刘洪玉：房市失稳风险如何防范

原标题：房市失稳风险如何防范

多年来，我国房价地价不断上涨，但从2014年第二季度开始，住房市场出现了越来越明显的交易量萎缩、开发投资活动减缓、住房价格涨幅趋缓甚至同比下降的现象。围绕着住房市场价格的上述变化，政府政策经历了2009年“强刺激”、2010 -2013年“严调控”和2014年6月以来“微刺激”的变化过程；居民购房心态也经历了等待观望、争先恐后和再次等待观望的变化。

那么，到底什么样的住房市场，或者说住房市场价格如何变化，才是政府和社会所期盼的、能最大限度地满足社会整体利益最大化的目标诉求呢？从政府政策变化的逻辑看，稳定住房市场，有效管控房地产市场系统风险，促进全体居民住有所居成为主要目标。

对于住房市场稳定的认识，在不同国家、同一国家的不同发展阶段，往往有一定差异。2003年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，将“努力实现房地产市场总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定”作为房地产市场宏观调控的政策目标。由于住房价格是住房市场中供求总量和供求结构综合作用的结果，因此住房价格稳定往往被视为住房市场稳定的主要标志。

住房价格稳定与否，要看住房价格是否围绕住房基本价值在合理的幅度范围内上下波动。如果住房价格长期持续背离住房基本价值，比如住房价格上涨速度持续高于或低于人均可支配收入（或人均GDP）的增长水平，就意味着市场在向不稳定的方向发展。相关数据显示，2006-2013年间，我国城市房价年上涨速度在中美英日新五国中是最高的，向下调整时也基本没有出现负增长，属于单向背离住房基本价值的情况。如果不对住房价格水平进行适当调整，市场失稳风险将逐渐加大。

住房市场稳定对家庭意义重大

首先，促进住房市场稳定有利于保持有房家庭的财富相对稳定。

我国住房自有化率较高，住房是家庭财富的重要组成部分，房价变化意味着家庭财富水平的变化。拥有住房的家庭乐见房价快速上涨。当房价增速高于收入增速时，住房价值的增加对家庭财富增长的贡献率将超过收入的贡献率，成为家庭财富增长的主要动力。在美国等允许住房再融资的国家，住房亦被称作“取款机(Cash Machine)”，即随着房价的上涨，家庭可以从银行贷出更多的钱用于消费或投资，存在显著的财富效应。但应当注意到，房价快速上涨的背后是资产价格泡沫和风险的积累，贷款家庭在享受财富快速增长的同时，也承担着越来越大的未来房价下跌风险。

当房价快速下降时，拥有住房家庭的财富就会相应缩水。特别是个人住房抵押贷款尚未还清的家庭，有可能成为负资产家庭。1998年东南亚金融危机时期，香港房价平均下跌67%，超过30万家庭成为负资产家庭。财富缩水将影响家庭的消费水平；负资产家庭的增加将引发住房信贷风险。此外，我国的新建住房大部分是以预售方式销售，房价下降常常引发购房者退房、停止还贷、打砸售楼处等市场现象，影响社会稳定。

可见，促进住房市场稳定对拥有住房家庭的意义在于保持家庭财富水平的相对稳定，减小家庭面临的资产价值风险，便于制定长期的消费、发展规划，更利于社会稳定。

其次，促进住房市场稳定有利于稳定无房家庭的购房预期。

虽然我国住房自有化率较高，但无房家庭依然是一个十分庞大而重要的群体，尤其在一线城市，租房居住的家庭占比往往超过1/3。无房家庭虽然可以选择租房居住，但是许多家庭还是将拥有住房作为自己的梦想，所谓“宅者，人之本也。人因宅而立，宅因人得存。人宅相扶，感通天地”。房价快速上涨，显然并不符合拟购房家庭的利益，因为房价上升会降低拟购房家庭的住房支付能力，进一步拉大与有房家庭的财富差距。如果在中国式买房 “晚买亏，不买更亏”的逻辑下提前购买住房，会大大挤压家庭的其他消费，成为“房奴”。

那么房价下跌是否就对无房家庭有利呢？短期来看，房价下跌可能使部分无房家庭以较低价格购买住房而受益，但过去的市场经验表明，大部分无房家庭往往还是在等待价格继续下降的过程中错失最佳购房时机。长期来看，如果住房价格持续下跌，受影响最大的往往还是收入较低、财富积累较少的无房家庭。1998年东南亚危机中的香港、2007年次贷危机中的美国经验表明，房价持续下跌将导致经济增速放缓、银行流动性不足、就业机会减少、家庭收入下降等一系列严重问题。此时由于居民预期收入减少、金融支持获取难度加大等原因，无房家庭依然难以实现拥有住房的梦想。也就是说，居民家庭的住房梦大都是在宏观经济和房地产市场复苏和成长阶段实现的。

