厦门二手房回归理性量价齐跌 岛外比岛内更明显

新政组合拳有望引导厦门房地产市场健康、平稳发展。(资料图片)

新的住房贷款政策备受购房者关注。(资料图片)

厦门日报讯 (文/本报记者 魏岭 洪雅婷)近期，厦门出台一系列政策“组合拳”，从居住用地供应、住房信贷政策、土地供后监管、商品房预售监管、保障性住房和公租房建设等角度，以促进我市房地产市场平稳健康可持续发展。而对楼市新政的出台，市场有何反应？后市将如何演化？

观望情绪初现

部分投资客开始离场

几年前来厦门工作的熊先生，去年在翔安买了在厦的首套房子，仍在还贷，今年他又把目光瞄准了集美的一个楼盘。7月15日楼市限贷政策出台前，有一笔贷款 记录未结清的情况下，首付四成需120万元，而按新政策，首付需6成共计180万元左右。对此，熊先生表示，首付涨了，买房的事得重新考虑下。

在这一轮调控中，受限贷政策影响的投资者不在少数。部分购房者更是抢在新的信贷政策执行前集中备案。因此，上周楼市成交面积实现环比大幅上涨，据易居克而瑞数据，上周全市商品住宅成交面积环比上涨超六成。

购房者对市场的预期也发生了细微的变化。在融侨观邸售楼处，销售人员告诉记者，新政出台后客流量有所减少，大家开始观望起来。部分购房者对房价涨幅太快 的担忧也在消除，来自莆田的购房者李女士认为，新政策对刚需客群而言是一个利好消息，“这样一来，厦门房价不会涨太快”。

同样的观望情 绪在二手房市场也开始出现。据厦门市房地产经纪人协会会长、厦门高鹏房产总经理傅强介绍，新政出台后，二手房的交易难度变大了，手握多套房的投资客开始愿 意降低部分利润出售。他表示，有些购房者资金压力变大后，买房会犹豫不决。新政的出台对投资客的影响比较大:“现在首付变成了50%、60%，投资成本、 投资压力变大，投资客的观望情绪加重。”

改善型楼盘受影响大

房企新蓄客周期将延长

由于有房并拥有 多次贷款记录的客户占比相对较高，改善型项目受到新政的影响明显比刚需盘更大。记者从集美某售楼处获悉，该楼盘认筹的客户中，有大约20%的客户可能因为 限贷后首付比例提高而无法购房。五缘湾恒禾七尚售楼处置业顾问向记者坦言，新政对他们的影响很大，“客户大部分是企业主，他们会考虑资金成本的问题。”

与改善型楼盘相比，大部分刚需项目均表示，客户主要是自住型客群，投资客不多，“新政影响不大”。位于同集路旁的中联观云溪营销总监兰水添表示，项目前 期销售中，首套房的购房者比例一直比较高，“各种投资性、投机性需求受到挤压是肯定的，不过这对我们这种项目下一批的蓄客影响有限。”

“限贷政策肯定是有杀伤力的。”均和评估董事长王崎表示，从单价上看，已经很难辨别清楚刚需盘和改善型项目的差别，两者的差距在不断变小，只能从户型大小 和总价高低来判断。但无论是刚需盘还是改善型项目，新政后，开发商都将迎来一轮新的蓄客、洗客。“目前蓄客难度要大一些，上半年可能只要三个月，现在可能 要半年甚至更久。”

多幅地块近期出让

土地市场有望降温

加大土地居住用地的供应是此次调控政策的重 要内容。除了3年供应650万平方米居住用地，今年7、8月，厦门将密集推出6宗居住用地，其中集美1宗、同安1宗，翔安4宗，总建筑面积约48万平方 米，超过上半年的总供应量。种种迹象显示，厦门居住用地出让将明显进入“快车道”。

不少业内人士认为，政府不断释放加大土地供应的强烈 信号，将在一定程度上稳定和缓解市场紧张情绪，计划中出让的地块若能如期拍出，也将一定程度上缓解目前开发商面临的“地荒”困境，从源头上增加新房市场的 供应量。王崎预测，除了这次的6块土地外，9·8投洽会期间，应该还会有新的土地供应出来。此外他强调，如果真如传言的那样，在出让地块中增加限价等条 件，虽然相对地价有一定的限制，但由于各区的土地出让间隔期的差异，岛外集美、海沧出现区域性地王的可能性依然存在。

房企或试探性推盘

楼市平稳是下半年主基调

统计数据显示，6月厦门商品住宅成交量环比下降44%，厦门楼市回归理性的预兆初现。专家预计，随着政策执行带来的预期变化，开发商在推盘和定价节奏上也将更谨慎，未来理性去化的趋势或将逐渐明显。

