中国房地产报9月21日讯 一次规格高、时间紧、措辞严厉的土地储备摸底调查正在国土资源部（下称国土部）部署下悄然启动。

近日，本报记者独家获悉，一封标明“特急”字样、名称为《关于开展土地储备制度建设和运行情况调查的紧急通知》的文件已经由国土部下发至各省国土厅，调查目标直指囤地危机甚至触及背后的土地储备运行制度。

据知情人士透露，该文件已于9月上旬签发，由国土部办公厅发到各省国土厅，再层层转发。文件具体调研内容包括了调查建设用地供应总量、结构及来源于储备土地的情况、土地储备资金管理情况、储备机构借商业银行及其他金融机构贷款余额情况。

此时国土部出面组织摸底调查土地情况并非偶然。据悉，房价飙升、地王频现早已引起了政府高层的注意，“尤其对楼市的成交量和价格回升迅速、但投资启动缓慢的现象，中央尤其不满”。

值得注意的是，国土资源部已先后于9月7日至9月9日3天内，发出通知要求地方政府要加强建设用地批后监管以及国有土地使用权出让合同监管等工作。

“相比之前的措施，这次土地储备大调查试图从土地储备制度这一根本上找出土地市场的根本症结，力度相当大。”上述知情人士说。

据悉，在9月9日国土部召开的电视电话会议上，国土部部长徐绍史坦率直言：“我要不客气地说，在土地供应和供地效率上，我们做得不够好。”

土地大摸底

在这份文件中显示，此次调研旨在全面了解目前各地土地储备制度建设和运行情况，研究分析当前土地储备制度运行中存在的问题并提出完善土地储备相关制度建设的政策建议和措施。

在具体调查方式中，国土部拟订了5份表格，分别涉及到了建设用地供应总量、结构及来源于储备土地的情况、政府储备土地来源、开发及供应土地价款以及土地储备资金管理情况、储备机构借商业银行及其他金融机构贷款余额情况。

具体操作由各省、自治区、直辖市及新疆生产建设兵团组织各市（地），以建立土地储备制度的市、县为调查单元开展调查，调查完成后，以纸质和电子方式逐级汇总，国土部将选择部分城市进行实地调研。

值得注意的是，这是今年5月以来由国土资源部启动的第二次土地储备摸底调查。

广州中地行董事长徐建平向本报记者透露，今年5月中旬，国土资源部就先后派驻“人马”，前往广州、杭州以及山东等地进行过一次土地摸底调查。主要对当地已拍地块的开工情况以及后续处理问题做调研。

“几个月之后再次启动调研，很大程度上与5月份过后频繁拍出的高价地块有关。同时1～8月份的经济数据显示，房价虽然飙升，但房地产投资拉动效应不明显很可能是最主要动因。”房地产高级经济师章林晓表示。

章林晓曾在8月底向住房和城乡建设部提交一份建议，其中将此类问题归结为“两快一慢”现象：价格回升和销售面积增加比较快，但投资增加比较慢。而此现象显然也引起了政府高层的高度关注。

上述知情人士表示，这次调查将是有史以来最为彻底的一次，并试图找出制度背后的问题以及解决途径。如果按照进度来看，很难在短时间内完成，花费精力也将很大。

“但这次调查科目却只涉及土地储备中心，没有考虑现在很多地方城市投资公司取代了储备中心的功能，这将会使得这个调查效果大打折扣。”该知情人士说。

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剑指囤地

“储地和融资是本次调研的重点。储地重点调研未开发地块，具体来说就是囤地；而融资层面主要为地价款支付状况。”上述知情人士表示，“其实，地价款分期支付是主要漏洞之处。土地拍卖时只涉及到单价和总价状况，而具体的支付内容主要体现在后期合同文本中。”

“为什么要土地、金融两手并举？在这轮地王频出的背后是信贷的支撑，尤其是金融机构通过土地融资向有政府背景的单位放贷，都在一定层面上助长了这种状况的发生。”章林晓说。

