“社区管理难如何破题”系列报道一：本是一家人 为何吵翻天

今年以来，东南网《直通屏山》陆续收到多起有关社区管理问题的留言。如，物业管理合同到期，原物业拒不撤场;公共收益以物业费形式向业主分红，反遭业主反对;用公共维修基金做电梯维保，引起业主不满……各种各样的问题困扰着居民，影响了生活的获得感和幸福感。

社区治理是国家治理的基本单元和关键环节，关系着党和国家大政方针的贯彻落实和人民群众的切身利益。为此，东南网推出“社区管理难如何破题”系列报道，请相关部门和专家针对社区管理的痛点和难点“把脉问诊”,一起来探讨物业管理的出路，为打造和谐稳定的社区出谋划策。

东南网4月22日讯(本网记者 肖晓敏 刘惠萍 练为泉 文/图)三明世纪城物业合同到期不依法撤场、三元区万达华府业委会未经投票决定公共收益的处置、永安市豪门御景二期小区业委会被质疑违规使用公维金……今年以来，不断有网友向东南网《直通屏山》反映小区管理中的问题和纠纷,希望相关部门和媒体能帮忙协调处理。

业主、业委会、物业公司本是一家人，为何屡屡吵翻了天?东南网记者深入多个小区进行了采访。

物业换届纠纷多 “旧的不去”怎么破？

近日，网友通过东南网《直通屏山 省委领导留言板》留言反映，三明三元区君御豪庭小区已选聘新物业公司，但旧物业公司（三明世纪城物业服务有限公司）拒不撤场。【留言详情】

据了解，世纪城物业公司与君御豪庭小区开发商签订的前期物业服务合同约定的服务期限为2017年6月1日至2023年12月30日，目前服务合同已到期。

合同到期了，世纪城物业公司为什么不撤场？世纪城物业公司法定代表人谢先生告诉记者，“君御豪庭小区部分居民欠物业费共达300多万元，且如果新物业公司选聘不合规，根据《福建省物业管理条例》，我们物业公司自动续签。”

那该小区选聘的新物业公司是否合法合规？据君御豪庭小区业主委员会郑主任介绍，在三元区城关街道办的监督指导下，该业主委员会已于2023年2月6日至2月15日召开了业主大会，选聘新的物业福州宝晟物业管理有限公司（宝晟物业公司）。但是，之后有部分业主对业主委员会委托第三方机构招标、召开大会选聘新物业企业的程序和结果的合法合规性提出质疑，并向法院提起诉讼。“最终，法院判决，我们小区选聘的新物业公司合法合规。”郑主任说。记者从三元区城管局也获悉，经法院判决君御豪庭小区新物业企业选聘的程序和结果合法合规。

那宝晟物业公司为什么迟迟没有进入君御豪庭小区交接物业管理工作？三元区城管局工作人员告诉记者，在君御豪庭业委会和宝晟物业公司签订的合同中，提到，需要该小区与世纪城物业公司处理好所有事宜（纠纷）后，宝晟物业公司才开始进入该小区提供服务。

对于网友在留言中提出希望三元区城管局严格执法一事，三元区城管局表示，该局没有强制执行权，建议君御豪庭业主委员会通过法律途径对世纪城物业公司不撤场行为提起诉讼，若胜诉后可申请法院强制执行。

目前，三元区城管局将依据《福建省物业管理条例》有关规定，依法依规对三明世纪城物业服务有限公司进行行政处罚。

万达华府小区

公共资金难处置 业委会亦须守规则

日前，业主游先生也通过《直通屏山》留言反映，“永安市豪门御景二期小区业委会2023年违规动用公维金做电梯维保。”【留言详情】

记者调查了解到，豪门御景二期小区属于居民自治管理，没有物业管理，小区共有20部电梯，目前，有3部电梯已完成施工。

业主游先生反映，该小区业委会没有召开业主大会，未达到三分之二以上的业主签字同意，就使用公共维修金启动电梯维保项目，认为此举不合规；另一方面，该小区电梯维保启动项目后，也未通过招标代理机构、媒体向社会公开发布招标、邀请招标、比选的公告，涉嫌内定中标方，内定中标价格。

对此，豪门御景二期业委会郑主任告诉记者，“我们小区的电梯使用时间已有15年，按规定应当委托具有资质的特种设备检验机构进行安全性能技术评估。经过三明市特检院检查后，每台电梯存在的问题都不一样，所需的维修价格也不一样，所以我们按住宅单元陆续对电梯进行维修，目前3个住宅单位的电梯完成维修，并各单元均有5名业主签字同意申请紧急专项维修资金程序。电梯维修前，我们也进行了询价对比，也作了公示，公示期内并未有人提出异议。”郑主任说。

对于该小区电梯招投标的行为，燕南街道五四社区居委会书记、主任林建婷告诉记者，“豪门御景小区发布的招投标系小区自主行为，社区有指导和监督的作用，但是招投标的具体流程是由该小区业委会直接进行。”

