住房租赁新政如何发挥复合效应

【住房租赁新政还拓展了去库存的思路和范畴。结合税收、金融手段，将沉睡中的房地产唤醒，使之能够投放到市场中去，既产生市场效益又能满足人们的居住权，何尝不是去库存？】

国务院办公厅日前印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。《意见》明确了税收、金融和土地等方面的一揽子扶持政策措施；同时在保护承租人合法权益方面，提出了四项政策措施，以解决承租人的后顾之忧。

《意见》体现了鼓励住房租赁消费、促进购租并举、实现住有所居的政策意图。根据住建部的检测数据，2014年，通过市场租赁解决居住的人口超过1亿人，年租金突破1万亿元。中国已经是全世界最大的住房租赁市场。但是，这个市场远远不够规范。住房租赁关系不稳定，出租人和承租人遭遇欺诈、利益被侵犯的事多有发生。同时，税收流失严重。

住房租赁新政有助于降低住房租赁市场高昂的交易成本，抑制权益受损事件的发生，帮助这个市场有序发展。在“地王”频现、不少一二线城市房价上涨过快的背景下，有序、安全的住房租赁市场还有助于盘活存量的商品房产，结合公租房的建设和供给，共同构成了对冲部分一二线城市躁动不安楼价的防线。与过去的楼市调控政策相比，引入市场之手，比单纯引入行政之手，更能号准市场的脉，更有利于疏通楼市生产与供给之间硬化的“血管”，防止楼市时而大起时而大落。

这还不是住房租赁新政的全部政策效应。从房地产去库存的命题看，三四线城市的任务远比交投活跃的一二线城市重。与此同时，三四线城市又是新型城镇化命题的主要承担者。没有一个稳定繁荣的住房租赁市场，加之传统观念的影响，在城镇有固定职业的外来务工人员、新就业大学生等群体，只能通过在城镇购房，才能住得下来，保证有稳定的居住权，变成新市民。由于购房门槛过高，这就可能在房地产去库存和新型城镇化之间造成某种背离：一方面是房地产库存压不下去，另一方面新市民又住不稳定。在某些情况下，这有可能导致与房地产市场相关的政策在执行过程中出现偏差，即以新型城镇化为名，大肆批地盖房，导致库存越积越多。这样的苗头在个别地区已经出现。培育和发展住房租赁市场，为去库存与新型城镇化之间找到了一条既平衡二者关系，又符合实际的“中间之道”，同时为主要集中在大城市的住房中介、租赁机构开辟了新的市场空间。

由此可以看出，住房租赁新政实际上还拓展了去库存的思路和范畴。通常我们一说房地产去库存，会认为把房子卖出去，让库存量降到合理水平才算数。但是，结合税收、金融手段，将沉睡中的房地产唤醒，使之能够投放到市场中去，既产生市场效益又能满足人们的居住权，何尝不是去库存？以需求为原动力，实施有效的需求管理，就是去库存，就是对供给侧改革的实践。从这个角度说，培育和发展住房租赁市场为如何去库存而又不至于对整个房地产市场造成“寒蝉效应”，提供了可行思路。

当然，让住房租赁新政能够产生预期的、复合式的政策效应，只画出路线图、把实施方案的各个环节都想透了、做实了还不够。从根本上讲，关键是产权明确。只有基于明确的产权界定，无论公租房还是商品房，无论出租方还是承租方，其权利和义务才能合理划分。有了这样的环境，住房租赁市场自会健康发展。