金隅北京公司副总经理何弢在接受记者采访时表示，一级土地开发速度过慢也是导致土地供应不足而引起开发商囤地的根本。

“土地市场不同于楼市，整理时间很长，集中供应一段后就没地了。下半年北京市国土局号称会供应1000公顷，其实压力很大。”何弢表示，

事实上，9月国土资源部已先后通过各种方式对开发商囤地发出最严厉警告：非政府原因造成商品房用地闲置的将严惩不贷。

9月1日，国土资源部下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，要求地方政府及时向社会公开供地计划、供应结果和实际开发利用情况动态信息；9月7日，国土部下令，各省将前期工作不足、资金不落实而无法开工的项目用地，及时调剂给其他项目使用；9月9日国土资源部副部长鹿心社表示，国土资源领域将开展专项治理工作，六大任务之一就是“加强国有土地使用权出让合同监管”。

高策地产董事长李国平就国土部此次整饬力度表示，这反映政府对前一段时间刺激政策所达到的效果不满意。“出了那么多刺激政策，成效却是帮开发商解套，这不是政府希望看到的效果”。

“企业囤地有两种原因：赌预期和避险。现在拿地大多是出于避险，这是一种低效运营。”李国平说，“在市场刚有转机时，开发商捂盘、提价、囤地等行为令后市骤然又增加了风险，政府部门此时严格控制囤地是对这一现象的警示。但在后续政策方面，目前政府部门面临的尴尬是：既不能加油，也不能踩刹车，所以纯粹行政方式所起的作用或许并不大。”

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地王背后：地王是怎样炼成的

2009年9月10日，在万众瞩目的上海长风6B、7C地块拍卖会上，中海地产(企业专区，旗下楼盘)一改往日的低调沉稳，以70.06亿元一举夺下新版的“中国地王”，楼面地价22409.3元/平方米，溢价率高达129%。

颇具讽刺意味的是：一年之前，长风7C地块曾以16.053亿元的起拍价格挂牌，楼面地价14364元/平方米，却因楼市低迷而流标。

地王是怎样炼成的？

首先是自全球金融危机以来，中国宏观经济正逐渐走出阴霾。在这样的大背景下，最显著的变化是房地产行业的整体回暖。自今年4月份以来，房地产业领先于宏观经济走了个V型反转。一干房企争抢“原材料”造成了一种众人拾柴火焰高的局面。

还有更重要的一点是，需要有真金白银支付出土地出让金。

楼市行情的大逆转，商品房的快速销售，使房企迅速回笼了资金。与此同时，在国家4万亿元经济刺激计划中，扩张性的财政政策和货币政策导致了充裕的流动性在楼市“泄洪”。

不少专家和学者认为，今年上半年的天量信贷投放中，房地产行业成为最大的受益者之一，而4万亿元经济刺激计划的资金，也有不少进入了房地产市场。此前审计署发布报告表示，不少违规贷款进入了房地产市场。

当然，股市融资也是土地市场重要的资金来源途径，那些上市公司通过分拆上市、增发、发债，获得了足够在土地市场一掷千金的弹药。

有意思的是，回头想想，一年之前大大小小的房企还在为濒临断裂的资金链而抓耳挠腮，对比现在的豪气干云，让人不禁生出恍如隔世之感。

不过，对于那个在众人虎视眈眈中，扮演虎口夺食的地王制造者而言，自身的一些特殊要素必不可少。

此次中海地产制造地王的背后，闪现着中建地产的身影。透过长风地块这一地王的声名，细细探究地王制造者的背后推动力量，名单中不仅包括中海地产，还有中海地产的相关方中建地产以及中建八局，三者之间比例分别为50%、30%、20%。

这3家公司同在中建股份麾下，中建股份在今年7月29日登陆A股，超过500亿元的融资额创造了今年全球IPO规模的纪录。也因此，才让3家公司在地王制造的过程中增加了不少底气。

