2014厦门疯狂房价受瞩目 土地出让面积创5年新低

【价格】

平均溢价率41%

商住用地岛外四区均破万

从成交价格看，2014年厦门经营性用地成交楼面均价7776元/平方米，同比上涨14.3%，平均溢价率为41%。岛内成交楼面均价1360.7元/平方米，同比下降82.8%。岛内受限于土地资源稀缺与整治难度加大，仅出让4宗非住宅用地，拉低岛内均价。岛外成交楼面均价8939元/平方米，远超岛内，同比上涨43%。究其原因，政策利好是基础，配套建设加强是动力，岛内外差距正逐步缩小，市场认可度提高，价格自然“水涨船高”。

其中，商住用地成交楼面均价11531元/平方米，同比基本持平。但2014年商住用地最高成交单价屡被刷新，岛外四区楼面价均已破万。这主要是由于政府土地供应少，开发商储备土地不足，“僧多粥少”所致。尽管开发商求地若渴，但在当前回调市场行情下拿地仍趋谨慎，全年商住用地溢价率仅46%，同比2013年125%下跌79个百分点，甚至还出现近几年比较罕见的商住用地（同安2014TP02商住用地）流拍现象，这反映出无论是土地或楼市都正在回归理性。

【结构】

商住用地供应占比达62%

其他类型用地供应收窄

从成交类型看，上年度共出让商住用地10幅，土地面积55.7万平方米，建筑面积137.3万平方米，占比高达62%。其他类（医疗、加油站、创意产业）用地成交44.3万平方米，占比20%；办公类用地成交37.5万平方米，占比17%；商业类用地只有2宗，出让28.5万平方米。

2014年经营性用地成交继续以商住用地为“主线”，且占比为历年最高，而往年重点出让的综合体、酒店用地今年却是零供应，其他类型（医疗、创意产业）土地成交量大幅增加；商业办公类用地占比回落，厦门供地结构已经开始调整。此举一方面可以有效缓解厦门居住用地供应偏紧的局面，另一方面可以有效消化酒店、办公的库存量。可以预计，在未来一段时间将延续这样的策略，即“增加居住用地，减缓非住宅经营性用地”，特别是在目前市场调整阶段，以便更加符合市场实际需求。

【区域】

岛外供应八成

海沧成为领头羊

从成交区域看，2014年岛内外土地供应水平依旧差距悬殊，维持2:8格局，“岛外为主，岛内为辅”的供应格局已基本确定。其中，岛外全年成交20宗，土地面积82.9万平方米，建筑面积177.3万平方米，占比80%，而海沧成交建筑面积52.7万平方米，成为岛外四区的领头羊。

值得一提的是，海沧马銮湾片区去年成交两幅商住用地，分别被厦门地产新军——海尔、融侨收入囊中。该区域凭借其景观资源、地理位置优势，已汇集了泰禾、万科、海尔、融侨等多家实力房企，将打造成高端住宅区。未来该片区将进一步规划轨道交通、基础设施建设，有助于吸引新的投资驱动力，带动商住用地需求量上升，连接东孚片区着力打造厦门新湾区，片区升值潜力可期，未来也有较大的土地供应量。

【企业】

国企发力揽六成商住地

资金运转成关键

去年初，厦门出台政策表示“未来所有出让地块地价款支付方式将作调整，要求在成交之日起5个工作日内付清。”此项规定对企业资金运转要求提高，对中小房企产生了一定冲击，因而今年的土地市场上我们更多地看到资金较为雄厚的国企、央企身影。从本年度出让的10宗商住地块中发现，6宗地块被本土国企夺得，1宗由央企竞得，1宗地块国企参与联合竞买，并诞生了4块地王。国企、央企在资金上具有雄厚实力，面对厦门体量大、总价高的地块时，往往不手软，强势拿地。

可以预计，短期内土地供应趋紧仍将持续，出让条件仍旧严苛，企业应提前做好现金储备，保持较为宽松的资金周转量，这将是在激烈的土地市场中突出重围的关键。