利润薄收房难经验少 在厦经营长租公寓困难重重

厦门日报讯（记者 刘博) 厦门租赁市场蛋糕虽大，但是长租业务仍面临困局，考验企业的抗风险能力。

时下，长租公寓发展如火如荼。2016年8月，万科泊寓将厦门长租市场彻底打开，短短一年间，厦门集合了泊寓、魔方、红璞、UONE社区等十几家长租公寓品牌，总数近万间。这一新生领域，即充满了机遇，也存在着成本大、利润薄、收房难、政策尚未明晰、产品及服务标准等难题，更考验企业的抗风险能力。

利润薄

成本回收期约4-6年

在培育长租业务过程中，企业主要面临产品打造、培养团队两大成本压力。多数企业认为，成本回收期约为物业租期的一半，即4-6年。

其中，收房、改造、装修占大部分成本。以红璞为例，厦门红璞战略运营总监张婧介绍:“一个15平方米单间，收房成本约550-900元/月，装修成本约1.5万元，而公寓租金只有1500元/月，需要4-5年回收成本。”魔方福建区域开发总监李明说:“25平方米的单间，单房投入成本约6万元，包括装修、公区、消防设备等，此外毛坯收房成本就要2100元/月。而公寓租金在3300元/月的情况下，预计6年回本。”

另外，人力成本也较大，多数企业组建了专业团队。以万科泊寓为例，它不仅拥有拓展团队、工程团队、设计团队，还有策划团队、新媒体运营团队、管家团队等。龙湖冠寓则由地产原班人马操刀，各板块职能健全。业内人士认为:“打造成熟的团队不容易，需要大量资本、精力投入。”

长租业务成本大、利润微薄，企业如何突破？或许需要长期耕耘、探索自己的商业模式。目前，魔方公寓、YOU+国际青年社区、青客公寓等已经获得融资，但国内公寓创业者联盟“房东东”创始人全雳认为:“行业不解决实际盈利，再多融资也是只是短线救急而已。”

收房难

各类企业积极破局

面对厦门百万级租房人口，企业看到了租赁市场的潜力，也感受到了收房压力。企业普遍表示:厦门城市较小，大规模收取符合标准的房源很难。

据了解，企业选择物业的标准较高，普遍要求产权明确、消防通过且大规模集中的房源。李明表示:“符合条件的房源非常少，有些物业改造成本十分巨大。”张婧表示:“集中收200-300间最佳，我们也在考虑城中村新建的房屋。”各企业还在探索多种合作模式，如代运营开发商自持物业、与国有企业资产合作人才宿舍等。

而开发商企业还有一个杀手锏——自持、并购。厦门龙湖创新事业部运营负责人刘健明确表示:“冠寓以重资产运营为主，主要以自持、并购的方式获得房源。”据厦门泊寓总经理吴迪介绍:“泊寓以不动产经营为主，轻资产比例很低。”据业内人士分析，随着开发商项目自持比例的提高，将不断涌现企业开展长租业务。

经验少

边做边完善产品、服务

在这个新兴领域，每一家企业都初试牛刀，边做边完善产品和服务。多数公寓都在引领80、90后生活方式方面下功夫，打造自己的特色。

其中，泊寓的孵化基地就在厦门，也率先把社交公寓理念在厦门培育起来。泊寓每一家门店都配有咖啡厅、台球室、影音室、健身房等公共区域，前埔店、兴隆公社店还出租工位，满足自主创业者的居住、办公一体化需求。

而其他全国性品牌公寓如红璞、冠寓、魔方等，则从其他先行城市吸取经验和教训。例如红璞，当一个城市出现问题案例，立刻全国调整。其广州、杭州、武汉的产品定位、设计等可以借鉴。刘健介绍:“厦门不像深圳节奏快，年轻人要求楼下必须有早餐店。厦门年轻人更文艺，希望早上泡咖啡、听音乐，所以厦门的公共区域特别大。”魔方公寓则采用酒店级别的消防标准，消防器、报警器、播音器一应俱全，全力保护客户安全。

深耕厦门的UONE社区，则通过对厦门租客生活研究，了解到凌晨3点网络需求最旺，便加强此时的网络维护。

此外，各家企业还特别重视微信公众号、APP等平台建设，可实现线上选房、交房租、缴纳水电费、退房等功能。