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东南网12月10日讯（海峡导报记者 陈捷 通讯员 曾聆 林加仁/文陶小莫/漫画）签了协议付了定金后，购房者意外遭遇限购限贷政策，房子无法过户，也不能贷款。这种情况下，定金能不能退？近日，厦门市中级人民法院开庭审理了这样一起房屋买卖合同纠纷，最终判决解除双方协议，并要求卖方向买方返还定金。 交了定金后遇限购 房子买不成，定金退不来 去年8月24日，李先生与小张签订《房产买卖协议》，约定小张将讼争房产以108万元的价格卖给李先生，于当年10月25日前过户。协议签订当日，李先生支付了定金10万元。 去年9月5日，厦门市开始执行住房限购政策，“对拥有1套及以上住房的非厦门市户籍居民家庭及无法提供购房之日前2年内在厦门市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或者社会保险证明的非厦门市户籍居民家庭暂停销售建筑面积144平方米及以下的普通商品住房。”因李先生之前在厦门未缴纳过社会保险，不具备住房限购政策所要求的购房资格，所以他就与小张协商返还定金事宜，但协商未果。 买方主观上无过错 法院判卖方返还定金 无奈之下，李先生只好起诉到法院，要求返还定金。 李先生认为，限购政策执行后，他因而丧失购房资格，导致协议无法继续履行，合同目的无法实现。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定，“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”，李先生有权要求解除合同并返还定金。 这一案件历经两审，最终，厦门中院判决维持原判，要求被告小张返还10万元定金。 厦门中院审理认为，李先生与小张签订的《房产买卖协议》合法有效，双方本应依约履行。但由于厦门市政府发布的相关文件，李先生依文件不再具有办理不动产登记资格，其要求解除合同，应予准许。李先生不履行合同，主观上没有过错，并非小张所称属根本性违约行为，因此，卖方应当返还定金。 法官说法 双方无过错，均可解除合同 承办法官分析，本案当中，因限购政策出台在后，按照新政策规定，导致合同无法继续履行。由于购房资格是顺利履行房屋买卖合同必须具备的前提性条件，一旦丧失购房资格将导致整个合同无法继续履行。此时，双方当事人对导致合同无法继续履行均无过错的，根据相关规定，可以按照“不可归责于双方当事人的事由”处理，任何一方合同当事人都可以诉请解除合同。 另外，依照《合同法》第97条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 |