在上市路演时，中建股份董事长孙文杰曾表示，前几年中海地产的资本运作为集团整体上市让了一点路，发展慢了一点。上市后，集团会从多方面加强对中海地产的支持，必要时甚至可以借钱给中海地产发展业务。

此外，中建地产与中海地产共同投资拿地亦说明，从中建股份的层面，更希望两家地产公司集合资源优势共同发展。一位知情人士透露，围绕这一地块组建的项目公司一把手将由中海地产担任，中建地产会派遣一名副手，学习高端项目的开发运作。

当心房企制度障碍变沟通鸿沟

品质管理总监佟玉所在的大型房地产公司和X集团的合作越来越少。尽管后者拥有空调、整体卫浴、太阳能、橱柜等7类产品，且曾经是这家房地产企业的战略供应商。

双方合作越来越少的原因在于：招标前期，佟玉总会接到来自该集团不同部门的负责人到访相邀，且登门者皆表示有能力整合集团内部资源，让合作更有效率。极大的诚意让采购方心存感激，经考察评定后产品质量尚有保证便最终选用。殊不知，问题便出在合同签订后，当施工配合方面需要沟通时，佟玉发现找到任何一个部门对方的答复都是非自己所辖，无法处理。

合作到最后已经不知道谁该为结果负责的现象不止一次，佟玉认为X集团庞大的机构和滞后的决策流程是问题所在。X集团内部人士曾比喻：由于业务范围太广，运转起来就像一列火车，决策要经过层层审批，不愿意担责任成为公司各部门的普遍心态，一种夸张但意味深长的说法是，X集团的管理层大部分时间在设计表格。

制度障碍对工程市场的合作双方，尤其是对开发商来说是致命的。交房压力要求其施工必须紧锣密鼓，而除去一些不可抗因素外，其他因素引起的误工、赶工期，成为开发商最头痛的事情。因此，选择供应商，除了价格、品质等“硬件”，更重要的考量标准则是供应商自身的管理体系、决策流程、服务等“软环境”是否优越。

南方一家上市房地产公司运营管理部总经理谈及供应商时就有“两不选”，一不选择工程部门不独立的；二不选择外企。供应商如果一直重视终端零售市场，在销售习惯和服务团队的培养上就有一定的偏向性，面对工程市场的集团采购客户来说，往往很难短时间满足施工队伍、批量供货等要求。尤其是工程部门如果只是销售部所辖的一部分，没有一定的决策权，沟通到达公司决策层滞后，势必影响合作效果。而总部在国外的外资品牌，则由于其“严密”的管理制度显得灵活性不足，这位坚决弃用外资品牌的总经理，就遭遇过几次“马上开工但合同还没有批完”的被动局面。

上述种种给开拓工程市场的供应商的启示是，需要摸准开发企业的需求，产品过硬、价格够低不一定是竞标的最佳筹码，关键是如何解决采购方的难题，如何在保证质量的前提下，协助施工的顺利进行，尤其是别让制度障碍给合作沟通造成困惑。X集团的教训应该吸取，它逐渐失去的是数亿元的工程采购大单。 (本文来源：中国房地产报 )

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日前，国土资源部就土地囤积现象发难，认为目前的高房价应归咎于开发商囤积土地，并指出，单纯增加土地供应无法平抑房价。而开发商任志强则指出，由于土地供应市场的不确定性，土地储备是必须的，如果国土部加大土地供应，开发商就不会去囤地。

政府有关部门和开发商争执再起，台上似乎吵了个热闹，但对于长期关注房地产问题的民众而言，这样的红白脸轮番上阵其实已经上演过多次。每一次都是将公众注意力引向口水，而回避了问题的核心。

国土资源部的逻辑十分简单，既然开发商囤积土地，那么地荒论就不存在，既然地荒论站不住脚，那么“地价拉高房价”，以及房地产开发成本中，土地成本占比例过大等言论都无法成立。事实上，国土资源部此前已经进行了全国范围内的房地产开发成本调研，发现土地成本仅占房地产开发成本的23%。如此逻辑，貌似严丝合缝。

