购房人买房被骗 厦门思明法院判决中介要担责

女子落入购房陷阱损失巨大，房价又涨了几十万

购房人被骗，中介要赔“增值损失 ”？

法官说，中介未尽职调查，应按过错程度赔偿房屋增值损失

东南网3月3日讯（海峡导报记者 陈捷 通讯员 思法/文 陶小莫/漫画）购房人买房被诈骗，中介也要赔钱吗？购房人吴女士因落入购房陷阱，不但被诈骗了50万元，还因此在楼市中“踏空”，错过了房产的增值。为此，吴女士状告房产中介，要求中介赔偿“房屋增值损失”。

近日，思明区法院发布了这起因“房产增值损失”引发的索赔案，最终法院一审判决，要求被告中介返还中介费，并承担25%的赔偿责任。

法官说，中介违反如实报告义务和尽职调查义务，导致促成订立的房屋买卖合同无效或被撤销，买受人购买房屋目的落空的，不但不能收取中介费，还应按过错程度赔偿购房人的房屋增值损失。

看房：“业主”没提供产权证，中介证明“房子是他的”

原告吴女士是厦门居民，她起诉说，2014年初她打算在厦门岛内购置一套房产，经思明区一家房产中介公司介绍，她看中了位于湖滨南路的一套房子。

在中介工作人员带领下，吴女士数次前去看房，并与自称业主的李某见面洽谈。当时，吴女士要求李某出具产权证，李某称产权证押在银行故无法提供。中介工作人员表示他可以为李某“作证”，还说：“李某住在讼争房屋多年，我可以证明讼争房屋是李某所有。”

2014年1月23日，吴女士与李某签订一份《房屋买卖协议》，约定吴女士向李某购买讼争房屋。签订协议当天，吴女士向中介支付中介费5000元。

然而，后来中介又告知吴女士：李某并非讼争房屋的所有权人，讼争房屋的所有权人张先生系李某的亲家，李某受张先生的委托办理房屋买卖事宜。

吴女士得知房屋并非李某的情况后，只能同意等李某办理委托卖房的公证书之后，再重新签订房屋买卖协议。

买房：付了50万定金后，才知“房东”是骗子

2014年2月10日，李某携带一份由“石狮市公证处”出具的张先生全权委托授权处分讼争房屋的“公证书”前往中介处，各方重新签订一份吴女士为购买方、张先生为出售方（李某代理）、中介为居间方的《房屋买卖协议》。

根据这份协议约定：吴女士向李某购买讼争房屋，房屋建筑面积85.79平方米，成交价240万元。协议签订当日，吴女士支付定金50万元。

2014年3月13日，李某未依约前往土房局办理讼争房屋产权过户手续。不久，李某就失联了。

吴女士向石狮市公证处核实后，最终发现李某提供的公证书系伪造的！而且，吴女士后来又联络张先生本人，发现李某并未取得授权代为出售讼争房屋。张先生不同意追认讼争合同。

随后，吴女士报案，2017年1月，李某被逮捕。不久后，思明法院作出刑事判决，判决认定李某犯合同诈骗罪，判处其有期徒刑四年三个月，并处罚金5万元，判决还要求李某应退赔给吴女士经济损失50万元。

索赔：定金没了，还错失房屋增值

然而，落网后的李某却没钱赔偿吴女士。截至吴女士状告中介索赔时，李某一直未向吴女士退赔赃款。

实际上，吴女士损失的不只是被骗的50万元定金以及中介费，她还为此错过了房屋增值。因为，她和李某签订《房屋买卖协议》后，厦门房价一直在上涨。甚至，在她起诉打官司期间，房价还在涨。

