市民掏钱买二手豪宅没过户就被查封 房东负债累累

东南网7月26日讯（海峡导报记者 陈捷 通讯员 海法 集法/文 陶小莫/图）购房者掏出几十万元甚至上百万元买二手房，签了协议后，房子却被查封了。昨日，导报记者从厦门两级法院了解到，最近频频有购房者遇到这样的情况。

陈先生付了65万元购房款，签了房屋买卖合同，却一直无法过户；胡先生买的一套二手房被法院查封了，他到法院一问，才知道卖房人欠了很多钱；王先生也遭遇了同样的倒霉事，他买的房子还没过户就被查封了……

被查封的原因通常是因为卖房者欠了钱。这类案例，争议极大，债权人说，房子应该拍卖用来还债，而购房者也喊冤，他们掏钱买房时，往往不知道房东负债累累。

买了豪宅 付了钱才知道被查封

今年33岁的陈先生是个商人，去年年初，他经人介绍看上了海沧区沧湖东二里的一套海景豪宅，这套房子有200多平方米，产权登记在一手房东老丁名下。

不过，当时陈先生并非直接向一手房东老丁购买房产。陈先生是与“委托人”赖女士进行交易的。赖女士手里有一份老丁的《委托书》，这份委托书授权赖女士全权处理这套房产的抵押贷款、出售等相关手续。

由于这套豪宅开价不高，因此，陈先生觉得“性价比很高”，很快就支付了65万元购房定金。

去年1月22日，陈先生和一手房东老丁的委托代理人赖女士签订了《房产买卖协议》，双方约定购房款总价为330万元，其中购房定金65万元。

协议签订后，陈先生依约支付了购房定金65万元，然而，陈先生在办理讼争房产过户登记手续时，才知道房产已经被法院查封，无法办理过户登记手续。而查封的原因竟是这套房产被人用于向银行抵押担保贷款800多万元。

房被查封 购房人损失谁来承担？

无奈之下，陈先生只好将一手房东老丁告上了法庭。他起诉请求法院判令双方签订的《房产买卖协议》合法有效，并让老丁立即向银行清偿债务，办理解除讼争房产的抵押登记手续，而且老丁还要协助办理房产过户登记手续。同时，为能顺利办理过户登记手续，陈先生也可以支付购房余款265万元代替老丁偿还贷款以注销抵押登记，清除房产过户登记的障碍。

老丁答辩说，他早已将讼争房产出售给第三人沈老板，而且，讼争房产并非老丁出售给陈先生，赖女士和沈老板卖房时也从未告诉过老丁，因此，老丁不应承担任何责任。

不过，老丁承认，讼争房产在出售给沈老板后，他曾办理两次公证委托。据了解，赖女士其实是二手房东沈老板的公司财务，她也只是帮沈老板代办相关手续。

公证隐患 代理人先抵押再卖房

其实，早在陈先生签订买卖协议之前，这套房子已经埋下隐患。

事实上，陈先生购房时，房子已经处于抵押状态。早在2011年2月12日，一手房东老丁就与第三人沈老板签订了一份《房屋买卖合同》，约定老丁将房产以210万元出售给沈老板，但没有办理过户登记手续。

随后，老丁向赖女士出具一份《公证委托书》，赖女士先“代表”老丁拿房产向银行申请抵押贷款，后又“代表”老丁将房产卖给陈先生。最终，由于沈老板没钱还款，银行起诉追讨876万元债务，并采取诉前保全措施查封房产。

经审理，海沧区法院近日作出一审判决，认为赖女士作为老丁代理人，以老丁名义签署《房产买卖协议》，由此产生的法律后果应由老丁承担。所以，这份《房产买卖协议》为有效合同。

但即使如此，陈先生还是拿不到房子，因为，债务人未履行偿还债务义务，银行有权对讼争房产行使抵押权优先受偿。因此，陈先生要求老丁解除讼争房产的抵押登记手续，事实上不能履行，法院不予支持。

相关案例1

付清全款后 房子被查封

买房后房子被查封的情况并不少见，市民胡先生也遇到了类似的情况。他到法院一问，才知道卖房给自己的房东欠了很多钱，无力偿还，所以被告上法庭。

引发官司的房产是胡先生花80万元购买的二手房。去年，胡先生与卖家林先生签订了《商品房买卖合同》。但是，胡先生付完全款的第二天，因为林先生欠债不还，林先生的债主拿着法院判决书申请强制执行，将这套房子查封。

胡先生无奈之下只好起诉至集美法院。经法院调解，暂由胡先生代替卖家偿还部分款项，债主才向法院申请解除查封。近日，胡先生顺利办理过户，终于取得房屋所有权。

相关案例2

买到抵押房 无法办过户

市民王先生也遭遇了同样的倒霉事，他花巨资购买房子，还没过户就被查封了。近日，集美区法院作出判决，认定卖房一方构成诈骗，要求被告返还购房款。

王先生起诉说，他是在和对方签订协议之后，才知道自己购买的房子竟被法院查封了。

此前，王先生向被告黄某夫妻购买一套房产，购房款总计93万元。合同签订后，王先生按约向被告支付了部分购房款31万余元。

付款之后，王先生才发现，自己购买的这套房产竟然是被告向银行抵押借款所购，而且，因为黄某夫妻连续三月未还银行按揭，已被银行起诉。

最终，黄某夫妻被抓获，集美法院也判决认定黄某夫妻的行为构成合同诈骗罪，并追究其刑事责任。

律师支招

购房款由第三方保管

如何避免买到查封房遭受损失？对此，律师支招说，在签订房屋买卖合同前，购房者应先到房管部门查明所售物业的权属情况。

在未明确该房产的抵押查封情况下，应谨慎支付购房款。在未办理完过户登记的情况下，切忌支付全部的购房款。

同时，购房者可以和出卖人约定将房屋款项交由第三方保管，待房屋办理过户后再交付卖房人。这是极为重要的一点，一旦发生纠纷，可以将钱要回来。

另外，购房者还可以在签订合同时，要求出卖人对房屋的状况进行书面保证，并设立相应的违约条款，保障购房者的权利。

法官提醒

买二手房三项注意

法官提醒，购买二手房，有三个注意事项。一是要核实二手房在房管部门的登记情况，注意有无抵押记录或是否被查封；二是可以通过法院司法公开平台，查询房屋出售人有无涉及诉讼；三是尽量采取分期付款的方式，并且明确约定一旦因出售方原因导致房屋无法顺利过户的，要由出售方承担全部责任。