物业收费率低陷怪圈：服务下降致更多业主拒缴费

数字:厦门物业收费率普遍在50%至80%，有的甚至低至10%

怪圈:收费率低致物业服务下降，服务下降致一些业主不愿缴交物业费

厦门日报讯（记者 吴海奎 通讯员 杨长平）年关将至，滨北某小区的物业主任每天都忙着向业主催缴物业费，要是今年物业收费率仍低于六成的话，保安工资都成问题。然而，小区内不少业主对物业服务质量也有微词，有业主家里失窃，以物业未尽职责为由，拒交物业费。有业主说，现在的物业收费很积极，服务却很消极。作为“主人”的业主和作为“管家”的物业公司，因物业费成“冤家”。

这个小区面临的尴尬并非个案。长期以来，物业费处在困局中。一边是小区业主反对物业费上调，一边是物业公司因人力等成本增加而濒临亏损。一边是业主欠缴物业费，一边是物业公司履职不到位或者降低服务标准，导致更多的业主拒缴物业费，形成恶性循环。因物业费问题对簿公堂的也屡见不鲜。截至今年11月，仅思明区人民法院就已审结物业纠纷595件，其中有一大部分是因业主拒交物业费，被物业告上法庭。“管家”与“主人”的这些矛盾该如何破解？对此，记者展开调查。

>数据

厦门物业收费率:普遍50%-80%

据统计数字显示，目前厦门市注册的物业服务企业有278家左右，管理总建筑面积接近1亿平方米，项目总数近1500个，涵盖50万户家庭，行业从业人员超过5万人。可以说，物业已经成为城市管理的重要组成部分，一定程度上，扮演了公共服务的角色。

厦门市物业管理协会前几年做了一个物业生存调查，抽取了80多个样本，结果发现，物业普遍喊“亏”。喊“亏”的理由，主要有两个:有的物业称，价格太低，物业费涨幅远远落后于物价涨幅——物业收费调价，要经过“双过半”业主的同意，这在一些物业公司看来，是“不可能实现的”；有的物业则抱怨，业主拒交物业费的现象多，收费率低，目前，厦门物业收费率普遍在50%-80%左右，低的甚至有达到10%的，“一般来说，物业收费率低于80%，物业公司就难以维持正常的经营管理活动。”业内人士说。

>物业

上门收费遭业主放狗赶人

在松柏某小区，物业费为每月每平方米0.4元，物业主任说，目前这个收费标准，仍是十年前的水平，但收费率也才40%左右。“近几年，物价、人工成本、材料成本都在涨，我们每年要亏二三十万元。”在槟榔某小区，物业费为每平方米0.3元，然而物业费收费率达不到20%，每年年底，物业都要派人到业主家敲门催费，但效果不理想，甚至在上门过程中，遇到业主放狗威胁。

不过，并非所有的物业公司都有这个问题。像国贸春天小区，物业费每月每平方米2.5元，这样的收费标准并不算低，但是，物业的收费率可以达到98%以上。

>业主

不满服务而拒缴物业费

为何价格低，物业费却收不上来，而价格高的，物业费反而可以收得齐？这一现象背后，折射出物业服务与业主评价之间的矛盾。业内人士说，大部分业主拒缴物业费，是为了表达自己对物业服务的不满。

记者注意到，物业收费率低的问题有一大部分是老旧小区和普通住宅，这些小区随着使用年限的增长，房屋漏水、下水道堵塞等逐渐暴露出来。物业说，因公维金“先天不足”，他们无能为力。而业主说，正是因为物业长期维护不到位，才导致问题积小成大，因此拒缴物业费。还有一些物业服务明显缺位，小区环境差，安全系数低，导致业主反感。罗先生所在小区尽管安装了指纹识别门，但小区治安案件频发，被派出所挂上“不安全小区”牌子，罗先生因此拒缴物业费。

另外，收支不透明成为物业饱受业主质疑的一大原因。还有物业一门心思在“副业”上，忽略服务本职。

“现在我们对物业服务，缺少第三方监督和评价机制，物业不管自身干得好坏，都要求上门收费，业主要是不交，物业又说业主恶意‘赖账’。”一位业内人士说。

>矛盾

收费率低下致物业降低服务

物业收费率低，物业也不会干坐着，除了派人不断上门催缴外，通常还会采取三种方式应对。第一种是压缩成本，降低物业服务，其中，最突出的表现是保安老龄化。滨北某小区物业林主任说，由于收费率低，公司给保安开出的月工资不到2000元，这样的薪资，能招到的都是上年纪的保安，在这个小区有一半以上保安年龄超60岁。“没钱就请不到年轻保安，物业就不能运转，还谈什么‘为业主服务’？”林主任说。

另一种做法是“撤盘”，既然无法盈利，物业干脆撤走，停止服务。据媒体报道，2011年11月，泰和花园物业突然撤走，没几日，小区就陷入“瘫痪”，业主苦不堪言。2013年6月，集美中心花园物业因业主拖欠物业费，公司亏损，选择撤走。

还有一种就是“对簿公堂”。近年来，法院受理的物业服务纠纷案子有增多趋势。截至今年11月，思明区人民法院就已审结物业纠纷595件，思明区人民法院为此专门建立了物业纠纷诉调衔接机制。

物业说，是因为业主拒交物业费，所以才降低服务水平；而业主说，是物业服务不到位，所以才拒交物业费。双方各执一词，由此产生恶性循环。

【链接】

厦门引入第三方评价机制

厦门将于2015年1月1日正式实施《厦门市物业服务收费管理办法》（简称《办法》）。《办法》兼顾了物业和业主双方的合法利益保护。如果业主恶意欠费，《办法》规定，物业可以公布欠缴业主名单等方式催交，也可以依法追缴。如果业主对物业服务收费有异议，除了可向价格、建设主管部门反映之外，对物业服务收费与物业服务质量不符引起的争议，业主还可委托有关中介机构进行评估，或委托有关调解机构予以调解。

【观点】

可引入奖励机制

不过，对于第三方中介机构认定，以及如何评估、协调等，《办法》并没有相关的细则。业内人士认为，为了让第三方中介机构保持客观中立，中介的佣金可以由政府或者小区的公共收益来支付。同时，物业和业主可以在合同中约定，把物业费切块，分为“基本金”和“奖励金”，如果第三方中介机构认定物业服务达到合格标准，则物业企业不但可以拿到“基本金”，还可以获得“奖励金”，否则，“奖励金”将被业主收回。由此一来，物业一方面能够得到基本的收入保障，另一方面又有了提升服务水平的动力。

厦门市物业管理协会童主任认为，一方面，业主要树立物业有偿消费的观念；另一方面，物业也要着力提升服务水平，收支更加透明。

【他山之石】

北京:加大治理业主欠费

物业收费难，是不少城市都出现的问题。北京市住建委做的一项调查显示，2013年，北京物业费平均欠缴率达到21.51%，欠缴总额达20.53亿元。对此，北京已开始试水改革，对物业费未结清的房屋将不予办理产权交易和过户手续。此外，还将联合街道社区建立居民诚信体系，将物业费交纳情况纳入诚信体系内容，对诚信缺乏的居民，街道和居委会不予开具相关证明。但也有人认为，这些做法似乎过于偏向物业，对业主不公平。