吴女士说，按照这期间的房价涨幅计算，她购买的成交价为240万元的房产，被骗的定金加上房屋增值部分，她的损失将近100万元。

因此，吴女士将中介告上法庭，她起诉请求法院判决中介返还中介费5000元，并赔偿“房屋涨价的预期利益损失”。吴女士认为，被告中介应该赔偿房屋增值损失的25%给她。

吴女士认为，被告中介在还没调查清楚房屋权属状况之时，就将房屋介绍给了原告，正因为被告中介的过错，导致原告损失。因此，被告中介应承担相应的赔偿责任。

判决：购房人被骗，中介要担责！

最终，思明区法院审理后作出一审判决，要求被告中介公司向吴女士返还居间报酬5000元，另外，被告中介还要承担房屋增值损失的25%，向吴女士赔偿损失81240元。

法院审理认为，被告中介未对讼争房屋的权属进行调查核实，武断向吴女士承诺“李某为产权人”，促成吴女士与李某订立协议。后来，李某承认自己并非产权人后，出示一份伪造的公证书，中介在未核实的情况下，又草率促成双方重新签订一份《房屋买卖协议》。

可见，被告中介违反如实报告义务和尽职调查义务，导致合同无法履行，吴女士的50万购房款至今无法追回。因此，中介应退还已收取的居间报酬。

另外，由于中介的居间过失导致讼争合同缔约失败，吴女士购房目的落空、错失购房机会，中介应当按其过错程度，赔偿吴女士房屋价格上涨损失。吴女士主张中介承担25%责任合理，法院予以采纳。

法官指出，根据相关法律规定，被告中介可向李某另案主张赔偿。

法官说法

房屋增值损失，如何计算？

应该如何计算房屋增值损失的金额？对此，法官认为，实践中可能采取以下做法：一是当事人共同认可的价格；二是根据公开信息估算的价格；三是委托专业机构评估的价格。

本案中，当事人未就房屋的公开市场价格达成一致，亦未提出评估鉴定申请，因此，法庭采取第二种做法，根据国家统计局公开发布的数据认定房屋价值变动情况，亦即房屋增值损失金额。

根据国家统计局发布的的《70个大中城市住宅销售价格变动情况》中厦门市的相关数据，自吴女士为买卖讼争房屋订立第一份合同至本案起诉，厦门二手住宅（90平方米及以下）销售价格上涨13.54%。

因此，法院认定吴女士因购房目的落空而遭受的房屋价格上涨损失为324960元（240万元×13.54%）。

“3问”购房维权

房东反悔不卖，购房者咋维权？

福建自晖律师事务所主任林敏辉律师：遭遇卖方反悔，购房者可以向法院提出以下4种请求：一是要求继续履行合同强制过户；二是要求赔偿房价上涨的损失；三是要求承担合同约定的违约金；四是要求双倍返还定金。但并非所有的诉求都能得到法院的支持，这需要根据交易的实际情况分析不同的对策。虽然合同有明确约定违约金的金额，但在实践中要求赔偿违约金的诉求，不一定能100%获得法院支持，法院很可能酌情调整违约金的金额。

购买二手房，如何防风险？

林敏辉：购买二手房，有三个注意事项。一是要先到房管部门查明所售物业的权属情况，注意有无抵押记录或是否被查封；二是可以通过法院司法公开平台，查询房屋出售人有无涉及诉讼；三是在未明确该房产的抵押查封情况下，应谨慎支付购房款。

同时，购房者可以和出卖人约定将房屋款项交由第三方保管，待房屋办理过户后再交付卖房人。一旦发生纠纷，可以将钱要回来。

另外，购房者还可以在签订合同时，要求出卖人对房屋的状况进行书面保证，并设立相应的违约条款，保障购房者的权利。

卖方反悔，会判强制过户吗？

厦门大学法学院教授黄健雄：根据《合同法》第107条规定，一方违约的，守约方可以要求违约方继续履行、采取补救措施或者赔偿损失。如果在整个二手房交易流程中，买家没有违约并已经网签，卖家无故违约属于过错方。购买人可以要求继续履行合同（即强制过户），可以通过法院走诉讼程序完成房屋过户。

不过，并非所有的强制过户诉求都会得到法律支持，有些情况下，不适宜判决强制过户，守约方也只能选择要求违约方赔偿损失。在房价急剧上涨的时候，容易出现“一房两卖”的情况，房主在与购房者签合同后，网签前又将房子卖给出价更高的购房者，并完成网签过户手续。这种情况下，通常第一位购房者只能得到违约金，并不能强制要求过户。