这些会令北辰实业原有的全国扩张计划进展缓慢。