委托中介独家卖房却又反悔 法院判处房东支付违约金

焦点房东另售他人，要赔违约金吗？

为此，中介将王先生告上了法庭。中介起诉认为，王先生的行为已严重违约，应退还中介保证金2000元，支付中介佣金1万元，并承担违约责任，支付违约金5万元。

面对中介起诉索赔，房主王先生答辩说，他没有义务必须与中介介绍的意向客户交易。众所周知，房产交易涉及多方面内容，任何一项未达成合意，均可能导致交易失败。根据《独家房产销售委托书》第四条约定，同等条件下，王先生应优先与受托人介绍的客户成交。这表明，王先生并非必须通过中介的居间服务出售讼争房产。

《独家房产销售委托书》第六条约定，该房产的委托出售价为240万元，王先生同意在此价格基础上通过受托人介绍达成意向均可成交。首先，该条款仅约定可以成交，而非必须成交。因此，即使受托人找到了愿以240万元价格购房的客户，也不意味着王先生必须出售讼争房产。

所以，王先生认为，中介要求退还押金、支付中介佣金及赔偿违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，应予驳回。判决违反委托条款，应担违约责任

法院审理认为，本案当中，王先生在约定的独家委托期内将房屋另售他人。根据《委托书》中约定的独家委托条款，该条款中的“中介佣金”并非指委托人基于居间人促成交易给付的报酬，而是对委托人违反独家委托条款应承担的违约责任的约定，其性质等同于违约金。根据《中华人民共和国合同法》相关规定，因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。

所以，委托人王先生违反独家委托条款，应承担违约责任。综合考虑本案案情，法院对中介主张的违约金酌情支持15000元。

另外，因王先生解除委托导致交易未成，所以中介要求王先生返还押金2000元，法院予以支持。

不过，中介尚未促成合同成立，不得要求支付报酬。因此，法院对其主张的中介佣金不予支持。

法官说法独家委托销售，合同为何有效？

法官认为，本案双方约定属于典型的独家委托条款。中介设置独家委托条款的目的不仅在于防止委托人利用其提供的服务“跳单”，还强行性地规定了委托期内独家买卖的义务。现实中，居间人设定独家委托条款具有一定的合理性，系在一定范围内防范委托人的道德风险。

对独家委托条款的效力认定，应根据具体案情分析该条款是否在实质上违背了契约自由缔结原则以及当事人之间的利益是否因此而失衡。本案当中，首先，双方明确约定独家委托期限为40天，因此，委托人王先生对交易选择权的放弃是附期限的。其次，中介向王先生交纳押金2000元，并承诺如委托期内未能促成王先生以240万元的价格出售房屋，押金由王先生没收。可见，中介为取得独家授权承担了较一般房地产居间人更重的合同义务。

因此，上述独家委托条款并没有违背契约自由和公平原则，应认定为有效。