那么，地荒论被推翻了吗？地价拉高房价是伪命题吗？事实绝非如此。毫无疑问，如果不存在“地荒”，那么接连不断地拍出“地王”就无法解释。而在不少地区，新拍出的楼面地价已经超出周边商品房的现价，也充分说明地价拉高房价属实。很明显，开发商囤积土地现象与土地供不应求现象是同时存在的。而纵容开发商囤地，与人为制造“地荒”以拉高新增地块价格，提升“城市价值”的都是地方政府。一直以来，中央政府收紧地根的政策，都会成为地方政府减少土地供应的理由，而中央政府要求盘活存量土地的指令，往往被地方政府消极应对，这才是导致房价“越调控越涨” 的根本原因。

以广州为例。在2004年“8·31”大限以后，土地转让模式开始从协议批地转为“招、拍、挂”。直接导致2005年广州仅共出让了不到50万平方米的土地，这一年政府的理由也是开发商手里还有大量土地未开发。但政府根本没有动手清理土地囤积。增量土地的减少，令在早年囤积了大量土地的开发商采取以增量土地抬升存量土地价值的手段，一方面大呼地荒，一方面开始减少开发量，提高开发档次。供不应求拉高了单位面积房价，产品结构的高档化则提高了购房门槛。事实上，这种情形到最近一两年才得以纠正。

由于协议批地时期，一些有关系的开发商可以通过非常规的手段，以极其低廉的价格获得大量土地并囤积，例如广州雅居乐集团最便宜地价仅为65元/平方米。而实行了招拍挂以后，政府又在公开市场大幅度减少土地供应，令此前没能通过政商关系获得土地的中小开发商，必须与大开发商竞争少量增量土地。最近的例子是，日前广州旭城实业发展有限公司以总价6060万元拍下位于广州市中心区域的一块面积仅为5000多平方米的地块， 而这块土地的起拍底价为3559.5万元，溢价70.26%。

因此，房地产市场迅速出现了分化。大开发商由于有廉价囤积地块在手，新开发的楼盘必然是暴利。而中小开发商则面临土地成本大幅度提高，利润率急剧下降的局面。用一个平均数去指责开发商暴利，驳斥地价拉高房价，只能抹杀了两者的差别，同时遮掩了新增土地价格形成机制的扭曲。

必须肯定的是，当前全国展开清查土地囤积的行动，倘若能以足够高压，迫使地方政府完整实行，必定能有效地改善当前房地产市场的扭曲现状。

一方面，清查土地囤积，本身就能起到增加土地供应的作用，因为对囤积土地的清理，必定将增大土地垄断者的持有成本，迫使他们放出存量土地，投入市场，而新增的土地又将改善供求关系，降低土地价格，为更多开发商进入降低门槛。

另一方面，清查土地囤积也有助于扭转当前开发商通过竞投小面积土地去拉高存量土地价格的恶习。以广州为例，2007年土地市场高峰期，广州市一口气拍出了27幅区域“地王”，其中24幅至今没有动工，总面积超过120万平方米，相当于2008年广州市住宅建设用地出让面积的总和。

为什么这些高价拍得的土地不立即开发？因为开发商当初拍得这些土地就不完全是为了这些土地本身。提高新增的小面积地块价格，拉高周围大面积存量土地的比价，才是开发商不惜重资竞投“地王”的原因。而最恶劣的是，开发商在拍出新“地王”时，并不需要真金白银地投入，时至今日，仍有8块2007年的“地王”尚未缴纳土地出让金。开发商实际上是在用“意向”土地出让价格哄抬房价。只有催缴土地出让款，并清理占地不开发行为，才能有效遏制这些扭曲市场的举动。

但是，清理囤地，仍然不能替代政府按市场需求供应土地。必须看到，由于我国商品房建设用地出让主体只有政府，因此政府按市场需要足量出让土地，必须成为平抑房价的准绳。因此，寻求房地产市场长远发展的稳固基础，建立更为制度化的土地供应计划势在必行。(作者系媒体人士)

