房地产业集中度显著提升 上半年行业四强销售集中度接近10%

新华网北京９月１７日电（记者华晔迪、罗宇凡）随着房地产行业竞争格局日趋激烈，并逐步进入到品牌竞争阶段，行业集中度呈现显著提升。中国房地产研究会、中国房地产业协会等机构１７日发布的２０１３中国房地产企业品牌价值测评研究报告显示，今年上半年，全国完成４００亿元以上销售额的品牌房企数量达到５家，而行业四强销售收入占全国销售额的比重已提升至９．０６％。

根据报告披露的数据，２００８年、２００９年、２０１０年、２０１１年和２０１２年全国最大的四家房地产开发企业销售收入各年占全国销售额的比重分别为７．８％、３．３％、５．８％、５．９％和７．５％，行业四强集中度在２０１２年逼近２００８年的高点，并在今年上半年提升到９．０６％。而全国２０强品牌房企在２０１２年销售额合计近１．０３万亿元，占全国销售额比重接近１６％。

值得注意的是，随着行业集中度提升，房地产行业正逐步进入到品牌竞争阶段。报告指出，企业品牌定位意识与日俱增，部分高品牌价值企业的品牌知名度和品牌影响力均不断快速提升，房地产行业强势品牌正在逐渐显现。强势品牌在消费者心目中有清晰良好的印象，当品牌获得可持续的差异优势时，就构成了产品的价值。

根据中国房地产研究会、中国房地产业协会以及中国房地产测评中心发布的２０１３中国房地产开发企业品牌价值排行，中海地产、恒大、万科和保利分列前四，品牌价值均超过２００亿元，而绿地、龙湖、招商等１４家房企品牌价值在１００亿元到２００亿元之间。

今年上半年，品牌房企中，中海地产累计实现合约销售额８００．７亿港元，全年目标完成度达七成；万科实现销售面积７１６．４万平方米，销售金额８３６．７亿元，同比分别增加１８．９％和３３．８％；恒大销售总金额４４６．１亿元，销售面积６６４．７万平方米，同比增长２７．３％和１５．２％；保利则实现签约面积５６２．０３万平方米，同比增长２８．３７％，实现签约金额６３６．４４亿元，同比增长２６．５４％。多家企业的签约销售额和销售面积创出历史新高。

“品牌获得可持续差异优势，意味着不容易被竞争者所模仿，从一般品牌向强势品牌转化的过程，就是一个从‘销售产品’向‘销售价值承诺’转化的过程。”中国房地产研究会会长、中国房地产业协会会长刘志峰说。

与此同时，受益于销售平稳回暖，房地产开发企业现金压力和存货压力呈现下降。测评研究表明，２０１２年房地产上市公司存货周转率均值为０．６，较上年有大幅提升，房地产上市公司资产负债率均值和净负债均值分别为６４．７２％和６４．３６％。其中，品牌房企偿债能力则情况较好，如金地集团２０１２年末净负债率仅为３２．８７％，明显优于行业平均水平。

品牌房企的优势不仅仅体现在销售和流动性方面。资料显示，２０１２年，保利地产、万科、恒大发行的信托产品平均年收益率均不足１０％，远低于行业平均水平；同时，多家品牌房地产企业通过境外发债获得大笔中长期低息资金支持，比如龙湖发行１０年期５亿美元债券，年利率６．７５％；而万科发行的一笔８亿美元定息债券，债券票面利率仅２．６２５％。

业内人士表示，品牌房企借助品牌带来的融资、销售等先天优势，销售回款顺畅，资金压力相对较小，且随着市场变化的深入，品牌企业的融资优势已经悄然升级，从“融得到资”转变成“以低成本融资”，从“为生存融资”转变为“为发展融资”。