房地产的未来仍然是市场化

继呼和浩特之后，济南成为第二个取消楼市限购的城市。多方消息均已证实，济南将于近日起全面放开限购，本地和外地人在济南买房没有套数限制。

尽管呼和浩特是以文件形式将“取消限购”落地的“第一城”，但此前各地政府不断放出信号。据不完全统计，南宁、天津、无锡、海口、温州等城市已明确发文或明确表示限购政策已作调整。今年以来，已有至少16个城市采取或直接放松限购条件、或放宽落户条件、或采取调整公积金贷款等方式促进楼市走量。那么，取消限购会成为未来主流趋势吗？取消限购会影响楼市走势吗？这是大家最关心的两个问题。

首先，在笔者看来，取消限购本身并不存在“价值错误”，甚至可以说符合“政治正确”。党的十八大提出“让市场发挥决定性作用”，中国房地产市场的主要问题恰恰在于市场被扭曲，限购政策本身就是行政指令，虽然能够遏制部分投机需求但也损害了一些正常需求。本届中央政府对楼市调控的要求是“分类调控”，政府的基本思想是“用市场手段解决楼市问题，而不是用调控手段”，也就是说每个地方可以根据自己的实际情况作出判断。无论是呼和浩特还是济南，部分二、三线城市之所以松绑乃至取消限购，主要就是因为这些地方商品房库存高企。从市场化与促进楼市健康发展及当前市场形势看，应该允许地方政府根据库存去化周期与供需的变化，决定是否取消限购政策。给地方政府自主调整政策，有利去商品房库存，释放住房需求，促进楼市健康平稳发展，同时能够防止房企资金链破裂与金融风险发生，避免楼市崩溃导致经济下行。

松绑或取消限购事实上已经成为趋势。从对楼市走势的影响来看，我认为，短期内取消“限购令”既不会导致房价暴涨，更不会逆转楼市预期，而从长期来看，对楼市当然是利好。

短期内，房地产市场正进入调整期的基本面不会改变。在很多没有限购的城市，房地产市场也普遍趋冷，这说明限购本身并不是决定性因素。对房地产市场来说，信贷是否松动才是更重要的影响因素。相关研究表明，房价走势与M2的相关性高达71%。过去十年内，中国房地产一路飙升的根本原因就是M2的增长。目前信贷政策偏紧，制约了房地产市场的回暖，而本届政府在货币政策上更偏向于“微刺激”，短期内货币政策出现大幅变化不大可能。如果房贷与信贷政策不放松，放松限购政策根本无法改变楼市大局。

但松绑限购长期来说对房地产市场却是利好。尤其值得注意的是一些地方进行的户籍制度改革，与取消限购成互补政策。日前广东、海南及武汉等地陆续推出户籍制度改革，逐步放松落户限制。此举可能带来“曲线救市”，给楼市增加大量的刚需购买力。户籍制度的调整恰好体现了楼市“分类调控”的精神。对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不退出；而对于库存量比较大的城市，则松绑限购政策，鼓励更多外地人口落户。当前中国已处于住房从短缺到过剩、劳动力从过剩转向短缺的转折期。在此背景下，购房入户将成为多数城市稳定楼市的最有效措施，外地人落户容易了，会有一定数量的人口导入当地市场，限购带来的买房资格难题迎刃而解，给楼市带来可观的刚需购买力，有利于库存住房的消化。

楼市的走势是分化，而不是崩盘，楼市的未来应该是更加市场化，而行政指令应当逐步退出市场。“分类调控”，是走向市场化的一个重要阶段。无论是地方政府，还是开发商，还是普通百姓，都应该把握这个“主旋律”。