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据《新闻联播》报道，最近国土资源部表示，由于拉内需保增长的需求加上土地审批程序的简化，各地用地量持续增加；在确保拉动内需项目和民生项目用地的情况下，下半年要加强土地的批后监管，防止趁机搭车圈地。下半年各地除坚持更加严格的用地审批外，还要开展对已审批用地的核查、监管行动，重点查看用地比率、是否存在囤而未建现象；同时，要控制每个项目的用地标准，节约用地。

从这些政策措施来看，其目的就是希望通过土地政策措施来增加土地供给，增加住房供给，以此来保证经济增长及遏制当前的过高房价，防止房地产市场泡沫。

可以说，当前房地产市场的问题，特别是最近房价在短期内飙升的问题，有信贷政策、税收政策的问题，也有土地政策问题，前两者在此不讨论，如果土地政策仅是从这些措施入手，对遏制房地产泡沫的作用将十分有限。

因为，从已有的研究报告来看，截至今年4月，全国累计土地购置面积与累计完成开发土地面积的差超过10亿平方米，显示出房地产行业尚未开发的土地面积十分庞大。土地库存一直处于上升趋势。在现有土地库存的情况下，假设没有新增土地购置，分别按照2008年、2007年和2006年当年完成开发土地面积，以及历史上单年最大完成开发土地面积这里是2007年这四种情景，现有的土地库存量都需要超过50个月才能消耗完成。

还有，根据清华大学蔡继明教授的研究，过去几年中国城市人口每年增长1100万－1300万人，如果城市新增人口与新增住宅保持一致，按每个家庭3人、每人配套30平方米住房计算，每年新增住房3.9亿平方米就可满足需要，而2006－2008三年全国共销售商品住宅17.95亿平方米，平均每年5.98亿平方米，实际销售面积比人口增长所需面积高出2.08亿平方米！也就是说，国内房地产市场不仅土地使用浪费严重，而且大量建筑的住房并没有成为解决居民居住问题而是成为房地产投资炒作的市场。

那么中国住房土地市场为什么问题会如此严重？关键就在于在既有土地制度安排下，其利益分配关系严重失衡，农民及城市居民的利益会受到严重侵害(农民利益受到侵害是通过土地权益，城市居民是通过高房价)，地方政府及地方官员通过土地财政及土地交易大量寻租。而这些问题的根源很大程度上与中国没有住房市场的土地公共政策有关。

我们可以看到，现行中国土地政策的法律源头来自《中国人民共和国宪法》(以下简称《宪法》)。《宪法》规定，城市的土地归国家所有，农村的土地归农民集体所有，国家只有出于公共利益的需要才能对农地实行征收或征用。

从《宪法》对土地规定来看，有以下几个问题值得思考。一是城市土地归国家所有，也就意味着城市土地最终所有权为中国全体公民所有。无论是人大，还有中央政府及地方政府都只能是以一级又一级代理人来行使土地的权能。既然现行土地制度形成一条比较长的委托代理链，那么这种制度又有怎样的安排来保证在这较长的委托代理链中代理人不侵害委托人的利益？实际上地方政府不仅主导了当地土地权能使用与变更的主人，而且土地管理的代理人也成了土地的终极所有者。这种土地产权缺陷必然会导致地方政府极力扩张土地交易的规模，都希望在自己手上把其管理的土地交易出去，以极大程度寻租(比如创造业绩等)。

二是按照《宪法》，既然城市土地是国有，农村土地由农民集体所有。从文字上来看，城市与农村的土地边界是十分确定的。但是由于农村的集体土地既不能出卖，也不可转让。这不仅从根本上剥夺了农民在土地上的基本权利，也使得农村土地最终所有权为国家所有，农村与城市土地的边界不确定。也就是说，这种土地边界的不确定也就为土地管理者——地方政府侵占农民利益提供了制度基础。

