2014厦门疯狂房价受瞩目 土地出让面积创5年新低

每次土地出让都将引来诸多关注。

岛外土地出让量大幅领先岛内，未来厦门发展重心将进一步外移。（记者 黄嵘 摄）

厦门日报讯（文/记者 魏岭 王俊宏 资料支持:图智土地研究中心）房价连涨28个月——2014年厦门楼市的“疯狂”备受瞩目，一时间“北上深厦”的呼声不绝于耳。厦门房价何以如此坚挺？成为业内外关注的焦点。除了良好的城市居住环境以及较强的区域吸附力外，土地市场的各种表现亦发挥着重要作用。去年，厦门共出让经营性用地24宗，土地面积105.5万平方米，土地出让量仅完成年初计划的四分之一，而地价仍在上涨。这一降一升，既能消化市场库存量，又在一定程度上带动房价平稳上浮，整体促进市场良性健康发展。

【供应】

总量持续趋紧

全年仅完成供地计划25%

从供地量看，近五年来厦门市供地量呈逐年下降趋势，2014年土地供应量更是处于五年来最低位。2014年，厦门市出让土地面积105.5万平方米，同比减少30%；总建筑面积221.9万平方米，同比减少43.2%；全年完成供地计划仅25%，供地量大幅缩水。

土地供应缩减为去化商品房库存量提供缓冲期。2010-2012年土地成交建筑面积大于商品房成交量，市场累积了一定的库存，而2013-2014年受制于土地整理难度加大，土地市场供应缩减，累计土地供应612.63万平方米，远小于1362.18万平方米的商品房销量。土地供应持续趋紧，给予库存一定的去化时间，缓解局部供应过剩的风险。

【价格】

平均溢价率41%

商住用地岛外四区均破万

从成交价格看，2014年厦门经营性用地成交楼面均价7776元/平方米，同比上涨14.3%，平均溢价率为41%。岛内成交楼面均价1360.7元/平方米，同比下降82.8%。岛内受限于土地资源稀缺与整治难度加大，仅出让4宗非住宅用地，拉低岛内均价。岛外成交楼面均价8939元/平方米，远超岛内，同比上涨43%。究其原因，政策利好是基础，配套建设加强是动力，岛内外差距正逐步缩小，市场认可度提高，价格自然“水涨船高”。

其中，商住用地成交楼面均价11531元/平方米，同比基本持平。但2014年商住用地最高成交单价屡被刷新，岛外四区楼面价均已破万。这主要是由于政府土地供应少，开发商储备土地不足，“僧多粥少”所致。尽管开发商求地若渴，但在当前回调市场行情下拿地仍趋谨慎，全年商住用地溢价率仅46%，同比2013年125%下跌79个百分点，甚至还出现近几年比较罕见的商住用地（同安2014TP02商住用地）流拍现象，这反映出无论是土地或楼市都正在回归理性。

【结构】

商住用地供应占比达62%

其他类型用地供应收窄

从成交类型看，上年度共出让商住用地10幅，土地面积55.7万平方米，建筑面积137.3万平方米，占比高达62%。其他类（医疗、加油站、创意产业）用地成交44.3万平方米，占比20%；办公类用地成交37.5万平方米，占比17%；商业类用地只有2宗，出让28.5万平方米。

2014年经营性用地成交继续以商住用地为“主线”，且占比为历年最高，而往年重点出让的综合体、酒店用地今年却是零供应，其他类型（医疗、创意产业）土地成交量大幅增加；商业办公类用地占比回落，厦门供地结构已经开始调整。此举一方面可以有效缓解厦门居住用地供应偏紧的局面，另一方面可以有效消化酒店、办公的库存量。可以预计，在未来一段时间将延续这样的策略，即“增加居住用地，减缓非住宅经营性用地”，特别是在目前市场调整阶段，以便更加符合市场实际需求。

