“误读”房产政策引发过户潮

东南网-福建日报厦门观察3月14日讯（记者 谢嘉晟 陈挺）二手房交易量一夜之间数量翻番，前往厦门市政务服务中心办理二手房过户的车辆堵到了仙岳路——这就是“国五条”颁布后，厦门焦急办理房产“过户”大军中一隅。市场对“国五条”的激烈反应表明，一些本不准备近期买卖房产的观望者，都希望能赶在“国五条”细则出台之前，搭上免征20%个税的“末班车”。

楼市风云变幻之烈从所未见，却又似曾相识。在“国五条”中关于“对出售自有住房应征收个人所得税，应依法严格按转让所得的20%计征”的规定，实际上从1994年就已经开始实施。对此，专家指出“国五条”更大的意义在于表明中央调控楼市的决心。

过户爆棚

政务中心突迎汹涌人潮

一夜之间，厦门二手房交易量从50套左右骤升到110多套，此后继续暴增，单日交易量一度达到近300套，甚至超过了今年2月份被称为2008年以来单月最大成交量的日均值。

在办理二手房过户的厦门政务服务中心，也出现了“爆棚”场面，平时很少满座的地下停车场一夜之间车满为患，依然陆续到来的车流甚至堵到了仙岳路。据现场的工作人员介绍，几天来的过户数量至少比平时多了三四倍，每天经常忙得连早餐都来不及吃，有时还要加班。

对于厦门的二手房中介来说，这样人头攒动的场面已经很久没看到了。记者从厦门市国土资源与房产管理局权籍交易登记中心了解到，新政颁布的首周，周一备案登记交易的收件数量将近400件，一周来，每天稳定在380件以上；而在此前，日均数字大概是100件出头，也就是说，本周二手房交易收件暴涨近3倍，这就是新政的直接效应。

在“国五条”颁布的通知中，“对出售自有住房应征收个人所得税，应依法严格按转让所得的20%计征”的规定，显然引起了人们的焦虑。“一旦开始征收20%个税，除了现在按交易总额1.5%的交易税外，增值部分还要再缴20%的个人所得税。”港龙新城柏厦房地产的一位经纪人若有其事地向前来咨询的客人如此解读新政。

记者调查发现，不只上述一家，很多房产中介都把“国五条”中关于个税征收的规定如此解读，这也解释了为什么过户爆棚的原因。

误读政策

个税政策1994年已实施

“‘对出售自有住房应征收个人所得税，应依法严格按转让所得的20%计征’的规定其实早在1994年就已经开始实施，‘国五条’只是重申了这项规定，但市场对这一点的反应显得过激了。”集美大学副教授、金融学博士王金安认为，此次“国五条”所颁布的规定，之前都已经出台过，“国五条”颁布的更大意义，在于表明中央调控楼市的决心。在交易环节征收个税，对楼市的影响可能有限，但如果把房产税征收试点扩容，在持有环节进行征税，涉及的范围更广，那么，对楼市的影响就显而易见了。

原来，厦门现行的个税政策是按照房屋转让差额的20%或转让金额全额的1.5%征收。而且如果系个人转让自住房屋、产权满5年且是唯一家庭生活用房，还可以提出申请，享受到免征个人所得税的优惠政策。

具体来说，纳税人可以提供完整、准确的财产原值凭证的，地税部门就会据实按照差额20%来征收，但目前这部分纳税人只是极少数。而当纳税义务人未提供完整、准确的财产原值凭证，不能正确计算财产原值的，由主管税务机关核定其财产原值。国税总局给出的范围是按照房产转让额的1%-3%简易征收，厦门地税部门就按照全额的1.5%税率进行核定征收。

1.5%税率目前使用比较普遍，因此，目前在厦门个人出售房产，有增值但不符合免税条件的，按住房转让全部收入的1.5%征收个人所得税；个人转让土地使用权的，按收入全额征收2%的个人所得税。

据厦门地税部门人士介绍，去年厦门全市房屋转让所缴纳的个人所得税约有5593万元，其中绝大多数是按照转让全额的1.5%进行征收的。

因此，厦门一会计师事务所资深会计师认为，相比现行的按全额1.5%征收，关键还在于“国五条”的实施细则是怎么制订的，如果规定全部房产转让都要按照差额20%征收，那么，购房者的税负压力可能会大大增加。

细则未明

市场仍在担心调控结果

不言自明，“国五条”实施目的意在抑制楼市投机行为，把宏观调控的环节从之前的一手房环节延伸到了二手房环节，因此，有市场开始担心，投机行为可能会从二手房市场转向一手。

在厦门房产中介电商最棒指南针网CEO陈旭军看来，担心投机行为从二手房转向一手房，是市场多虑了。他认为，投机楼市最终都要通过二手房市场变现，二手房市场的投机行为受到抑制，利润空间变小，自然影响到一手房的投机行为。明发集团运营部经理张宁波也表示，目前厦门的一手房市场状况平稳，新政对一手新房尤其是自住需求刚需房、改善房的影响短期内不会太大，至于价格，近期并未听闻有降价传闻。

不过，一些持币观望者仍然担心，“国五条”依然抑制不住楼市的投机行为。

“开发商为了尽快回笼资金，会主动引入投机者。”有知情人士告诉记者，一般的操作模式是，投机者先打给开发商一笔订金，这笔订金根本就不是市场上普遍的3万－5万元，而是整套房价的几成，在投机者找到买家后，开发商会配合投机者把购房合同直接过户给买家，从而避开了中间交易的“过户”环节，避开税收，“在售楼处，很多售楼处明知房子已经卖出去了，但还会继续推介买家，就是投机者与售楼处坐地起价，共享加价部分利润。”

“阴阳合同”也让持币观望者揪心。

据厦门房产中介的经纪人透露，所谓的“阴阳合同”就是实际成交价和购房合同中体现的价格不一样，购房合同中体现的交易价格会比实际成交价低，差额部分就可以减少税收支出。

为了堵住“阴阳合同”的税收漏洞，厦门从去年起开始实行“评估价”政策，也就是在税务部门，同一片区内的房子会有一个可供参考的“评估价”标准，税务部门在最后核定征税标准时，再根据楼盘和楼层等具体情况进行微调，因此，通过“阴阳合同”规避税收的空间就会小很多。

“眼下二手房买卖两旺，说不定就是楼市‘最后的疯狂了’。”有厦门房产中介开始担心自己的未来。

“地产市场的黄金时代可能一去不复返了。”有开发商也开始忐忑不安。

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