三是这里的公共利益是指什么？它又是通过什么方式来确立的？公共利益并非仅是一个抽象的概念，它应该是社会各阶层通过公共政策反复博弈的结果。这样才能够体现出公共利益的正当性与合法性。但实际上由于《宪法》中对这种公共利益不确定或界定不清，从而使得地方政府能够滥用权力，借公共利益之名征收农民集体用地来满足非公共利益的目的，即早几年所谓盛行的“经营城市”。蔡继明的研究表明，在中国近一轮的“经营城市”运动中，真正用于公共利益的不到10%。

可以说，1982年的《宪法》关于土地制度安排，由于它是计划经济下的产物，因此它已经不适应变化了的经济环境与条件了，根据这样的《宪法》所制定的关于住房市场的各种土地政策自然会存在许多严重的弊端。因为这些土地政策不仅没有体现全体公民的公共利益，也没有通过公共决策的方式来平衡协调当事人各方的利益关系。如果中国住房土地政策不从这里入手来改革，其严重弊端要得以化解是不可能的。

从上面的分析可以看到，当前住房市场并非在于增加土地供给多少，也不在于增加多少住房供给，如果不能够限制住房投资炒作，土地供给再充分，住房建筑再多，都无法满足住房炒作贪欲。因此，住房土地政策的改进还得与住房的信贷政策、住房税收政策一起，才能够遏制房地产市场的泡沫，保证房地产市场健康发展。(作者系中国社科院金融研究所研究员)

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根据中原地产研究中心8月20日发布的一项研究报告显示：国内一些知名开发商2003年到2009年上半年所获得的住宅用地中，有57％的土地面积尚未形成实际供应，其中27％的土地面积“待开发”，30％的地块“规划在建”，在12个城市中有270块已售土地闲置。（《京华时报》8月23日）

一方面不少大中城市房价快速上涨，“地王”频现；一方面又不得不面对许多房地产开发商大量囤地的现实，似乎开发商的大量囤地成了一个“顽症”，虽经多次治理，但仍收效甚微。有人认为，开发商囤地主要是利益驱使，因为地价总是上涨趋势。我认为，这仅仅是表面现象，真正的原因在于监管乏力和地方政府纵容。

《中华人民共和国土地管理法》第37条明确规定：对已经办理审批手续的非农业建设用地，一年以上未动工建设的应当征收闲置费，连续二年未使用的由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权。法律规定的如此明确，国土资源部也曾发布具体实施办法，可到底有多少家大量囤地的房地产企业受到惩处了呢？媒体没有相关报道，只是近日又曝出了“2003—2009”上半年开发商闲置土地占已获得土地面积57％的新闻。须知：这6年多的时间内，也包括了国土资源部2007年出台的关于打击开发商土地的相关政策的时间段。试想，如果各级监管部门严格按照当年出台的政策予以治理，怎么还会出现开发商囤地规模越来越大的现象？

为了加大开发商的囤地代价，从经济手段采取措施也是非常必要的。2007年9月28日，国土资源部发布了《关于招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，要求房地产开发商必须一次性付清购地款才能取得土地所有权证书。因为从法律角度来讲，只有开发商取得土地所有权证书以后，才能据此抵押贷款，所以，对大多数依靠银行贷款进行房屋开发的房地产企业而言，这一规定无疑加大了拿地的成本，也有利于遏制开发商囤地行为。

但是，这一政策在落实当中，遭到了以土地财政为重要来源的地方政府的干预，原因是一旦开发商对土地开发的积极性下降，地方财政收入就受到影响。自2008年开始，当各地房价处于暂时调整阶段时，一些地方政府在国有土地出让过程中，不但没有严格执行国土资源部关于“一次性付清地款”的政策要求，反而还出台地方性法规，允许开发商“缓缴”土地出让金，这样的规定不是明显与上级政策相违背吗？如果政策允许开发商分期支付国有土地出让价款，在没有付清土地价款的情况下就办理土地使用权证书，并以此证书到金融部门抵押贷款，这样循环往复，不正是从政策上对开发商囤地行为的纵容吗？