可见，促进住房市场稳定对无房家庭的意义在于稳定其未来购房预期。维持住房价格基本稳定，也可以让无房家庭看到购房的希望，更利于激发劳动积极性，有利于促进社会公平。

住房市场稳定对社会经济持续健康发展意义重大

除与微观家庭相关外，住房市场也与宏观经济社会发展紧密相关。一方面，宏观经济繁荣可以刺激住房需求，市场需求推动的住房开发投资活动又进一步推动了宏观经济繁荣；另一方面，宏观经济不景气也往往带来住房市场萎缩，由此引发的住宅开发投资活动减缓会进一步加剧宏观经济的不景气。住房市场往往被称为宏观经济的“晴雨表”，在宏观经济不景气的情况下常常被用来作为带动经济增长的“发动机”。

当住房市场快速上升时，住房价格不断上涨，住房开发投资不断增长，会促进社会经济的发展，拉动产业链上的相关行业，提供更多的就业机会，整个社会将呈现一片“欣欣向荣”的景象。

然而，住房市场快速上升的背后，往往意味着不可避免的住房价格泡沫和过量住房供应，导致经济和金融体系中的风险不断增加。历史上美国、日本等许多国家和地区的经验表明，房价快速上涨只能带来一时的欢愉，随着资产泡沫不断扩大，泡沫破裂的风险在逐渐加大，泡沫破灭所造成的危害也会不断升级，最终将可能导致金融体系崩溃、经济衰退和社会瘫痪。

可见，促进住房市场稳定，既可以减小住房市场波动，也可以减轻对社会经济运行的冲击，对维护社会经济持续健康发展意义重大。

促进住房市场稳定的若干政策措施

建立住房市场长效机制，就是要以完善的住房制度为基础，结合土地供应、税收、金融等政策工具，构建长期有效的、有利于住房市场稳定发展的机制。

完善住房制度是市场稳定的基础。要完善住房制度，就要在明确住房发展和需求管理目标的基础上，为每一位居民实现合理住房需求提供路径指引和渠道安排，并结合各项政策工具的应用，确保各渠道可进入、可持续、可选择、可支付。

完善土地供应制度，就是要结合住房市场的供求关系和住房需求发展状况，因地制宜地确定土地供应的数量、结构和空间分布。目前我国的土地供应是按计划进行的，不是根据市场需要提供的，这种模式脱离市场实际情况，不利于住房市场稳定发展。

完善房地产税收制度，总体方向是简化交易环节的税收，增加持有环节的税收。交易环节繁重的税赋可能误伤很多自住型、改善型住房需求。另外，以往将税收政策作为调控手段、频繁进行调整的做法，不利于住房市场稳定发展。税收制度应该是一个长期稳定的制度，应该根据房屋的属性和交易的特征设计一个相对稳定的税收制度框架。

完善房地产金融制度，一方面要加快住房金融监管体系建设，有效监督、控制房地产市场上的金融风险；同时，要加快建设政策性住房金融体系，切实为自住型、改善型住房需求提供金融支持。

还要不断完善市场管理与调控，要以一线城市市场稳定为重要目标，实行差异化政策。住房市场波动具有典型的波纹效应，会从一线城市向其它城市扩散，所以促进一线城市住房市场的稳定是全国住房市场稳定的关键。同时逐渐取消“完善稳定房价目标责任制”、“限购扩大到整个行政区域”、“认房又认贷”等过度扭曲市场的调控措施，也有利于住房市场稳定。

（作者为清华大学房地产研究所所长、教授；清华大学房地产研究所博士研究生徐跃进对此文亦有贡献）

【参考文献】

①刘洪玉，杨帆，徐跃进. 基于2010年人口普查数据的中国城镇住房状况分析[J]. 清华大学学报(哲学社会科学版)，2013,06:138-147。

②刘洪玉.如何建立房地产市场的长效机制[J]. 中国房地产业，2014,02:22-25.

③刘洪玉，吴璟. 中国城市商品住宅价格的统计方法与变化规律[J]，中国市场，2012,09: 75-82。

观点集结

在房价高位运行和经济增速相对放缓的双重背景下，中国房地产调控面临“两难”：放任房价继续高增长，将进一步累积泡沫化风险；房价下跌又可能损害房地产及相关领域投资，引发金融风险……由于缺乏房地产市场稳定健康发展的长效机制，房地产市场将进一步分化，部分城市因土地价格上涨过快面临较大的房价上涨压力，2014年房地产市场走势将取决于政策选择与实施，调控政策差异化和多元化将成常态。——中国社科院城市发展与环境研究所经济蓝皮书（2014年4月29日）

过去十几年楼市调控始终盯着房价，认为房价可以通过行政的手段来控制。但实践证明，用限购限贷的办法可能在一定阶段发挥了作用，但是往往使市场的信号扭曲了，会把有效的改善型需求，甚至刚性需求也遏制住了，不利于经济的发展……目前放松限购、限贷政策，都是去行政化的手段。——住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌

关于房地产调控的方向一定要坚持，政府给市场要调房地产的信号一定要明确……中国的房价，绝不会越调控涨得越快，政府在房地产调控的方向上短期内可以着眼于房价，但长期一定要形成长效制度。关键是要寻找到一个能使房市趋于良性循环的调控思路，敢于调控。——国务院发展研究中心金融研究所名誉所长、研究员夏斌