经济适用房不可轻言废除
2009-06-26
其实，这些反对的理由皆未脱离一个基本的逻辑，那就是肯定经适房本身的价值，但因为执行、监管的困难，所以应该停建，而将政策资源转到廉租房上面来。如果我们继续将争论建立在腐败和寻租的基础上，恐怕讨论不出更多的道理，我更愿意从一个完善的保障性住房体系的角度来谈谈经适房的价值。
一些反对经适房的人士认为，停建经适房之后，国家可以将资金用于廉租房建设。但他们忽略了一个最重要的政策事实——经适房并不需要国家掏出真金白银，而是通过在土地供应和税费方面的优惠，体现国家的住房保障制度。如果说经适房因为监管难度大而必须叫停，则首先面临的问题就是：国家财政有没有这么巨额的资金建设廉租房？
对于产权属于国家的廉租房而言，其不仅要出土地，出政策，更要出资金来建设。去年年底，住房与城乡建设部计划用3年时间投入9000亿建设200万套廉租房、400万套经适房，而最近的规划是争取在3年内再新增廉租住房518万套。似乎减少了经适房的比例，但518万套廉租房显然不是9000亿建设资金可以打住的。而且，廉租房的资金以地方财政投入为主，在地方财政紧张的情况下，如果根本没有资金建设足够的廉租房，又取消了经适房，多年来好不容易探索出来的住房保障模式将不复存在。
从住房保障体系看，很多国家住房制度发展的历史表明，对于住房问题，单靠市场是永远解决不好的。因此，联合国才将住房问题视为各国政府一项必须承担的职责。纵观很多国家的住房保障体系，不仅品种多样，而且体系健全，针对不同收入的人群，提供了多样化的保障制度。即使在美国这样一个发达的市场经济国家，住房保障体系也非常完善，保障性住房的比例达到了所有住房的80%以上。
我国中低收入阶层占70%以上，单靠廉租房，远远满足不了这些家庭的住房问题。以北京为例，目前包括经适房在内的保障性住房的比例不到20%，而按照居民的收入，这个比例必须达到60%以上才能满足，从而能够覆盖中等收入、中低收入和低收入家庭，形成经适房、廉租房、公共租赁房的一整套保障体系。
如果认为经适房导致的寻租和腐败问题无法监管，一旦取消，我敢肯定，廉租房同样会出现这些问题，而且同样会陷入无法监管的尴尬。需要提醒那些反对经适房的人，近年来，各地在经适房的监管方面进步不小，2007年出台的经适房管理办法，更是对经适房领域各种寻租问题的一次制度清算。如果严格执行，监管成本哪里有那么夸张！关键是有没有人严格执法。
制度变迁告诉我们，制度的转换是需要成本的。对于经适房，10多年来官方和民间已积累了不少监管药方，不要头脑发热，轻言废除这些宝贵的制度经验，更不要忘记，经适房在中国的10年，解决了600多万户居民的住房问题，尽管问题不少，但成绩不容抹杀。对于那些在制度建设上动辄搞“废除”的激进派，我还是建议他们多读一些制度变迁的文献，知道已有制度的价值。(作者为中国社科院政府政策系博士)
">六连号摇出经济适用房的六大弊端
2009-06-25
一是监管失控。经济适用房是国家的一项公共政策，旨在保护城市低收入阶层和住房紧张群体的利益。对这一利民之举，必须高度重视，严格监管。然而，从千万亿分之一概率的“六连号”轻松过关和不少地方反映出的问题来看，暴露了住房保障部门思想松懈、管理松散、监控松弛，甚至是玩乎职守。
二是暗箱操作。程序就是制度，程序确保公平。经适房申购需要审批程序、公示程序、软件程序、公证程序。这四大程序环环相扣、节节相连，贯彻了“阳光”政策，体现了“三公”原则。而“六连号”轻松过关，暴露了有关部门执行程序不严，甚至是暗箱操作。
三是层层造假。6个都不具备购买经济适用房资格的申购户，却在同一时间、同一城区，轻松通过居委会、街道、公安、民政、国土房产等多个公共部门，搞到一套假材料，取得申购资格。暴露出这些公共部门上下勾连、联手造假，其猖狂之极、无以复加，真是胆大包天、无所顾忌。