至于申请紧急公共维修金是否需要三分之二以上的业主签同意？根据《关于紧急情况下使用商品住宅专项维修资金有关事项的通知》（闽建房函〔2019〕39号）相关规定：根据特种设备主管部门限期整改要求，申请人立即将有关情况书面报告物业所在地村（居）民委员会，同时，申请人应当立即组织专业人员以及不少于5名业主代表进行现场勘验、确认和留存相关影像资料，并根据现场勘验和确认的事实，编制或者委托编制紧急维修方案和资金预算方案。

对此，永安市城管局工作人员表示，该科室有收到豪门御景二期小区申请公共维修金启动电梯维保项目的情况，根据《福建省物业管理条例（2023年修正）》的规定，该小区申请的紧急公共维修金是不用三分之二以上的业主签字同意的。若居民还有其他疑惑，可直接前往该局反映并核实。

同样因业委会处置公共资金引发的投诉还有万达华府小区。业主郑女士通过《直通屏山》反映，“小区业委会在未经过业主大会的同意下，就私下决定公共收益的使用权。”

万达华府另一名业主告诉东南网记者，该小区业委会私自把小区的公共收益与物业费捆绑在一起，之后在小区的微信群发出《公示》，让业主预存12个月物业费，业委会会以公共收益资金支付赠送的1个月物业费（款项无需业主支付），同时物业公司另赠送半个月物业费：即业主预存12个月物业费，可享有13.5个月物业费。业委会此举引来不少业主的质疑。

“赠送的1个月物业费是从公共收益中扣除的，而物业公司赠送的半个月物业费，是我们业委会替业主去争取的。”该小区业委会主任郑燕生说。

记者了解到，三年来，该小区公共收益共结余逾74万元。郑燕生告诉记者，在业委会成立之前，小区的收益都是给物业公司收走的，现在有了业委会之后，才会有结余的这笔钱，“业委会成立以来，也是第一次处理公共收益。”

那这笔公共收益要支出，业委会是否提前征求过全体业主的意见？记者并未得到正面回复。

那为什么公共收益要与物业费捆绑在一起？郑燕生坦言，小区内有业主不交物业费，长久下去，担心会影响整个小区的管理质量，才考虑将公共收益资金支付赠送物业费，从而建设更美好的小区环境。

记者了解到，因不少业主反对“公共收益与物业费捆绑”，目前，万达华府小区业委会已于4月7日发出通知，此次所公示的发放福利方案暂停执行，待小区业委会进行重新研究后，征求广大业主意见和建议，再及时向广大业主公示新方案。

中央领域小区为解决业主托育问题引入的托育园

标杆小区亦存在 共享共治福利多

采访中，记者接触了多个矛盾重重的小区，也发现了一些让业主满意的小区，例如，三元区六路社区中央领域小区作为三明市三元区的优质小区，业主可以享受家门口的幼托机构，年底还可以领到分红……

早上，该小区的范女士把自己的儿子送到小区门口的熊猫宝贝托育园。她说：“家门口的托育所，很方便我们宝妈。”这得益于该小区业委会将一号楼架空层进行公开招标出租，作为幼有所教的场所，从而解决中央领域业主托育问题，让业主无后顾之忧。

据悉，中央领域小区业委会2017年成立以来，不领工资，不拿补贴，全心全意维护小区业主权益。同时，认真监督物业公司的工作，获得广大业主的好评，已两次获批和谐业委会和五星小区称号。

“公共收益由业主委员会与物业公司配合进行管理，通过广告、停车位、公共区域租赁费等方式增加收入，其中路面停车费年收入大概20万元，业委会会根据业主们的需求用于增加小区的基础设施建设。”中央领域业委会主任姜承桂介绍，近年来，中央领域小区先后投入290万元，增设设施、改造项目，目前小区建设有体育设施、活动室、游泳池、儿童游乐区等，居民的生活品质明显得到提高。

小区公共收益，除去日常开支，剩余的部分，按照面积分红，让业主共享公共收益，切实增强小区业主的幸福感。“小区公共收益的收支情况，我们都会在宣传栏上公示，同时，发布业主微信群，确保业主们及时收知。”姜承桂说。

中央领域小区与小区物业（厦门海联翔物业服务有限公司）多年来保持良好的合作关系，进一步推动物业服务质量不断提高。物业公司相关负责人介绍，小区每个月的物业费收缴率达99%。

中央领域小区物业管理保持良好态势，还离不开该小区所在的六路社区的基础保障。据六路社区居委会书记、主任吴阁墩介绍，六路社区坚持把组织体系建设嵌入社区治理结构，建立健全“社区党组织—小区党支部—楼栋党小组—党员中心户”组织体系，在中央领域建立了楼栋党小组，加强党员中心户包抓楼栋，可以及时了解居民的问题并反馈，有效解决了一批油烟乱排放、小区电梯安全隐患等群众急难愁盼问题，全面激活社区治理“神经末梢”。

怎样让每一个小区都成为“中央领域”？下一步，东南网记者将联合相关部门，对三明目前社区物业管理的现状和问题进行“把脉会诊”。