然而，从目前已经出台政策的三家银行来看，监管部门要求的“人均居住面积”的前提，已被银行忽略。也就是说，按照现有的银行规定，福州一个三口之家，即便原来的住房面积已超过90平方米(福州2008年人均居住面积近30平方米)，但其只要是出于“改善需求”，再买一套140平方米的房子，仍能享受7折房贷利率以及20%首付款的优惠，而不需要根据银监会的“二套房政策”来执行。据悉，除了各家商业银行，之前我省出台的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》中，也未提及“人均居住面积”一说。

另一方面，根据监管部门此前出台的政策要求，购房者之前只要有贷款记录，无论是否结清，再买第二套房，都需按照二套房政策执行。但这一要求目前也已被忽略，以建行的政策为例，“居民无个人住房贷款余额，即在此之前的个人住房贷款已结清”，再购买改善型二套房，也可享受到最低7折的利率优惠。

已买别墅再购二房利率也能打7折

省内一家国有银行的人士称，由于“改善型住房”难以界定，同一客户在不同银行申请房贷利率的结果，自然不同，即便是同一个银行对同样的客户也会做出不同的认定结果。

此外，上述中介人士分析，监管部门此前出台的“二套房优惠政策”中，除了“人均居住面积”和“贷款记录”已经被各家商业银行忽略外，各家银行政策中的普通商品房限制，在实际操作中，也很难被落实。

这一说法得到福州某股份制银行个贷部门一位人士的证实。据介绍，按照目前各家银行的规定，购房者出于“改善需求”再买第二套房，要想享受到首套房的优惠利率，必须是普通商品房。而按照福州市对普通住房的认定，标准主要有两条：一是房屋面积在144平方米以下，二是房屋实际成交价格在一定标准以内[鼓楼、台江区为每平方米8500元以下(含)，其他城区房屋实际成交价格每平方米7000元以下(含)]。

然而，银行在审批购房者的贷款申请时，申请人留在人民银行的征信记录中，只有贷款余额和还款情况，而没有此前购买房子的具体信息，因此，购房者的首套房到底是不是普通商品房，银行也很难认定。

“我们不可能到房管局去查，所以已买了别墅的客户，再申请买二套房，说不定也能得到7折优惠!”

整体房价仍较高吸引不了投资者

上述多位银行业人士认为，从实际操作上讲，二套房政策已名存实亡。银行业与地产中介人士普遍认为，真正有改善需求的购房者，将可节省不少利息支出，但由于目前房价整体仍处于相对较高的水平，吸引不了多少投资性购房者加入。

一家股份制商业银行风险防控部门人士称，二套房政策放不放开，象征意义大于实际意义。购房者需要警惕的是，在目前楼市成交量相对放大的背景下，二套房限制名存实亡的现象，会被某些利益集团故意曲解为房地产市场已经回暖。