【区域】

岛外供应八成

海沧成为领头羊

从成交区域看，2014年岛内外土地供应水平依旧差距悬殊，维持2:8格局，“岛外为主，岛内为辅”的供应格局已基本确定。其中，岛外全年成交20宗，土地面积82.9万平方米，建筑面积177.3万平方米，占比80%，而海沧成交建筑面积52.7万平方米，成为岛外四区的领头羊。

值得一提的是，海沧马銮湾片区去年成交两幅商住用地，分别被厦门地产新军——海尔、融侨收入囊中。该区域凭借其景观资源、地理位置优势，已汇集了泰禾、万科、海尔、融侨等多家实力房企，将打造成高端住宅区。未来该片区将进一步规划轨道交通、基础设施建设，有助于吸引新的投资驱动力，带动商住用地需求量上升，连接东孚片区着力打造厦门新湾区，片区升值潜力可期，未来也有较大的土地供应量。

【企业】

国企发力揽六成商住地

资金运转成关键

去年初，厦门出台政策表示“未来所有出让地块地价款支付方式将作调整，要求在成交之日起5个工作日内付清。”此项规定对企业资金运转要求提高，对中小房企产生了一定冲击，因而今年的土地市场上我们更多地看到资金较为雄厚的国企、央企身影。从本年度出让的10宗商住地块中发现，6宗地块被本土国企夺得，1宗由央企竞得，1宗地块国企参与联合竞买，并诞生了4块地王。国企、央企在资金上具有雄厚实力，面对厦门体量大、总价高的地块时，往往不手软，强势拿地。

可以预计，短期内土地供应趋紧仍将持续，出让条件仍旧严苛，企业应提前做好现金储备，保持较为宽松的资金周转量，这将是在激烈的土地市场中突出重围的关键。

【拍地预告】

集美一地块明日出让

起拍价20亿元

继上周今年首场土地出让落下帷幕后，土地市场又有新动作。明日，位于集美杏林北路与杏锦路交叉口南侧的J2014P03商住地块将公开出让，地块占地面积为7.01万平方米，总建筑面积为30.52万平方米，起拍总价为20亿元，起拍楼面价为6554元/平方米。

【机构看未来】

立丹行

房企土地储备有限

土地争夺战将持续升级

从2014年厦门土地出让情况来看，商住用地供应再创新低，土地供应依旧严重不足，各大房企依然求地若渴。厦门现有的土地存量主要集中于本土国企手中，但普遍量不大，仍有看好厦门市场并想进入的名企，因此，后市土地市场竞争依然激烈，土地争夺战仍将持续升级。另一方面，随着去年底央行宣布下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，银行贷款利率的降低将使得开发商进一步降低融资成本，缓解资金压力，有助于提高房企拿地的信心及决心。

易居克而瑞

产品溢价能力

将成“地王”项目销售关键

尽管去年市场环境一般，开发商拿地较为谨慎，但各区域地王还是接踵而至，其中最为典型的是在去年10月29日拍卖会上，位于海沧马銮湾的两幅地块相继刷新了区域地王，同时也创岛外最高楼面价，高达15228元/平方米，一时间成为业内关注焦点。海投、国贸、海晟和保利分别是海沧、集美、翔安和同安新晋地王的盟主，从目前的市场形势看，其销售压力较大，产品溢价能力的体现是较大的挑战。

图智土地研究中心

政策利好

支撑土地市场新的发展潜力

随着厦门城市轨道交通建设的加速推进，岛内外涌现出一大批“地铁房”、“地铁铺”等相关类型的物业项目。目前，已有10余个较为清晰的站点设计方案，基本都将打造为集住宅、商业、办公为一体的复合型综合项目。“地铁上盖物业”有如雨后春笋般涌现，未来的供应体量极其可观，地铁沿线的地块价值潜力毋庸置疑。

即将挂牌的厦门自贸区也将带来土地价值上涨。自贸区范围内的土地将开发建设为商业、办公、金融等产业化多元性物业产品，周边片区对居住、办公需求量加大。实施自贸区建设将刺激一波商办类用地供应，整体提升园区内及周边的土地价值。