四是以房谋私。这在经适房申购中已是公开的“秘密”。以房谋私者大行其道，花钱买私者心照不宣。不然，怎么有那么多有资格而无钱无权者购不到经适房，又怎么有那么多无资格而有钱有权者购到经适房。不用问，让群众举报一下便昭然若揭。有钱使鬼推磨的事未见过，“钱打权踢”购上经适房的，已是不争的事实。深入查一下，这“六连号”若不是用钱用权摇出来的那才是怪事！
五是权大于法。建设经适房和城镇居民购买经适房，国家有政策法规，任何人特别是领导干部必须严格执行，不得违反。事实上违反者多多。“六连号”是摇出了毛病、暴露了黑幕、引发了热议，在有些地方有些单位的领导干部，不仅给自己、给子女都弄套经适房，队不用排；甚至想给谁弄套经适房嘴一张下边就办了，摇什么号。什么政策规定，我就是政策规定，权力就是号，不就是个房子吗，多大事呀！
六是制度缺失。虽然现在对经适房的建购有不少政策法规，但仍然是不健全、不完善、不科学。从“六连号”事件和各地反映来看，还是漏洞百出、破绽很多，轻而易举地被钻空子，经不住实践的考验。经适房带有公共福利性质，体现了党和政府对普通百姓的关怀，要确保真正惠及普通百姓，政策要科学、程序要严谨、机制要完善、监督要到位，使之滴水不漏、天衣无缝。特别是对领导干部、对机关有权者要作出“钢性”规定，否则，就会成为权力寻租的途径、以房谋私的手段，甚至被“黑道”掌控。
“六连号”正在彻查之中，无论真相如何，这一现象足以说明，它破坏了社会公平，损害了一部分群众利益，泻渎了政策法规。随着事件的深入揭露，肯定还有更多的“猫腻”浮出水面、更多的弊端暴露出来。
">斩断伸向经济适用房的权力黑手
2009-06-24
武汉市日前通过电脑控制公开摇号方式确定5100多市民中谁能购买124套经济适用房，结果摇出了连数学家都瞠目的“六连号”，因为出现这种情况的概率只有千万亿分之一。事后调查结果更令人咋舌：获得公证机关公证、被房产主管部门挂在网上公示的“六连号”持有人，其申购资料竟是在同一时间、同一城区突击造假而来。
根据武汉市修订后的《经济适用房管理办法》，经济适用房申报资料要经过居委会、街道、公安、民政、国土、房产等部门层层把关，电脑摇号要在住房管理部门和公证机关严密监控之下进行，要做手脚实属不易。然而，发生在武汉的“六连号”事件败露，并非层层把关的结果，而是源于群众上网质疑。这说明，关卡多与监管到位之间并不存在必然因果关系。如果以为规定细致了、管事的人多了就能保证监管到位，那无疑是在犯主观主义错误。
看似严密的层层关卡，为什么卡不住明显存在造假嫌疑的“六连号”？原因不外乎两点：一是玩忽职守，即使明知被监管者造假也听之任之；二是利益纠葛，或直接从造假者那里拿“好处”，或听能给自己带来“好处”的人打“招呼”，日后得到“关照”。
第一种情况不大可能，因为环节、人员众多，如果没有“共谋”，很难出现大家在同一件事上玩忽职守的现象。第二种情况就值得深究了。虽然迄今还没有证据证明是谁参与了“六连号”造假背后的利益分配，或者将从造假中分得一杯羹，但有媒体调查显示，“六连号”中标的6名当事人曾向相关中介公司支付了7000元至5万元不等的“中介费”。而在武汉市经济适用房市场上，一些房产中介近年来始终扮演着不光彩的角色，公开兜售所谓的“包办证、包登记、包摇号”“一条龙服务”。有关部门应当循此线索追查下去，让“六连号”事件的真相大白于天下。
在房价长期居高不下的情况下，经济适用房始终是一种稀缺资源，如何保证这项带有公共福利性质的政策真正惠及普通百姓，而不是成为权力寻租的途径，掌握这一稀缺资源分配权的国家工作人员责任重大。在这个意义上，发生在武汉市的经济适用房“六连号”中标事件无疑给政府自身建设敲响了警钟。
">经济适用房制度设计存在获利空间
2009-06-24
武汉经济适用房摇号，惊现6连号，不可思议的概率，民众的几多质疑，摇号审查是否存在暗箱操作？
霍德明：有人专门研究经济适用房如何套利
(《今日观察》评论员)
这6个连号的后面的人的申请资格，所有的相关文件都是伪造的，这里的猫腻就不是偶然的了。甚至可以说124个中间摇出来的其他不连号的人，他的材料和证件是不是也有问题，这让大家引起无限多的遐思。