“原本不准备在近期开盘的项目，可能会在近期陆续推盘抢一拨客。”兰水添透露，面对后市的不确定性，开发商可能会推出小部分产品试水，但房价涨幅肯定会以平稳为主，以试探市场的接受度。

王崎则认为，下半年整体楼市将面临量缩价稳的态势。价格方面，因为经过上一轮土拍和一段时间的市场消化，上涨后的房价已经坐实了，考虑到价格、库存水平以及市场预期，房价稳中有涨将是大趋势。

“由于岛内二手房市场都是存量房，靠限贷降价可能性不大。该买岛内的人还是会买，只是时间上的问题。”对于下半年的二手房市场，傅强预测，二手房交易量相对平稳、成交价格稳中有升，但不会像前几个月那样疯狂。

近期主要调控政策

加大土地供应力度

发布《厦门市2016-2018年居住用地出让计划》，2016至2018年拟推出居住用地建筑面积总量超650万平方米，其中今年厦门计划出让居住用地17宗，建筑面积约210万平方米。近期将分批次推出6宗居住用地，并加大中小户型住宅房源供应力度。

调整住房公积金贷款政策

首次申请者首付款比例不低于20%，贷款利率按公积金贷款基准利率执行；第二次申请者首付款比例不低于50%，贷款利率按公积金贷款基准利率的1.1倍执行。停止向第三次及以上申请公积金贷款的职工家庭发放住房公积金贷款。

调整个人商业性住房贷款政策

购房家庭名下在本市无住房且无购房贷款记录的最低首付比例为25%；在本市有住房且无购房贷款记录，或名下有1笔购房贷款记录且相应贷款已结清的最低首 付比例为30%；名下有1笔购房贷款记录未结清，或名下有2笔及以上购房贷款记录且相应贷款已结清的最低首付比例调整为60%；名下有2笔购房贷款未结清 的不予受理贷款申请。

此外，还有包括进一步从严土地供后监管、加强商品房预售监管、打击房地产中介市场违法违规行为、加快保障性住房和公租房建设等方面的政策，对出让土地动工竣工时间、商品住宅价格、保障房供应等作出了严格规定。

厦门大学管理学院副院长戴亦一

【专家观点】

本轮调控市场接受度高

此轮信贷调控政策的出台，可谓是一波三折，不过最终还是尘埃落定，并在7月15日起正式执行。这次调控的力度适宜，在保护刚需客户(即首次贷款购房的客 群)的前提下，加大打击投机客的力度。其实，在上一轮的楼市调控周期里，厦门就已经执行了“认房又认贷”的限贷政策，这样的“老政策”更容易被市场接受， 又可以在市场预期上给过热的楼市降降温。不过，寄希望于限贷政策带来厦门楼市的明显回调，也是不现实的。毕竟，厦门的楼市已经是“土豪们的游戏”，不差钱 的购房者就不会受到贷款政策的限制。下半年的厦门房地产有望走“量跌价稳”的轨迹。

均和评估董事长王崎

购房者不妨等等再出手

这一次的政策属于保守型，只是限贷而没有限购，算得上是“温柔的一刀”，但杀伤力还是很明显的。根据我们的了解，二手房市场上已经出现了变化，近期我们 接到的评估件减少了50%—60%，说明交易量在下滑，同时我们也看到，有的房源价格已经恢复到三周以前。对于这些房东而言，他们的心理预期是打了折的， 房价也有了一定的溢价空间。对于受贷款限制的购房者，他们的买房策略也将发生变化。这个时候购房者不妨再等等看，瞅准时机再下手。另外，值得注意的是，少 了本地投资客的竞争，资金实力雄厚的外地购房者也将迎来购房好时机。

厦门日报讯 (文/本报记者 刘博)二套房首付比例提高到六成，对厦门二手房市场有什么样影响？

业内人士认为，6月已经出现理性趋势，再加上7月新政的出台，购房者出现观望情绪，房东态度开始缓和，房价也不如以往坚挺，下半年或许成为购房好时机。

二手房量价齐跌

岛外比岛内更明显

新政对厦门二手房市场的影响显而易见。从7月9日限贷消息发布，到7月15日正式执行，厦门二手住宅的成交量明显下滑。据厦门网上房地产数据，7月15日当天，厦门二手房成交量仅240套，比前一天下滑35%。

