地方政府越位救市可能害人害己

【房地产市场降温有利于我国经济结构调整和长远发展，地方政府如果对房地产市场强力干预，习惯性重走老路，种种干预举措在增加自身及市场风险的同时，只会让一些城市住房市场供大于求的局面更加恶化。】

安徽铜陵市政府网站5日发布消息，该市出台《关于促进房地产市场持续健康发展的意见》，包括购房补贴契税、公积金贷款首付比例低至两成等。铜陵是近期出手救市的第5个城市，此前南宁、天津滨海、杭州萧山、无锡等地也出台了救市措施。

限购和限贷，是2010年以来房地产调控政策的两大手段，目前一些三四线城市也把救市的政策着力点对准了“两限”。此前南宁已成为第一个正式发布限购调整措施的城市，而铜陵救市的一个重要特征，则是针对限贷。铜陵全面放宽了公积金贷款限制：降低公积金贷款发放条件，提高贷款的最高可申请额度，降低公积金贷款的首付比例等。同时，铜陵还对公积金贷款购房者给予利息补贴。

地方政府没有减免税的权力，于是财政补贴就成为房地产救市中常用的手段。如果说购房契税补贴、利息补贴还算合法合规，那么，铜陵擅自降低公积金贷款首付，则明显有违规之嫌。银监会和央行规定，首付通常至少是三成，只有首套房且面积在90平方米以下时，贷款首付可低至20%。此次铜陵救市政策中规定，只要是首次购房，首付比例均可低至20%。

在经历了“四万亿”的刺激后，从2011年下半年开始，一线城市以外多数城市的楼市基本呈现供应充足甚至供过于求的局面。今年以来，全国房地产市场承受不小压力，三四线城市进一步降温，泡沫隐约正在散去。而此时迫不及待、赤膊上阵救市的地方政府，正在以行动明白无误地告诉公众，中国房地产市场上最大的“裸泳者”到底是谁。在土地财政格局下，地方政府与房地产行业形成利益共同体，地方政府是主导者和主要受益者。

包括房地产市场在内，任何市场都在自身运行规律的作用下，有高潮也有低谷。许多城市的房地产市场在几年的大干快上之后，形成了供过于求的局面，目前房价下滑是正常现象。如果让市场发挥在资源配置中的决定性作用，我国楼市在经历房价下跌、房企优胜劣汰之后，一定会迎来更加健康的发展，我国的经济结构也将趋于合理。然而，一些对房地产严重依赖的地方政府，不愿忍受也无法承受楼市的持续低迷。地方政府强势介入房地产的根本原因是救了房地产就是救了自己。房地产保持活跃、房价保持高位，地价才能不垮，地方政府才能获得更多的土地出让金。而足够的土地出让金，是一些地方政府维持自身运转和债务偿还的关键。

今年政府工作报告中首次提出，针对不同城市房地产情况实行分类调控。“分类调控”现在成为一些地方政府救市的依据，于是2008年的救市大戏又有重演之势。然而，历史能否简单重复，响应地方政府号召的人能否再次成功“抄底”，则是个大大的疑问。

在经历一轮房地产的强烈刺激后，三四线城市供过于求与一线城市房价高企，是目前最重要的基本面。这个基本面决定了，目前的购房者面对的问题是能否“逃顶”，而不是“抄底”。其次，地方政府以分类调控的名义越位救市，最终可能害人害己。一些地方政府用财政资金“团购”商品房、补贴购房者，中国房地产市场正在“冷却”，但地方政府能确定现在就是房地产的冬天吗？如果不能，在“冬天”到来之前就挥霍了宝贵的资金，在面对真正的困难时，也许地方政府真的连工资都开不出了。此所谓“害己”。地方政府现在通过补贴以及较低的首付，鼓励缺乏支付能力的居民贷款买房，如果未来房价继续下跌，无疑是害了这些购房者，同时银行系统也将面对更大风险。此所谓“害人”。

房地产市场降温有利于我国经济结构调整和长远发展，地方政府如果对房地产市场强力干预，习惯性重走老路，种种干预举措在增加自身及市场风险的同时，只会让一些城市住房市场供大于求的局面更加恶化。“保持定力”的策略，不仅适用于中国经济，也适用于房地产市场。对于目前可能在各地蔓延的“救市”潮，决策层应及早予以规范和约束。