这里面有巨大的利益差距，也就是经济学上讲的寻租跟套利的行为。在1998年7月国务院的意见指出，经济适用房是针对中低收入的保障性制度，而商品房则是针对高收入的一个住房的计划。但是从1998年开始，商品房的房价就开始往上涨，而经济适用房的房价原来就是比较偏低的，后来这个偏低的差距就越来越大。所以这里套利的空间太大了，以至于后面虽然经济适用房的比重在慢慢减少，但是有人却在里面牟取不正当的利益。而且看起来就越来越有利可图，所以有利可图才是真正的原因。
张鸿：经济适用房摇号程序 把关不严 中介公司趁机钻空
(《今日观察》评论员)
如果说连着6个号都一下抽中了，这个是千万亿分之一的概率的话，那这连着6个号都是假的，就是奇迹中的奇迹。但是这里面有一些背景，有好多的中介公司在网站上登出广告，不管你是不是符合条件，他们负责办证、登记，到摇号摇上，甚至到五年以后卖出的下家都能负责找到，整个一条龙服务收费5万块钱。所以我们可以看出在这个把关上是不严的。
这一次6个连号其中4个买的是最抢手的是百分之一概率的D户型，这个巧合特别大，所以说他们是犯了一个特别低级的错误，让我们对这一次摇号产生了不公平感。它解决只有两个办法，一个就是这一次摇号完全作废。但是这样又对那些摇中的那些人产生了不公平。所以第二办法就是让所有的这一次中签的人，把信息全部公开，供市民们监督。
张鸿：经济适用房制度设计存在获利空间
(《今日观察》评论员)
经济适用房的制度设计上，一开始就存在一些让人获利的空间。比如说首先信息不对称，有的经济适用房的主导者政府，政府来决定多少钱递给谁，所以就形成了一个暗箱。还有就是经济适用房的定位现在出了问题。过去，经济适用房是中低收入人群的保障性住房，后来把“中”给去掉了，变成了低收入人群。但是它的价格却让低收入人群买不起。这个保障功能一旦被弱化，而这个房子的享受度和舒适度，甚至它的投资价值，让人有了盈利冲动买来作为一种投资。
经济适用房乱象，业界众说纷纭，经济适用房是否也走到变革的十字路口？
霍德明：经济适用房应慢慢淡出
(《今日观察》评论员)
先来梳理一下有关于经济适用房的由来，在94年以前大部分还是福利分房。94年以后国务院出台的意见，把经济适用房当做是一般普通的房子给中低收入户，就是所谓的保障性分房。到了98年国务院的意见指出经济适用房是给中低收入的，商品房是给高收入的。所以经济适用房从1998到2007年这段时间，可以说是发挥了它的作用。但是从1998年到2007年这段时间，也是正是我们国家的整体经济实力在突飞猛进的时候。所以商品房的价格上涨，从2008年的国务院的意见里可以看出，基本上在保障性住房这里就强调了廉租房，而对于经济适用房是一个保障性住房的说法就比较淡出了。这是整个一个经济发展的自然过程，所以经济适用房也应该慢慢淡出大家视角。
张鸿：建议取消经济适用房 应回归保障性住房
(《今日观察》评论员)
我也建议取消经济适用房，因为现阶段经济适用房的保障功能应该回归了。现在政府的财政已经越滚越大了，政府完全可以用保障性住房来解决低收入人群的住房问题。
回归保障性住房应该有的本意，因为如果不取消的话，现在经济适用房所面临的这些漏洞，是一时半会儿没法解决的。比如第一个，就是它不透明，首先价格是不透明的，我们很难知道价格里存在虚构的成份。还有就是现在因为收入水平，包括住房水平等等这些都不透明，所以大家干脆就选择摇号。但是保障性住房是低收入人群的权利，不是他们撞大运的。
李楯：对经济适用房的制度设置有待完善
(清华大学当代中国研究中心教授 《今日观察》特邀评论员)
经济适用房有两个问题，一个就是政策倾斜，它的社会主义性质，照顾到收入低的人，这一点我觉得始终要坚持。第二点在政策的制度安排上，我们要发挥我们的才智，做到坏人想做坏事也难。我们过多的考虑事后追查、监督、查处，那个成本是非常高的。我们的制度设置在这方面，做的不够。
徐滇庆：经济适用房不能违背其初衷
(北京大学国家发展研究院教授《今日观察》特邀评论员)