国土资源部8月23日表示：在确保拉动内需项目和民生项目用地的前提下，下半年要加强土地批后监管，防止开发商趁机搭车圈地，对囤地未建现象要严厉查处。国土部的这一声明，虽然只是对国家相关法律和政策的重申，但向社会传达出国家将严惩开发企业囤地现象的决心。但愿这次的表态能够扎扎实实地落实到行动上。

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一场针对土地“批而未用”状况的清查风暴拉开帷幕。近日，国土资源部发布通知，要求县级以上地方国土部门要对2007年和2008年所有批而未用土地进行清理统计、逐项登记、建立宗地数据库、分别提出处理意见并逐级上报。(《第一财经日报》8月25日)

国土资源部其实早在1999年4月颁布的《闲置土地处置办法》就有规定，连续2年未使用的闲置土地，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回土地使用者的土地使用权。然而时过境迁对该政策的再度重申，只能表明此前这一规定没有被认真执行。

在经历了年初的“小阳春”之后，国内楼市又现一波非理性飙涨；其间，刚刚燃起购房热情的自住需求再次止步，取而代之的是投机者的入市炒作。

当下，围绕土地供应规模是否够用出现了争议。在国土资源部看来，土地利用总体规划已保证城乡发展的基本条件，目前地价被爆炒的根源在于开发商的肆意囤地行为。数据显示，在2003年至2009年上半年期间，知名开发商获得的住宅土地中，“在售”和“售完”的地块占43%，剩余57%的土地尚未形成实际供应。在楼市活跃时期，高价拿地之风盛行，近期各大城市“地王”频现，并由此引发一轮恶性循环：开发商大力囤地———土地供求缺口加大、开建项目暂缓——— 地价暴涨、楼盘供应缓步———开发成本高企、房源稀缺———楼价飙涨。

无疑，收紧闲置土地的监管政策触动了开发商的利益蛋糕。一直以来，是否拥有土地储备、以及储备规模的大小都是业界衡量开发商实力和后续发展能力的核心要素。但开发商认为，这正是土地供应偏少、进而引发地价上涨预期“ 惹的祸”。为了寻找“手中有粮，心中不慌”的安全感，竞相高价拿地成为必然。

可见，对于土地供应规模，监管部门与开发商有着大相径庭的认识。其背后的根源，是土地的地方政府垄断供给模式。在2003年之前，我国土地出让面积增速一直维持在40%左右，原因就是当时我国国有土地掌握在各类企业、各级政府机关手中，他们都可以向房地产商出让土地。但是从2003年开始，土地供应制度发生了根本性变化，土地由多渠道供应转向地方政府供应。在新的财税体制下，地方政府财政一旦吃紧，“卖地生财”便成为其弥补账面亏空的主要预算外收入。

当前，不少地区的土地价格、待开发土地面积等信息不透明、不对称。地方政府批地速度的缓滞，导致开发商开始有了囤地备用的心态。与此同时，由于开发商争相拿地后的地价越高、地方政府获得的直接经济利益就越大，所以对于开发商拿地后是否真正投入建设，地方政府并没有动力进行监管，反而有可能在利益驱使下放纵开发商的囤地行为。这正是之前闲置土地监管政策落空的最主要原因，也是国土部门这一通知出台背后的无奈之处。

由此可见，只要地方政府垄断供地的模式存在，主管部门与开发商之间的认识分歧就难以弥合。打击囤积土地行为的关键并不在于国土资源部门一遍遍重申的严查，而是在于通过深层次的配套改革形成长效机制，这其中包括：改革目前财税体制、减少地方政府对出售土地获利的依赖；打破土地供给的垄断机制，让建筑用地的流转机制灵活化；土地供给的信息透明、公开，将每宗建筑用地的开发、使用进程公之于众。否则，在国土部门的监管努力告一段落之后，我们很难期望“县级以上人民政府”能够继续严格落实打击囤积土地行为的政策。

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