厦门二手房行情火爆 过户前毁约等变数频繁出现

案例3

买房之事了结了，中介费又起波澜

和前面两个案例相比，这个例子更离奇。

经中介的介绍，阿徽和花花(均为化名)签订了《房产买卖协议》，约定花花将名下的房子以83万元的价格卖给阿徽。签协议时，阿徽支付了3万元定金。并且阿徽还和中介签订协议，确认佣金和支付方式，当日支付1万元，另有1万元在办理过户手续时再支付。

过了几个月，花花突然表示，因为房子之前有贷款，需要解押，而她目前没有足够的解押款，无法按照约定时间解押过户。花花提出，解除协议，同意双倍返还定金。之后，阿徽收到了花花支付的6万元，买卖房子的事就此作罢。

事情并没有结束。中介认为，既然已经促成了双方签协议，中介费应当照付。催讨无果，中介提起诉讼，法院作出判决，要求阿徽支付中介费余款1万元以及相应的违约金。

判决之后，阿徽付了这笔钱，但他并不甘心。因为在法庭审理时，花花说出了自己反悔的另一个理由——那时同一个路段上差不多的户型都已经卖到100多万了，而她却只卖83万元。而且花花还说，当初解除合同时，中介劝她，随着房价上涨，即使支付双倍定金也不会吃亏。

阿徽转而起诉花花，要她赔偿损失，即2万元中介费、资金占用费、律师费等。

法院裁决

该案历经两级法院的审理，最终法院认为，双方合同解除的过错在于花花，花花应对其违约行为承担责任，其双倍返还定金后，并不免除赔偿阿徽损失的责任。依据双方签订的《房产买卖协议》，一方违约的，除向对方承担违约责任外，还应承担对方因解决纠纷所产生的诉讼费用、仲裁费、律师费、差旅费等一切费用。

因此，判决花花向阿徽赔偿2万元中介费、5000元律师费，资金占用费按照银行同期同类贷款利率来计算。

【业内观点】

违约若纳入信用记录

可有效培养契约精神

据了解，近期二手房市场违约频发的主要原因是，二手住宅房价上涨，二手住宅交易时间长，二手房房主违约成本低。

厦门房产中介行业协会副秘书长林永洪说，目前的合同条款中，普遍规定一旦违约，违约方需要双倍返还定金。而购房者确定购房意向的时候，只交两三万元的定金，房东如果违约，只需要赔偿几万元，但如果购房者交了10万元的定金，房东违约就需要返还20万元的定金，违约成本变高，就会有压力。

“还有另外一种方法可以增加违约成本。”林永洪说，按照《合同法》的规定，二手房买卖双方在合同中可以规定，任何一方违约要给对方支付房价的20%，作为违约金。厦门的住宅总价动辄上百万，甚至几百万，违约成本也较高。

不少业内人士提出，要减少违约行为的发生，还需要从个人信用社会评价体系建设入手。如果买卖二手房过程中出现的违约行为，会被录入当事人在银行或其他机构的信用记录，这种做法，也会给当事人的违约动机予以相应的警示，对于培养全社会的契约精神、守信风尚，都会产生积极的效应。

【律师说法】

保留购房证据

增加违约压力

北京盈科(厦门)律师事务所合伙人卢玉琼律师也认为，在合同条款中要尽可能增加违约成本。此外，最好在合同中约定，守约方主张权利时产生的调查费、公证费、差旅费、律师费用等，需要违约方承担，进而增加房东违约压力。

卢玉琼说，遇到房东违约，购房者并非只能被动接受赔偿。购房者可以要求解约，违约方返还定金；也可以拒绝接受返还定金，而是要求房东继续履行合同。

她建议，购房者要注意保留购房证据，如短信往来、录音、中介机构相关书面证明等。