经济适用房在前一段时间，走了一些弯路，(有人)打着经济适用房的旗号，盖了很多大户型的房子，显然这些都是以权谋私，是违背经济适用房的初衷的。所以经济适用房一定要控制在六十(平米)，甚至是更小的面积之内，它一定不能够，按照豪华型的房子来盖。
牛刀：制度设计缺陷造成经济适用房无法落到真正需要的群体
(财经评论员 《今日观察》特邀评论员)
限制户型，界定群体，不能说你开着宝马车，你也来购买经济适用房，这是肯定不行的。现在各个城市所作出的经济适用房的这种购买群体的限制太严厉。真正需要这个房子的人，被排除在外面，有条件买经济适用房的人，其实都不需要这个房子，这完全是制度设计上的差距。
霍德明：保障低收入人群的居住权 而不是房产权
(《今日观察》评论员)
我们应该保障的是低收入人群的居住权，而不是他的房产权。所以对于这些如果真是买不起房子的人，这时候应该解决的方法是廉租房，经济租赁房。保障他使用房子，等到他经济稍微好转之后可以再去买一些比较便宜的房子。在这么一个保障居住权之下，是一个可以持续发展的观念，如果说送给他，或者很低廉的价钱卖给他一个经济适用房的话，那是一次性的，是不可以持续的观念。所以我想经济适用房还是一个日薄西山的制度，它在历史上有发挥它的功用，但是在未来肯定是要慢慢淘汰掉了。
张鸿：要建立多层次的有偿居住权房
(《今日观察》评论员)
刚才几位嘉宾谈到不愿意取消经济适用房，可能也是担心，就是我们传统所说的夹心层的住房问题。就是底下靠不到廉租房，上面又买不起商品房，那这些人很多是符合现在的经济适用房的这个标准的。所以取消之后，他们可能就没房可住了。
我们可以有多层次的有偿的居住权，就是政府买了一些房或者盖了一些房，这些房就是叫做保障性的住房。然后供你来居住的，政府是不给产权的。然后这里是分层次的，你可能200块钱的租金，可能是300块钱的租金，可能是2千块的租金。对于现在的廉租房保障的这一群人，我建议免租房，提供给他们免租房，不收他们租金。
">在经适房问题上向茅于轼先生道歉
2009-06-24
可最近三件事的出现，让我对经济适用房和限价房的好处开始产生怀疑：一是有开发商在经济适用房的地块上违规盖别墅，引发郑州规划局副局长逯军质问记者“替谁说话”后的一片哗然；二是武汉经济适用房的摇号有假，而当地政府通报此事时只花了一分钟就算了事；三是北京住总集团董事长张贵林轻描淡写地透露，由于销售渠道稳定，该企业承建的限价房也有8%到10%的利润。
媒体这几天对前两件事报道得很多了，所以我只想问问第三则新闻中的张董事长：你这个限价房都有8%至10%的利润，为什么还嫌低呢？按照北京市限价房管理办法，政府已在土地招标、拍卖上给出了很多优惠。限价房基本上是“非竞争性”的住宅产品，加上土地供应计划的优先安排，企业也就没了被银行占压资金的后顾之忧。在这样的“政策性照顾”下，其销售、财务、管理、税费包括整个建筑成本，都应该是有保底的。为什么还要在这上面砍穷人一刀，而且是8%至10%这不轻的一刀？
稍有常识的人都知道，经济适用房和限价房是政府的公共补贴产品，具有极强的福利性，其供应对象也只能是中低收入人群。作为一家国企，北京住总在盖这两种公共住宅产品之前，就应考虑到以“成本价”接单，即便要创造“合理利润”，也应从地方财政的口袋掏钱。而不应一手拿着土地补贴和银行周转金，另一手又伸向这不低于8%至10%的利润，让那些低收入人群在每平方米上，无端多掏500元到600元。这难道就是限价房扶穷帮困的好处吗？
眼下，经济适用房和限价房之所以被“异化”，并时不时被推向争议焦点，并非这两种公共产品本身有罪，而是一些人把它当成了一块“天鹅肉”，本末倒置地将自己心安理得地放在“补贴簿”上。在这样的情势下，难怪其公共性和保障民生的作用，被茅于轼先生打了个冷峻的问号。而如果这种情况照此下去却得不到改善，不知还有多少人应像笔者那样向茅老道歉？
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