花巨资买房没过户就被查封 律师提醒买二手房“三个注意”

东南网12月26日（海峡导报记者 陈捷 通讯员 厦法宣/文　陶小莫/漫画）陈先生付了65万元购房款，但房子还没过户就被查封；林女士也遭遇了同样的倒霉事，签合同后才知自己买到查封房；刘先生为此状告卖房者，最终获赔46万多元……

购房者花巨资买二手房，签协议后房子却被查封了，该怎么办？记者从厦门中院了解到，最近有不少购房者遇到这样的情况，房子被查封的原因通常是因卖房者欠了钱。

如何避免买到查封房遭受损失？对此，福建自晖律师事务所主任林敏辉提醒说，购买二手房，有三个注意事项，第一步就是要查明所售物业的权属情况。

案例1 买到查封房，获赔46万

去年1月，刘先生与卖房人老张签订了《买卖定金协议书》和《存量房买卖合同》，合同约定，老张将案涉房产出售给刘先生，成交价2771200元。

合同还约定，如果该房屋被查封或限制转让，导致刘先生无法取得房屋所有权的，出售人构成根本违约。出售人应以该房屋总价款的20%向买受人支付违约金。

但签订协议后不久，刘先生发现，自己购房的房产已经被法院查封了。原来，案涉房产在双方签约前就被外地法院查封。直到刘先生告上法庭时，案涉房产尚未解除查封。

无奈之下，刘先生只好起诉到法院，他请求法院判决解除合同，同时要求被告支付违约金55万多元。

这一案件历经两审。近日，厦门中院作出终审判决，认定卖方构成违约，判决要求卖房者支付违约金46万多元。

法官说法：卖方违约，应当赔偿！

合同约定违约金为总房款的20%，这样的违约赔偿是否过高？对此，法官认为，“有约必守”是民事活动应遵循的诚信原则，本案讼争合同合法有效，一方根本违约应承担总房款20%的违约金是合同明确约定的，原则上应从其约定，同时应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，作出裁决。

本案当中，因房产被查封，双方签订的买卖合同无法履行，卖方确已构成根本违约，该违约行为导致刘先生丧失购买讼争房产的机会，而讼争房产价值的攀升，即为刘先生履行合同后可以获得的利益，根据合同法相关规定，刘先生申请对房产价值进行评估以确定损失具有法律依据。

不过，因该房产评估价与交易价相差357500元，上浮30%后为464750元，合同约定违约金为总房款20%即554240元确实过分高于损失，应调整为464750元。因此，法院最终判决被告支付违约金464750元。

案例2 买到查封房，中介赔七成损失

介绍购房人买查封房，中介要不要担责？昨日，厦门中院还发布了这样一起因购买查封房引发的官司。最终，中介被判承担七成责任。

2013年9月12日，林女士看中了位于五缘湾的一套房产。经中介牵线搭桥，购房人林女士和卖方徐先生与中介三方共同签订了《房地产居间合同》，约定许先生将其名下房产以280万元的价格出售给林女士；中介佣金28000元，由林女士支付。在合同中，徐先生保证该房产“不存在任何抵押、质押、查封等情形”。同一天，林女士与徐先生签订《房产预约买卖合同》。

合同签订后，林女士陆续向卖方支付购房款。但是，后来陈女士才发现，涉讼房产已被法院依法查封。执行过程中，厦门中院委托拍卖该房产，最终该房产由其他买受人竞得。

随后，林女士向警方报案称被合同诈骗，该案经公安机关立案侦查后破案，追缴款项50万元。最终，林女士领回购房款50万元。

林女士认为，自己付了钱却拿不到房，对此中介负有责任。为此，林女士起诉要求中介赔偿其损失，即支付购房款被占用的利息损失。

经审理，厦门中院作出终审判决，要求中介承担70%的责任，即赔偿林女士七成的损失。

法官说法：中介有过错，承担七成责

法官说，本案中，中介在进行服务时应尽到必要的、审慎的审查核实及如实告知义务，如核实卖房人的身份信息、房源信息、房屋权利状况等义务。而购房者林女士作为合同当事人，在签订合同时亦负有必要的注意义务。

但是，案涉房产在双方签合同前已经被查封，现有证据表明，中介未履行前述审核义务，亦未明确告知委托人其无法确认卖房人提供的信息真伪。中介存在过错，致使卖房人得以实施诈骗、损害林女士合法利益，中介应承担相应的损害赔偿责任。

另一方面，林女士自己也没有尽到审慎注意义务，应自行承担相应责任。因此，综合考虑双方当事人的过错程度，法院酌定林女士自行承担30%，中介承担70%的赔偿责任。

案例3 买二手豪宅，没过户就被查封

陈先生付了65万元购房款，签了房屋买卖合同，却一直无法过户，为此，他将卖房人告上了法庭。此前，海沧区法院曾审理过这样一起与查封房有关的纠纷。

据购房人陈先生起诉说，前年年初，他经人介绍看上了海沧区的一套海景房，这套房子有200多平方米，产权登记在一手房东老丁名下。

不过，当时陈先生并非直接向一手房东老丁购买房产。陈先生是与“委托人”赖女士进行交易的。赖女士手里有一份老丁的《委托书》，这份委托书授权赖女士全权处理这套房产。

同年1月22日，陈先生和一手房东老丁的委托代理人赖女士签订了《房产买卖协议》，双方约定购房款总价为330万元。协议签订后，陈先生依约支付了购房定金65万元，然而，陈先生在办理房产过户时，才知房产已经被法院查封，无法办理过户。而查封的原因就是这套房产被人用于向银行抵押贷款800多万元。

无奈之下，陈先生只好将一手房东老丁告上了法庭。他起诉请求法院判令双方签订的《买卖协议》合法有效，让老丁立即向银行清偿债务，办理解除讼争房产抵押登记手续，并协助办理房产过户。

其实，早在陈先生签订买卖协议之前，这套房子已经埋下隐患。因为陈先生购房时，房子已经处于抵押状态。最终，由于贷款人没钱还款，银行起诉追讨800多万元债务，并采取诉前保全措施查封房产。

法官说法：合同有效，但不能履行

经审理，海沧区法院作出一审判决，认为赖女士作为老丁代理人，以老丁名义签署《房产买卖协议》，由此产生的法律后果应由老丁承担，所以这份《房产买卖协议》为有效合同。

但即使如此，陈先生还是拿不到房子。因为，债务人未履行偿还债务义务，银行有权对讼争房产行使抵押权优先受偿。因此，陈先生要求老丁解除讼争房产的抵押登记手续，事实上不能履行，法院不予支持。