而记者走访多家中介发现，客户到访量明显减少，麦田和家动力负责人均表示，门店到访量大概减少了30%。价格方面，岛外部分地区已经开始出现松动，房价下降1000-2000元/平方米。对此，家动力房产总经理刘建福认为:“下半年将进入买方市场，二手房价格不会出现大的波动。”

成弘房地产总经理邹亮表示:“本次新政对改善型房产影响较大，比如建发中央湾区一套总价840多万的房子，首付多两成就要多付160多万。”

间接抑制短线投资客

对长线投资客影响甚微

去年以来，厦门的二手房市场充斥着大量的投资客，本轮新政被认为将对投资客产生更大影响。业内人士认为，新政出台会抑制短线投资客。

除了首付比例提高，刘建福还指出，投资客对利息也十分敏感，一旦购房者持续观望，接盘不积极，他手里房子就没那么快出手。

但是，记者在采访中了解到，对于高端社区的长线投资者，影响则不明显。恒晟世纪房产店长林玲说:“海峡国际社区的购房者中有一半都是3-5年长线投资者，总体上有三到四成都是全款买房，自然不会产生影响。”

记者了解到，前几个月厦门二手房成交有40%左右都是投资行为，如果新政抑制短线投资，那么接下来二手房成交量下滑也是正常现象。

【机构观点】

图智土地研究中心

厦门房市有望回归理性、平稳过渡

从今年二季度开始，房地产政策过去全面宽松的趋势已经出现变化，房价上涨较快的城市都出现了约束性政策。从6月份开始，厦门的楼市成交量也出现明显回落。

展望下半年，国家层面依然以去库存为主旋律、货币政策和财政政策转向预期越来越浓；而厦门在7月15日正式实施新的住房贷款政策，并着力于从居住用地供应、土地供后监管、商品房预售监管、保障性住房和公租房建设等方面采取一系列有效措施，促进我市房地产市场平稳健康可持续发展。由此看来，厦门楼市在供应端层面正积极维稳扩量，需求端具备充足购房客群，供需两端保持平衡，厦门房地产市场有望回归理性购房、平稳过渡期。

大块文案

调控堪称亚热带风暴

下半年依旧房少人多

厦门本次调控政策的主题是“认房又认贷，提首付保刚需，抑投资逐投机”，可算是一场“亚热带风暴”。影响最大的就是有房有一笔贷款未结清、有房有两笔及以上贷款已结清由以前40%首付提升到60%，有房有两笔贷款未结清的由以前可50%贷款变为不可贷款——这将督促实力不强的投机者离场，而对于刚需首套的购房者则无任何触动。二手房历来投机者众，因此本次信贷政策的调整对二手房的影响要大于新房。

据了解，下半年新房实质推货估计有6000多套，考虑到今年新出让地块至少要明年4月份后才能上市出手，因此今年下半年到明年5月前，楼市供应紧缺的态势仍将持续。买房热度将分化，小户型100平方米以下依旧抢手，100-144平方米的改善房热度将减但不愁去化，稀缺低密别墅产品去化速度放缓，144平方米以上平层大户除非有稀缺资源卖点，否则最慢。

对于自住兼投资的买家而言，面临的依旧是房少人多的局面，整个地产大势不改，被按住的房价只是暂时舒缓增长，该买还是快点买；而对于投机炒房客而言，疯狂的短期炒房势头会被击中，但依旧暗流涌动。

克而瑞厦门机构

限贷影响有限

加大土地供应和保障房建设是良方

如果仅仅看“限贷”的政策影响，这类行政干预手段确实在短周期内对投机行为有着一定的抑制作用，最直观的就是资金杠杆加大了。

实际上，更重要的是在心理预期的影响。这类政策的特点在于设定更高的准入门槛，使得具备购房资格或购房能力的群体减少，与限购、延长医社保缴交年限、限定贷款额度等等政策作用相似，在一定时期内可能会使呈现出来的成交数据得到控制。

纵观全国，上海、深圳、广州、南京、武汉在3月份都出台过类似新政。对于这类“老面孔”的政策，不管是开发企业还是购房者，应该都有充足的经验来应对，不会真正影响推盘或者购房的决策。所以单看“限贷”政策，是难以对市场造成太大影响的。

本论调控政策中，最值得一提的是“加大居住用地供应力度”和“加快保障性住房和公租房建设”。三年600万平方米的居住用地供应，虽然要满足目前厦门旺盛的购房需求还有差距，但是在出让计划不打折扣的情况下，加快土地供应节奏、加大土地供应力度，确实是改善市场供求结构，医治目前楼市捂盘成风，供不应求格局的良方。同时，加速建立保障房与公租房并轨机制，更是引导市民居住需求、化解矛盾滋生和失控风险的民生工程。